來源：國民經(jīng)略

一二線城市的房子都被誰買走了？

近日，貝殼研究院發(fā)布城市移民指數(shù)研究報(bào)告，在納入統(tǒng)計(jì)的22個(gè)重點(diǎn)城市購房客群中，有7個(gè)城市的省外客戶占比超過一半，而中西部省會(huì)城市購房者主要以省內(nèi)群體為主。

一個(gè)城市外來購房者的多少，既是人口吸引力的參考指標(biāo)之一，也是樓市熱度能否持續(xù)的關(guān)鍵因素之一。

01

哪些城市的房子被外地人買走了？

數(shù)據(jù)顯示，在2020年上半年，外省購房者占比超過一半（省內(nèi)客戶占比低于50%）的城市有7個(gè)：深圳、東莞、北京、珠海、杭州、上海和天津。

其中，深圳購房客戶中，來自外省的購房者占比接近8成；東莞緊隨其后，外省購房者超過7成，遙遙領(lǐng)先于其他城市。

在深圳、東莞之后，北京、珠海、杭州、上海、天津的外地購房客戶占比都超過了一半。這其中，北京、上海、天津是直轄市，深圳、東莞、杭州、珠海是外來人口涌入的重鎮(zhèn)。

注意，這里的外地購房客戶，是以來源地而論的。他們可能已在所在城市落戶，也可能繳納了足夠年限的社保個(gè)稅獲得了購房資格，很多已經(jīng)是名副其實(shí)的深圳人、杭州人、東莞人了。

京滬本身就對(duì)全國具有吸引力，而深圳東莞珠海都算是移民城市，杭州等地也是外來人口涌入的重鎮(zhèn)。

過去3年，深圳、杭州、東莞、珠海新增人口分別達(dá)到146.1萬、117.2萬、20.5萬、34.8萬，這其中除了自然增長人口（出生人口-死亡人口），更多的都是外來流入人口。

不難看出，除了天津以及樓市調(diào)控全國最嚴(yán)的北京之外，深圳、杭州、東莞、珠海、上海都是首屈一指的樓市熱門城市。

02

哪些城市的房子被本省人買走了？

數(shù)據(jù)顯示，外省購房客戶占比低于30%（省內(nèi)客戶占比超過70%）的城市有9個(gè)：鄭州、合肥、長沙、武漢、成都、沈陽、廈門、青島、南京。

這些城市里，鄭州、合肥、長沙、武漢、成都都是中西部強(qiáng)省會(huì)。強(qiáng)省會(huì)，對(duì)本省的資源吸納能力獨(dú)一無二。這種吸納能力，不僅體現(xiàn)在教科文衛(wèi)等公共資源上，還體現(xiàn)在樓市的資金流向里。

這其中，鄭州最為突出。鄭州省內(nèi)購房客戶占比高達(dá)93.4%，省外購房客戶不足10%，每10個(gè)購房客戶中，至少有9個(gè)是河南人。

這既說明鄭州對(duì)于河南本省所擁有的巨大吸附力，也說明作為國家中心城市，鄭州在吸引全國各地的人口方面，仍無法與沿海城市相匹敵。

在強(qiáng)省會(huì)之外，廈門值得一提。廈門外地人口同樣眾多，樓市熱度同樣居高不下，不同的是廈門購房者更多來自省內(nèi)。

這背后，主要得益于民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的福建人的支撐。廈門雖然不是省會(huì)，GDP雖然不及福州和泉州，但作為計(jì)劃單列市和經(jīng)濟(jì)特區(qū)，廈門是福建人心中的第一城市，加上文化旅游等特色資源的加持，其樓市熱度自然居高不下。

03

粵港澳大灣區(qū)的房子都被誰買走了？

孔雀東南飛，廣東是中國人口第一大省，也是人口流入第一大省。僅在2015年-2019年短短5年時(shí)間里，廣東就凈增人口800萬人，而從改革開放至今的40年里，廣東整體人口增量超過5000萬人，人口吸引力可見一斑。

這些新增人口，主要落腳在以廣州、深圳、佛山、東莞為中心的大灣區(qū)內(nèi)地9市里，成為高生育率、低老齡化率、強(qiáng)人口紅利的重要支撐。

在大灣區(qū)的外來人口中，湖南、湖北、江西、河南、廣西占比最高。這與京津冀、長三角形成明顯區(qū)別，京津的外來人口主要來自河北、東北等地，長三角的外來人口則以安徽、河南為主。

不過，在大灣區(qū)內(nèi)，深圳、東莞外來人口占比相對(duì)較高，廣州、佛山、珠海還有較多的省內(nèi)需求支撐，這與這些城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不無關(guān)系。

深圳、東莞都是制造業(yè)城市，也是名副其實(shí)的“移民”城市，外來需求相對(duì)較多。而廣州、佛山歷史文化源遠(yuǎn)流長，吸納了大量的本省人口，在本地需求與外來需求之中能做到相對(duì)平衡。

04

人口對(duì)房價(jià)的影響不容小覷。

其一，外省購房者的多少，可以作為一個(gè)城市外來人口吸引力的參考指標(biāo)之一。外省購房者占比越大，說明外來人口越多，人口吸引力越強(qiáng)。

其二，外省購房者的多少，也可作為樓市熱度的重要參考指標(biāo)之一。一個(gè)城市，外地購房者越多，樓市炒作空間相對(duì)就越大，投資投機(jī)比重也就相對(duì)較高。

其三，強(qiáng)省會(huì)城市，將是大多數(shù)省份唯一的投資目的地。在中西部強(qiáng)省會(huì)城市，省會(huì)對(duì)于整個(gè)省的資源吸附力與日俱增，人口和資金源源不斷向中心省會(huì)轉(zhuǎn)移，這在抬升省會(huì)投資價(jià)值的同時(shí)，也削弱了普通地級(jí)市的想象空間。

其四，都市圈內(nèi)的房價(jià)走勢(shì)會(huì)逐漸趨同。都市圈，指的是1小時(shí)生活圈，城市之間基本連成一體，公共服務(wù)日益均等化，制造房價(jià)落差的只剩下戶籍福利和行政藩籬。

由于都市圈的購房需求會(huì)不斷外溢，這會(huì)帶動(dòng)都市圈內(nèi)房價(jià)走勢(shì)的趨同化。廣佛、深莞、北京與環(huán)京、上海與周邊地市，房價(jià)走勢(shì)大體相同，未來這一趨勢(shì)還會(huì)更加明顯。

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