2021年，中國房貸利率將步入新模式。

　　2020年，央行進(jìn)行了房貸利率改革，所有存量房貸面臨“二選一”：要么轉(zhuǎn)換成固定利率，要么變成LPR浮動(dòng)利率。

　　從2021年開始，凡是選擇LPR浮動(dòng)利率的，房貸利率每年都會(huì)切換一次。如果以1月1日作為時(shí)點(diǎn)，那么第一批房貸利率轉(zhuǎn)換就要來了。

　　這一次，房貸利率到底能降多少？

　　2020年以來，央行一共進(jìn)行過兩輪LPR降息：

　　1年期LRP利率：從4.15%降低到3.85%，累計(jì)降息30個(gè)基點(diǎn)；

　　5年期LPR利率：從4.8%降低到4.65%，累計(jì)降息15個(gè)基點(diǎn)。

　　住房貸款，幾乎都是中長期貸款，以5年期LPR利率為基準(zhǔn)。只要選擇浮動(dòng)利率，2021年房貸利率相比2020年將會(huì)降低15個(gè)基點(diǎn)。

　　這意味著，2015年以來，存量房貸將迎來首次“降息”，房貸利率浮動(dòng)正式開啟。

　　要知道，2015年以來，政策性貸款基準(zhǔn)利率一直維持在4.9%，雖然上浮比例總有變化，但由于基準(zhǔn)利率未動(dòng)，過去的房貸一直都沒法進(jìn)行調(diào)整。

　　這一次降低15個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于0.15%，以100萬30年按揭貸款計(jì)算，2021年累計(jì)可節(jié)省1080元。

　　這一數(shù)字雖然看起來聊勝于無，但LPR浮動(dòng)利率每年都會(huì)轉(zhuǎn)換一次。如果未來央行持續(xù)降息，那么還款金額還會(huì)不斷減少，反之同理。

　　這背后值得注意的有兩點(diǎn)：

　　其一，不涉及公積金貸款。這一次LPR利率改革，只涉及商業(yè)貸款，公積金貸款保持不變。

　　其二，固定利率，也不受影響。

　　利率固定之下，整個(gè)還貸周期房貸將會(huì)保持不變，這樣既不受經(jīng)濟(jì)周期和加息降息的影響，既無法享受降息帶來的利好，也無需接受加息帶來的新增成本。

　　未來，到底是降息趨勢還是加息趨勢？

　　從中長期來看，利率下行將是大勢所趨。

　　利率最終受制于經(jīng)濟(jì)增長和貨幣環(huán)境，從2008年至今，我國的利率一直處于下行態(tài)勢，從最初的7%以上已經(jīng)下降到4.6%，未來這一趨勢還會(huì)得到保持。

　　從短期來看，利率既有加息的可能，也有繼續(xù)降息的可能，這也視經(jīng)濟(jì)形勢而定。

　　如果經(jīng)濟(jì)飆升，通脹高企，加息的必要性就顯得極為迫切；如果經(jīng)濟(jì)增速低迷，通脹低迷，通過降息來刺激經(jīng)濟(jì)的必要性就凸顯出來。

　　目前來看，面臨有史以來最大的疫情沖擊，中國經(jīng)濟(jì)仍舊能夠?qū)崿F(xiàn)全年正增長，這是極為難得的成績。

　　這個(gè)成績，意味著中國的貨幣政策將會(huì)向常態(tài)回歸，通過降息來刺激模式的政策將會(huì)逐步退出，信用緊縮有可能成為2021年的政策主流。

　　當(dāng)然，疫情形勢仍然有不確定性，國際新一輪疫情再次爆發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)遭受持續(xù)沖擊。國家層面表示政策不著急轉(zhuǎn)彎，短期加息不是政策必選項(xiàng)，而降息的必要性同樣不大。

　　同樣，基于樓市調(diào)控的需要，實(shí)體利率和樓市利率可能會(huì)被區(qū)別對待，可能會(huì)出現(xiàn)實(shí)體降息、樓市加息的可能，但這種加息是因時(shí)而定，不會(huì)長期維持。

　　所以，我們看到，從2020年4月開始，LPR利率已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月按兵不動(dòng)，這是政策定力的體現(xiàn)。

　　由于不同城市信貸資源存在懸殊，房貸利率也有天壤之別。

　　目前，我國房貸利率基準(zhǔn)利率為4.65%，然而由于加點(diǎn)的存在，幾乎所有城市都高于這一比例。

　　這是房貸利率最高的10個(gè)城市：

　　這是房貸利率最低的10個(gè)城市：

　　可以看出，房貸利率最高的是成都，首套房貸利率高達(dá)6.13%，相比基準(zhǔn)高出148個(gè)基點(diǎn)；最低的為上海，首套房貸利率僅為4.65%，與基準(zhǔn)持平。

　　一般而言，大城市房貸利率相對較低，中小城市房貸利率相對較高，三四線城市普遍高于一二線城市。

　　之所以會(huì)這樣，是因?yàn)榇蟪鞘薪鹑跈C(jī)構(gòu)更為豐富，信貸資源配置更為充分，且樓市風(fēng)險(xiǎn)相對較小，而小城市樓市需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。

　　無論如何，2021年開始，中國房貸利率將全面進(jìn)入LPR模式，原有的政策性貸款基準(zhǔn)利率將失去指導(dǎo)價(jià)值，房貸利率進(jìn)入變化更為頻繁的時(shí)代。

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