200輪舉牌50億成交華僑城重返上海灘里的多年蹉跎

來源：智能家居時間：2020-07-23 08:03

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 成也上海灘，敗也上海灘，似乎沒有一個城市比上海更讓華僑城如此“愛恨交加”。

7月21日，上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)1宗宅地出讓，地塊吸引了建發(fā)、旭輝、金茂、華僑城、浦東金橋(600639,股吧)等房企參與競拍。經(jīng)過超200輪競價，最終華僑城以總價50.01 億元競得該地塊，樓面價4.42 萬元/平方米，溢價率19.07%。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，該地塊東至誠禮路，北至德淳路，出讓面積5.65萬平方米，容積率2，建筑面積11.30萬平方米，地塊起價42億元，樓面起價約3.71萬元/平方米，住宅套數(shù)下限908。

上海唐鎮(zhèn)50億拿地

根據(jù)出讓文件，該地塊要求配建保障房建面占總住宅建筑面積的5%；并按出讓年限自持建筑面積不低于15%的住宅物業(yè)用于租賃。經(jīng)過測算，該地塊扣除15%自持面積后，地塊可售部分樓板價達到5.20萬元/平方米。

事實上，倘若單從成交總價來看，這次的攬金規(guī)模似乎無法與動輒百億的土拍相比。但值得注意的是，華僑城拿下的這宗地，實際已創(chuàng)下了浦東唐鎮(zhèn)板塊樓面單價新紀錄，也將上海外環(huán)外地價推上了一個新的臺階。

據(jù)了解，目前該地塊周邊的項目價格在6.8～7.8萬元/平方米之間。上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，華僑城此番拿下的地塊，日后入市均價應(yīng)該會在7萬元/平方米左右，可以獲得較為穩(wěn)定的利潤，沒有太大壓力。

“華僑城如今在上海沒有太多土儲，這意味著將要淡出市場，所以必須要及時補倉。但自持15%租賃的問題，其實也比較難處理，因為需要長時間的租賃運營，可能會壓一部分的投資資金和時間，需要一定的時間成本去回本”，盧文曦進一步分析。

觀點地產(chǎn)新媒體查閱年報得知，華僑城2019全國累計土儲總占地面積為2463.50萬平方米，總建筑面積4605.09萬平方米，剩余可開發(fā)建筑面積2533.02萬平方米。其中，上海區(qū)域累計土儲總占地面積43.37萬平方米，總建筑面積80.20萬平方米，剩余可開發(fā)建筑面積24.08萬平方米，各項占比均低于1%。

值得一提的是，華僑城拿下的唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)北D-04-06地塊并非第一次掛牌出讓，早在2016年7月，該地塊就曾公開掛牌，但最后被撤銷處理。如今地塊再度掛牌，起始價上漲了17億元。

而此前，唐鎮(zhèn)上一次拍賣住宅用地（不含城中村改造項目地塊）也已經(jīng)是五年前，由大名城(600094,股吧)斥資50.76億元拿下兩幅，其中，編號為D-03-05a地塊的樓板價為2.79萬元/平方米，另一宗D-04-07地塊樓板價則為2.96萬元/平方米，溢價率均超60%。

蘇河灣十年故事

談到華僑城與上海的故事，注定不缺那一年重金買入號稱是老上海最后一塊黃金寶地的上海蘇州灣地塊。

2010年2月，上海蘇河灣區(qū)域推出第一宗蘇河灣北岸東塊1街坊地塊，由于位置極佳頗受關(guān)注，一亮相便遭受各路房企百輪競價搶占。最終，華僑城以高達5.28萬元/平方米的樓面價將其收入囊中，成為當(dāng)時的單價地王。

這場看似“勝利的果實”并沒有終結(jié)，時隔半年后，華僑城再以大手筆連奪蘇河灣41、42號街坊兩地塊。根據(jù)相關(guān)透露，這兩宗地塊僅僅是土地成本就已經(jīng)高達88億元，華僑城無疑成為了當(dāng)時蘇河灣的最大“地主”。

然而這場風(fēng)光并不長久，華僑城拿下的蘇河灣項目日后卻陷入了各種波折之中。先是由于層層審批與規(guī)劃無法取得進展，地塊拖延開工長達近兩年都未曾拿下建筑施工許可，隨之入市時間也一再地拖延并變更。

直到其中的蘇河灣1街坊地塊，被爆料出早已“搶工”，一時引發(fā)媒體猜測，巨額的利息成本使得華僑城必須以最快速度推進項目，以確保減少更多額外的資金投入。

雖然最終關(guān)于上述違規(guī)施工的質(zhì)疑，被當(dāng)時華僑城官方否認，可天價地王給華僑城帶來的高成本、高風(fēng)險也使其一直面臨著虧本危險。

不久，風(fēng)險似乎成為了現(xiàn)實。?2012年9月，華僑城蘇河灣項目終于入市，據(jù)當(dāng)時媒體爆料，

公開發(fā)售的華僑城41街坊的22層住宅，總套數(shù)144套，銷售均價5.6萬元/平方米，去化僅為5成，而這個入市價格已經(jīng)有所折扣，但成績并不算理想。

有資深業(yè)內(nèi)人士對觀點地產(chǎn)新媒體透露，“當(dāng)年華僑城拿下該項目的區(qū)位并不具備優(yōu)勢，與其偏高端的規(guī)劃定位也有出入。因此，華僑城蘇河灣項目在耗費了較長時間的建設(shè)后，即便有收益，也損失了一部分成本?！?/p>

或許是不甘心，僅僅4年后，“蘇河灣”與“華僑城”又聯(lián)系在了一起。

2016年1月20日，華潤華僑城聯(lián)合體以69.32億元獲取蘇河灣中央公園地。該地塊位于蘇河灣地區(qū)，出讓面積為2.49萬平方米，起始總價69.28億元，起拍樓板價約3.80萬元/平方米，為商住辦用地。

同年7月26日，華僑城與華潤置地共同設(shè)立兩家項目公司用以開發(fā)該地塊，其中，上海華合負責(zé)天目社區(qū)C070102單元33-02街坊地塊商住辦項目；而上海華筵負責(zé)開發(fā)蘇河灣項目44-01，46-01，46-02地塊。

彼時便有消息指出，蘇河灣中央公園地塊將會被打造成32萬平方米的超大城市綜合體，建設(shè)以國際商務(wù)為主，兼顧文化、休閑、居住功能的中央活力區(qū)。并預(yù)計將建有200米高的標志性辦公建筑、至少163套住宅以及統(tǒng)一運營的各類商業(yè)等。

由于想象與現(xiàn)實的分離，華僑城還未等到兌現(xiàn)，就起了撤退的心。2019年10月22日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，華僑城擬轉(zhuǎn)讓所持上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)，及上海華筵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)，底價約為47億元，上述兩家公司正是蘇河灣中央公園地塊的項目公司。

40多天后，賭王之女旗下的信德集團宣布“接盤”，并以合計47.12億元競價成為華僑城蘇河灣股權(quán)公開掛牌轉(zhuǎn)讓事項中的唯一競價方，正式從華僑城手中拿下蘇河灣中央公園地塊。

最終，跌宕起伏于蘇河灣的十年，被華僑城親自畫上了句點。

而此次再度重返上海，華僑城百輪爭奪決心之下，是否能夠維持初心，還需靜待觀察。

（責(zé)任編輯：徐帥）