??為了從華僑城手里拿下溫州地塊，銀城國際（01902.HK）尋來了一位新伙伴。

??12月20日，銀城國際發(fā)布公告稱，南京銀城、南京銀卓、溫州銀嘉匯與前巖咨詢訂立投資合作協(xié)議，以共同投資于溫州銀嘉匯。其中，南京銀城、南京銀卓、溫州銀嘉匯皆為銀城國際間接全資附屬公司。

??此前12月7日，溫州銀嘉匯從深圳華僑城手里購得溫州華僑城投資發(fā)展有限公司（下稱“溫州華僑城”）51%的股權(quán)。據(jù)悉，溫州華僑城的主要資產(chǎn)為浙江省溫州市一地塊及建于其上的物業(yè)。此次引入前巖咨詢，銀城國際意在借助前巖咨詢專業(yè)知識以及減少資本風(fēng)險。

??銀城的新伙伴前巖咨詢，是一家怎樣公司？

??神秘大佬丁建萍

??據(jù)披露，在上述簽訂協(xié)議后，前巖咨詢將透過前巖有限合伙企業(yè)向溫州銀嘉匯投資不少于3億元且不多于4.5億元。數(shù)億元的投資額，不免讓人關(guān)注前巖咨詢的實(shí)力。

??一般來講，房企項目公司引資，合作伙伴多為私募、信托等機(jī)構(gòu)，而此次銀城拉來的合作伙伴，是一家由兩位自然人持股的有限合伙企業(yè)。

??據(jù)查詢，這家企業(yè)全稱為杭州前巖企業(yè)管理咨詢有限公司，成立于2019年11月15日，注冊資本1000萬元。該公司由丁建萍持股70%，金雪娣持股30%，實(shí)際控制人為丁建萍。

??丁建萍的背景可不簡單。樂居財經(jīng)查閱獲悉，丁建萍現(xiàn)任聚光科技（300203.SZ）董事長，這是一家于2011年4月15日在深交所創(chuàng)業(yè)板上市的公司，目前總市值接近60億元。丁建萍于2019年10月11日空降聚光科技，至今任董事長一職。

??據(jù)公開資料，聚光科技主營研發(fā)、生產(chǎn)和銷售應(yīng)用于環(huán)境監(jiān)測、工業(yè)過程分析和安全監(jiān)測領(lǐng)域的儀器儀表，但從2014年起，聚光科技開始發(fā)展房地產(chǎn)“副業(yè)”。

??從數(shù)據(jù)來看，其“投資性房地產(chǎn)”項目占資產(chǎn)總額的比例不斷上升，2014至2019年，該比例從0.73%上升至14%，投資額超13億元，增幅超60倍。隨著丁建萍的空降，聚光科技對地產(chǎn)的興趣，不止停留在收取租金或者增值目的，而是更激進(jìn)的參與到房地產(chǎn)項目開發(fā)中。

??在出任聚光科技董事長一職的前一年，丁建萍辭去了杭州工商信托股份有限公司（下稱“杭州工商信托”）總裁一職。2018年9月28日，杭州工商信托在官網(wǎng)發(fā)布公告稱，公司原總裁丁建萍自9月27日起辭去總裁職務(wù)，但仍擔(dān)任公司董事職務(wù)。樂居財經(jīng)查閱，目前，丁建萍在杭州工商信托除董事外，還任總經(jīng)理一職。據(jù)了解，杭州工商信托是杭州市首家股份制金融企業(yè)，其背后的最終受益人和實(shí)控人皆為杭州市人民政府。

??借助杭州工商信托和上市公司背景，丁建萍與新湖中寶曾有過一次聯(lián)手。前巖咨詢對外投資顯示，新巖（杭州）控股有限公司（下稱“新巖杭州“）成立于今年7月，注冊資本1000萬元，目前由前巖咨詢持股60%，新湖中寶全資子公司浙江允升投資集團(tuán)有限公司持股40%。

??對于此次銀城國際引資對象為“自然人”而非“機(jī)構(gòu)”的行為，IP GLOBAL中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析稱，一般情況下，房企通過信托引資，對出資人進(jìn)行管理隔離，防止其干預(yù)公司經(jīng)營；而直接引入自然人，或干預(yù)公司的正常管理。

??丁建萍的介入，或許不只是出資人那么簡單。但銀城甘冒“被干預(yù)”的風(fēng)險，堅決拿下華僑城的項目，也有緣由。

??撿漏式擴(kuò)張

??3個月前，銀城國際以11.97億元的代價收購廣州頤和集團(tuán)杭州公司全部股權(quán)及債權(quán)，由此獲得杭州臨安80.59萬平方米的地塊。

??根據(jù)公告， 頤和地產(chǎn)于2013年通過入股的方式拿下上述項目的四、五期用地，總投資額將超過35億元，其中，部分地塊已完成開發(fā)并未出售，部分地塊正在開發(fā)建設(shè)。而銀城國際以不到12億元的價格拿下了項目的全部股權(quán)，這筆交易十分劃算。

??頤和地產(chǎn)之所以以這樣的價格賣出，與其銷售困境、信托危機(jī)等情況有關(guān)，他需要銀城12億元的資金讓自己有一個喘息的機(jī)會。

??銀城抓住了一個撿漏的機(jī)會，抄底拿下了頤和，而這次拿下華僑城項目，也是一樣。

??此次銀城國際以10億元的代價，從華僑城的手中買下了溫州華僑城的51%股權(quán)，剩余49%由深圳華僑城繼續(xù)持有。

??溫州華僑城所持有的江省溫州市地塊，是深圳華僑城于2018年所競得。當(dāng)時深圳華僑城以22.0462億的價格拿下了237畝的“巨無霸”地塊，溢價率僅4.7%。據(jù)當(dāng)時報道，華僑城集團(tuán)擬在該地塊投資建設(shè)牛山片區(qū)商旅項目，并進(jìn)行方案設(shè)計，打造都市健康慢生活標(biāo)桿集聚地。

??現(xiàn)如今，兩年時間已過，10億元的價格買到該項目51%的股權(quán)，銀城國際又撿漏了。今年以來，華僑城曾多次因甩賣資產(chǎn)而進(jìn)入公眾視野。

??持股70%的出表

??四季度以來，銀城看準(zhǔn)時機(jī)，兩次撿漏地產(chǎn)項目，涉及投資近20億元，考慮到自身資金情況，銀城選擇與合作伙伴分食“蛋糕”。除此之外，銀城也借機(jī)將項目公司出表，以此降控杠桿。

??2020年，銀城國際優(yōu)化債務(wù)、償債能力有所提升。截止6月底，持有貨幣資金65.8億元，較2019年底增長20%，現(xiàn)金短債比由2019年底的0.82倍大幅提升至1.57倍。不過，扣除預(yù)收賬款后的負(fù)債率為81.48%，凈負(fù)債率為100.9%，踩中兩條“紅線”。

??根據(jù)與前巖咨詢簽訂的協(xié)議來看，本次交易后，溫州銀嘉匯不再是銀城國際的附屬公司，并成為由南京銀卓持有不少于70%權(quán)益及由前巖有限合伙企業(yè)持有不多于30%權(quán)益的合營公司。溫州銀嘉匯的財務(wù)業(yè)績將不會綜合計入公司綜合財務(wù)報表內(nèi)。

??換句話說，隨著收購?fù)瓿?，溫州銀嘉匯由控股子公司變更為合營公司出表，其資金、負(fù)債、現(xiàn)金流等不會對銀城年報產(chǎn)生影響，其投資收益將體現(xiàn)在銀城的利潤表中。

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