普通小白怎樣才能買對房子？

來源：智能家居時間：2020-12-30 09:00

這是個口氣大的標(biāo)題，實(shí)際上，你看完全文會發(fā)現(xiàn)，它更多提供的是一種思路探討，未必意味著我的就正確。

在過去數(shù)年里，我接收到非常多粉絲咨詢。只要時間精力允許，我一般也都樂意這樣做，我會和粉絲進(jìn)行非常詳細(xì)的溝通。因為在和他們的交流過程中，我發(fā)現(xiàn)這可視為是一種需求調(diào)研。你調(diào)研的越多，對需求心理和買房人的行為把握的就越熟練，這要比我們傳統(tǒng)以來使用的開發(fā)商/賣方思維好多了，也會讓你免于空談。

過于深刻的追問我們以后再談，這里就從買房人需求心理的角度作為起點(diǎn)，來討論我們開頭的話題。這里的買房人，主要指的是那種普通的小白。

我們平常見到的問題一般都是所謂的“靈魂三問”：預(yù)算500萬買哪里最能漲？那個樓盤值得買(300785,股吧)嗎？這時候買是好時機(jī)嗎？很多專業(yè)文章大都是以此為起點(diǎn)，開始給分析、給建議，以及推薦樓盤。

但這些年來我經(jīng)歷的咨詢案例，讓我注意到一點(diǎn)，大部分提問的買房人，他們真正存在的問題并不是那些，而是：他們實(shí)際上并不清楚自己內(nèi)心真正的需要。這會導(dǎo)致，即便專家給的分析都是對的，但是他還是可能買錯。原因在于，上面那些專業(yè)分析大都是立足于一個“模糊的需求群像”，就像我們評價小說人物形象一樣，把某個人物“類型化”了——比如葛朗臺。但實(shí)際上，每一個買房需求，都是“獨(dú)特”的——每個買賣，都是買房人非常微觀、個人化的行為，有關(guān)這一點(diǎn)，我們以后再討論。當(dāng)你去做分析的時候，可以不考慮這種獨(dú)特性，但當(dāng)你與之交流并給出建議時，你會發(fā)現(xiàn)，“類型化”的回答解決不了對方的問題。

所以，我在后來和大量的粉絲交流時，會非常的抗拒上面那種“靈魂三問”，我會要求粉絲把自己的情況（在盡量不觸及隱私的情況下）描述的非常詳細(xì)，我才會給出我的看法。我認(rèn)為這樣，會形成更加有針對性的探討。

以我的總結(jié)梳理，我認(rèn)為從以下三個問題展開討論，對于普通小白而言，會更利于你買對房子。注意，我們說的是“買對房子”，不一定是最能漲的，也不一定是最宜居的，但卻是最符合你的需求的。

第一是，你為什么要買房子？你買房子要解決什么問題？

這是一個看起來根本不需要回答的問題，但我敢說，你若真的細(xì)致問起自己來，會有非常大的幫助。很多人買錯了，大都是栽在了這一點(diǎn)上——搞不清楚自己內(nèi)心那個最重要的需求到底是什么。

我們一般張嘴問那個盤怎樣，指的是它的“升值能力”怎樣，但實(shí)際上，買房的需求是復(fù)雜的、千變?nèi)f化的，每一個人都不一樣，不同的需求，指向不同的選盤標(biāo)準(zhǔn)。比如一位粉絲想要回北方與家人團(tuán)聚，他想把在深圳的一套2000萬住宅賣掉，置換成2套一次性付款的住宅用于收租。那么這是純投資的做法，你只需要考慮賣掉是否正確，換回兩套住宅的最終收益率是否更高，它還不算難處理。

如果需求更復(fù)雜呢？比如另一位粉絲的案例，她的孩子需要讀書，常年租在公司宿舍（被要求墻壁上不能釘釘子掛一幅畫，這成了她的一個心結(jié)），所以她想買一套屬于自己的房子，同時又希望這個房子升值能力強(qiáng)。在這里面，她的需求，融合了自住、投資以及想擁有一個“家”的情感需求——注意，這個情感需求在我們大多數(shù)的買房分析里是不考慮的。

可以說，我們大部分人買房子，都像上面這個案例一樣，需求通常都是交叉的，很少是單一的，這大大增加了選房的困難度。這個時候該怎么辦，我認(rèn)為就要回到上面講的。首先必須要問清楚置業(yè)者為什么買房子，這里要帶著問題導(dǎo)向的思維——你想通過買房子解決你的什么問題？就像我們寫一篇文章、開一次研討會不能解決所有的問題一樣，買一套房子也不可能解決掉你家庭所有的問題，滿足你所有的需求。所以，你要為你的需求排序，大部分情況下，我們在一套房子里投注了太多期待滿足的需求，以至于猶豫搖擺，錯過了本該出手的房子。但事實(shí)上，這些需求是有序列的，你要找出那個“優(yōu)先級”——你最需要滿足的需求是什么？你想要通過房子最先解決的問題是什么？

這個問題，根植于買家的內(nèi)心，它需要被引導(dǎo)出來。如果買家不說，那么，你再專家，給出的參考也往往都是泛泛而談，而他不得要領(lǐng)，最終也很難“買對”。

第二，你買房子的要求是哪些？你面臨的約束條件是什么？

通過第一個問題的討論，我們能夠知道買家買房子要解決的問題，以及這些需求里哪個最為優(yōu)先級。知道了這個問題，我們就能確立針對性的選擇標(biāo)準(zhǔn)——自住性樓盤、投資性樓盤對地段、配套、產(chǎn)品的要求，都會不同。接下來的問題，便是有關(guān)約束條件的。

每個人買房子都不可能隨意選擇，他只能在給定的一系列約束條件下進(jìn)行次優(yōu)選擇，這也會成為他的購房要求。比如說，大家都知道沙井海岸城是著名的網(wǎng)紅盤，但是一定會有一些人放棄，而去選擇萬科啟城——我的一位粉絲給出的理由是，他必須要在選擇距離福田更近的地方上班，觀瀾是他能夠接受的最大通勤距離。

價格預(yù)算、房屋面積、通勤距離（或多少個地鐵站）、配套要求，是最為普遍的約束條件，每個人都不一樣，我們需要在同時滿足這些要求的條件下，去找到那個更合適的樓盤。價格預(yù)算實(shí)際包含了總價、月供、負(fù)債率這些內(nèi)容，并不單單是房屋總價，月供能力也要注意；房屋面積則主要是涉及到買家的家庭人口結(jié)構(gòu)，這個解釋了為什么有些人不選擇在關(guān)內(nèi)買位置更好的小單位。我們常做這樣的對比：老破小VS新遠(yuǎn)大哪個好，這實(shí)際上是無意義的對比，因為沒有前提條件。通勤距離制約了絕大部分買家的選擇區(qū)域，但它實(shí)際是一個時間概念，距離地鐵口近、道路通行條件好的樓盤，即便通勤距離長也反而更好，這需要每個買房人去給出自己能夠承受的最大通勤時間，并以此確定自己的選擇區(qū)域。配套要求里面，我們會側(cè)重考慮學(xué)校、公園、商場，一般學(xué)校是第一重要的，幾乎排他性的。

每個買房人的要求，都是上述各種條件的重新組合。有些條件，甚至?xí)诳幢P的過程中不斷的發(fā)生變化，這增加了問題的復(fù)雜性。但這些約束條件越早得到厘清，越能提高你“選對”的效率，因為它在限制了你的選擇空間的同時，也在幫助你早日廓清思路。所以，一般我遇到那些一張口預(yù)算便從1000萬到3000萬都全覆蓋的咨詢，我便曉得，八成他自己還沒有完成第一階段的問題。這個時候，我會建議他首先弄明白自己最想解決什么問題，然后再來進(jìn)入第二個階段。

第三，你看了哪些盤？你對房地產(chǎn)了解多少？

一般而言，你完成了上述兩個階段的工作后，也基本都確定了自己的選盤范圍甚至選盤標(biāo)的。那么，剩下的問題，是你需要在那些形形色色的樓盤中，選出一個“最合適”的。

但這個時候，不單需要你懂得一些“專業(yè)”（不需要多），還需要你建立一些思考方法。房地產(chǎn)是一個不怎么需要門檻但又需要那么一點(diǎn)兒專業(yè)的行業(yè)，說它不怎么需要門檻，是因為每個人都可以憑經(jīng)驗看出一個樓盤的好壞來，容積率、實(shí)用率、車位比、建筑材料好不好、旁邊有沒有厭惡型設(shè)施，這些不需要什么高深的專業(yè)。但是它有需要一點(diǎn)兒專業(yè)，是你需要懂得一些基本的判斷方法，容積率3.3算多高，車位比1:1.1算不算闊綽，旁邊的規(guī)劃該如何從法定圖則中獲得，尤其是，你需要第一時間做的功課是：確認(rèn)它的土地屬性是不是住宅。這很重要，要做到這些，還是需要做點(diǎn)功課的，在關(guān)鍵時刻有用。

但做到上面說的那些，并不難，多跑跑盤，久病可成醫(yī)。難的是一些思維的方法，這是我在不斷的與粉絲交流中，發(fā)現(xiàn)的一點(diǎn)。建立下面這些思維方法，并不容易。

我們都深知，每個人都不可能掌握完全的信息，這意味著你的買房決定一定是在一個時間段內(nèi)是最優(yōu)但在更長的時間段內(nèi)不是最優(yōu)的，因為房子的產(chǎn)品會迭代，同樣價格更好地段的樓盤會出現(xiàn)，這都會讓我們在做出決定時非常的舉棋不定——擔(dān)心自己買的不是最好的那一個。

怎么完美處理這個問題，我也不會，但我會建議從反向思維的角度，給兩個建議。

1）學(xué)著用理性思維去看一個樓盤?；氐降谝稽c(diǎn)，我們每個人看盤買房，都有自己最優(yōu)先級的要求，加之每個人也都自己的“心理閥門”，那么在看盤中，那些最優(yōu)先級的部分，那些“心理閥門”，會被下意識的夸大。比如很典型的一點(diǎn)，有關(guān)厭惡型設(shè)施的評價。有的人非常接受不了噪音（像前陣子被大家嘲笑的“呼嘯山莊”）、變電站等等厭惡型設(shè)施，一旦看到，立即就“判了死刑”。這時候，我認(rèn)為要結(jié)合自身的需求，努力使用理性去公允判斷。的確，這些設(shè)施會對房價產(chǎn)生影響，但你需要的不是它對房價會不會產(chǎn)生影響，而是不要去過分的夸大它所產(chǎn)生的影響。這里面，需要客觀的量化，情緒的因素要盡量擯除。

2）杜絕完美主義。必須要說，“完美總在下一個”，除非你不做決定，否則你不可能選到“完美”。這也是為什么我們費(fèi)這么多口舌要去講“你買房子到底要解決什么問題”的緣故。每個人的選擇都會面臨一大堆的約束條件，每個樓盤也都有這樣那樣的缺陷。比如有的樓盤，可能是價錢便宜，但是離地鐵站遠(yuǎn)。有的樓盤可能是地鐵上蓋，但是學(xué)校差。有的樓盤可能是學(xué)校好，但其它都很差。這時候，你要怎么選？魚和熊掌是有可能得兼的，但我認(rèn)為，最重要的功課不是這個，而是在它們不能得兼的時候，你要避免“你需要魚最后卻選了個熊掌”。

結(jié)尾總結(jié)。

買房子，對于絕大部分普通小白而言，說到底是一種生活方式的選擇，你選擇什么樣的房子，實(shí)際上是選擇了一種什么樣的生活方式。升值是一部分，或者大部分，但不會是全部。很多時候，你明明曉得一個樓盤升值會更好，但你最終選擇了一個能夠讓家人生活質(zhì)量更高的社區(qū)。所以，判斷你是否“買對”的標(biāo)準(zhǔn)，升值性能，也只是其中一個標(biāo)準(zhǔn)，而不是唯一標(biāo)準(zhǔn)。這個關(guān)乎對錯的判斷，其實(shí)在你自己，如果你的優(yōu)先級需求在當(dāng)時得到了最大程度的滿足，那你絕不會因為其它方面不足而懊喪不堪。

以上，是我從買房需求端的角度，整理出的第一部分參考，主要是面向普通買房人的，希望能對大家有所幫助。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）