調(diào)查|廣州新房價格領(lǐng)跑一線城市黃埔成熱點區(qū)域房價上漲樣本

來源：智能家居時間：2020-12-16 10:50

財聯(lián)社（廣州，記者陳業(yè)）訊，廣州已代替深圳，房價漲幅開始領(lǐng)跑一線城市。

12月14日，國家統(tǒng)計局公布了11月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。11月份，四個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，其中，北京環(huán)比下降0.1%，上海和深圳持平，廣州環(huán)比上漲0.9%，在一線城市中漲幅最高。

事實上，廣州部分熱點區(qū)域房價，正呈現(xiàn)快速上揚的態(tài)勢。日前，財聯(lián)社記者實地走訪黃埔區(qū)科學(xué)城板塊部分樓盤后發(fā)現(xiàn)，追漲，儼然成為該區(qū)域一種常態(tài)。

對此，貝殼研究院廣州分院院長李茂喆認(rèn)為，黃埔區(qū)整體均價水平高于廣州整體均價水平，其價格上漲會在結(jié)構(gòu)上影響廣州整體均價上行。

追漲的黃埔科學(xué)城板塊

“去黃埔區(qū)買房”，最近幾個月成為擬在廣州置業(yè)的購房者聽到最多的建議之一。

受產(chǎn)業(yè)帶動影響，有意與深圳南山科技園看齊的廣州黃埔區(qū)科學(xué)城板塊（原蘿崗區(qū)），正成為購房者的熱門選擇之一。部分購房者雖然受到一些條件限制，但仍有不少人想盡辦法在該區(qū)域購置屬于自己的房產(chǎn)，或置換一套面積更大的房子。

12月14日，在走訪今年科學(xué)城板塊最熱的項目大壯名城時，記者在現(xiàn)場了解到，該項目上周六推出的一期11棟房源，去化速度相當(dāng)快，目前僅有少數(shù)房源在售，而下一期房源的推售則要等到明年。

因鄰近科學(xué)城核心商圈萬達廣場及地鐵站，并有名校傍身，大壯名城項目備受市場關(guān)注。據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，該項目于2019年底開盤，開盤均價在4萬元出頭，但最新一期開盤價已達到4.5萬-5.4萬元/平方米左右，單價最高漲幅在1萬元/平方米左右。

目前大壯名城項目在售戶型主要為94平方米及104平方米，當(dāng)記者詢問是否有更大戶型出售時，上述銷售人員向記者表示，項目大戶型較為稀缺，早先所推出的120平方米左右戶型，雖然單價約5.5萬元/平方米，但目前已售罄；而明年推出的120平方米戶型，單價預(yù)計在6萬元/平方米以上。

從區(qū)位地段角度來觀察，與大壯名城相比，合生中央城只能勉強躋身擴容后的科學(xué)城板塊；雖然該項目地段優(yōu)勢不及前者，但由于價格相對較低，因而受到不少投資者青睞。

現(xiàn)場銷售人員向記者介紹，項目客戶群體中，有部分是廣州本地、深圳及外地其它地區(qū)的投資客。這些投資客中，部分是在去年黃埔區(qū)實施樓市新政后，具備了購房資格。一些投資客受自身條件限制，首付成數(shù)較高的，往往會選擇其他方式購買。

有購房者在售樓處向記者表示，在投資客助推下，合生中央城去化情況較好，而價格則呈現(xiàn)一期比一期貴的走向。

“我和朋友都買了，二期開出J2、J3棟房源的時候，當(dāng)時單價只有3.3萬元/平方米左右，現(xiàn)在漲了不少了?！痹擁椖恳晃粯I(yè)主表示。

上述銷售人員介紹，目前在推的是J11、J12棟，但前不久推出后沒多久便賣得差不多了，在售房源也不多?！案鶕?jù)樓層，價格略有差異，但均價在3.9萬/平方米左右，稍便宜的房源，單價也要3.6萬元/平方米?！?

熱點樓盤帶動整體成交回暖

在科學(xué)城熱點樓盤持續(xù)成交帶動下，黃埔區(qū)（包含原黃埔區(qū)、蘿崗區(qū)）整體新房簽約數(shù)量，同比出現(xiàn)較大幅度提升。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，黃埔區(qū)11月成交28.55萬平方米（2779宗），為該區(qū)自2016年10月（34.39萬平方米）以來的新高。同時這一高峰也促使黃埔“碾壓”增城，成為當(dāng)月廣州新房成交量最大的單區(qū)。

截至目前，2020年原黃埔區(qū)簽約套數(shù)為847套，2019年簽約套數(shù)為518套；原蘿崗區(qū)2020年簽約套數(shù)為16592套，2019年簽約套數(shù)為10004套。簽約面積方面，原黃埔區(qū)2020年簽約面積為8.29萬平方米，2019年簽約面積為4.95萬平方米；原蘿崗區(qū)2020年簽約面積為173萬平方米，2019年簽約面積則為105.42萬平方米。

具體項目方面，2020年原黃埔區(qū)簽約套數(shù)前三的項目為鷺樾臺、悅光花園（萬科城市之光）、富頤華庭，簽約數(shù)分別為317套、229套、199套。與原蘿崗區(qū)相比，原黃埔區(qū)熱銷樓盤的成交套數(shù)，僅是前者的個位數(shù)。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年原蘿崗區(qū)簽約套數(shù)前三的項目分別為萬科幸福譽、實地常春藤、品秀星樾，成交套數(shù)分別為3867套、2089套、1740套。

就熱銷項目，廣州中原戰(zhàn)略研究中心總監(jiān)胡廣東稱，原蘿崗區(qū)簽約數(shù)量靠前的項目多為典型剛需盤，產(chǎn)品設(shè)計非常緊湊，便于購房者控制總價。同時，隨著優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源導(dǎo)入、周邊產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，大盤的配套投入優(yōu)勢開始在近期兌現(xiàn)，諸多因素的累積，使得知識城絕大部分項目今年表現(xiàn)都很好。

價格方面，胡廣東透露，很難監(jiān)控到最真實的合同價，但監(jiān)控銷售口徑均價仍是觀察市場變化一個重要窗口。政策、配套、產(chǎn)業(yè)等多重利好疊加，使得黃埔樓盤在今年年初就開始上漲?！皬匿N售口徑均價來看，今年前三季度黃埔熱點區(qū)域項目的樓價，上漲了差不多4000元-5000元/平方米，其中知識城板塊有一定稀缺性的項目，今年價格漲幅比較大。黃埔其他板塊也在漲，不過沒那么夸張，時間上與知識城的幾個典型項目相比也滯后一些?！焙鷱V東在接受記者采訪時表示。

價格或呈結(jié)構(gòu)性上漲趨勢

受包括黃埔區(qū)科學(xué)城等熱點板塊熱點樓盤帶動，今年廣州樓市整體簽約量已高于2019年水平。

廣州中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年1-11月廣州新建商品房累計簽約894萬平方米；11月全市新建商品房簽約108萬平方米，同比增長70%，增城、南沙及黃埔簽約面積均超20萬平方米。

數(shù)據(jù)還顯示，出于年末業(yè)績沖刺考慮，房企加快了供應(yīng)力度，東部、南部仍為市場成交重心。對于黃埔區(qū)樓市持續(xù)升溫，廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長韓世同表示，“現(xiàn)在的黃埔區(qū)由原先的開發(fā)區(qū)蘿崗區(qū)跟老黃埔區(qū)合并而來，產(chǎn)業(yè)疊加優(yōu)勢明顯，再加上軌道交通的建設(shè)，進一步加強了出行便利度。但現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)較少，定價并非很高的項目，會呈現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，但未來伴隨大量舊改項目入市，市場能否延續(xù)當(dāng)前態(tài)勢則很難說?！?/p>

“不過，當(dāng)下整個黃埔區(qū)仍處于持續(xù)發(fā)展階段，一旦房價過高，會對城市化長期發(fā)展產(chǎn)生影響?！表n世同告訴記者。

另據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年1-11月，廣州市商品住宅成交均價為29998.1元/平方米，同比上升10.2%，成交面積為1000.83萬平方米，同比上升12.7%；今年11月，廣州市商品住宅成交均價為30569元/平方米，同比上升43.9%，成交面積為150.9萬平方米，同比上升39.1%。

就今年廣州樓市整體表現(xiàn)，李茂喆認(rèn)為，廣州房價仍處于正常波動范圍內(nèi)，“前幾個月廣州相應(yīng)價格指數(shù)漲幅都在持續(xù)縮小，11月漲幅擴大也受到區(qū)域結(jié)構(gòu)性因素影響，以天河為代表的中心城區(qū)成交占比有所提高?！?/p>

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月成交量較大且環(huán)比增幅較大的區(qū)域為黃埔、天河，分別增長88%、174%。

李茂喆進一步表示，從宏觀經(jīng)濟層面來看，相對寬松的貨幣政策環(huán)境，刺激了市場對資產(chǎn)保值、增值的需求。其次，在供需層面，價格仍然受供求關(guān)系決定，目前廣州有些區(qū)域的新房市場確實因庫存較低、去化周期比較短，呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢。另外，今年疫情之初部分地區(qū)價格有所下滑，而在經(jīng)濟好轉(zhuǎn)、疫情得到緩解之后，需求得到集中釋放，使得價格有所回升。

（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）