“千億規(guī)?!毖啪訕废莅l(fā)展困境:2000億債務(wù)壓頂 兩機(jī)構(gòu)評級下調(diào)至“負(fù)面”
??素來被稱為地產(chǎn)界“華南五虎”之一的雅居樂集團(tuán)控股有限公司(以下簡稱“雅居樂”;3383.HK)在成功邁進(jìn)千億陣營后,迎來了更加艱難的時刻。
??雅居樂2019全年業(yè)績公告顯示,2019年,雅居樂連同其合營公司及聯(lián)營公司以及由集團(tuán)管理并以“雅居樂”品牌銷售的房地產(chǎn)項目的累積預(yù)售金額為1179.7億元,同比增加14.9%,累積預(yù)售建筑面積為891.1萬平方米,同比增加11.7%。
??繼2018年銷售額達(dá)千億以來,雅居樂規(guī)模實現(xiàn)再次增長。與此形成對比的是,在距離2019年業(yè)績公告發(fā)布后不足一月時間內(nèi),雅居樂接連被兩大國際評級公司調(diào)整評級展望為負(fù)面,背后暴露出的則是雅居樂深陷債務(wù)危機(jī)、發(fā)展困境的隱憂。
??兩大機(jī)構(gòu)評級下調(diào)至“負(fù)面”
??4月3日,穆迪公告稱,已將雅居樂集團(tuán)控股有限公司的評級展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。隨后在4月9日,雅居樂的評級展望也遭到標(biāo)普全球從穩(wěn)定下調(diào)為負(fù)面。
??與此同時,穆迪維持雅居樂公司家族評級為“Ba2”,債券高級無抵押債務(wù)評級為“Ba3”;標(biāo)普全球也維持對雅居樂公司的“BB”長期發(fā)行人信用評級和對公司高級無擔(dān)保票據(jù)的“BB”長期發(fā)行信用評級。
??眾所周知,穆迪、標(biāo)普與惠譽(yù)是全球公認(rèn)的三大評級機(jī)構(gòu)。這三大國際評級機(jī)構(gòu)對房企的信用評級可以直接影響房企的股價走勢,更深遠(yuǎn)的影響是房企發(fā)行海外債,關(guān)系房企境外發(fā)債的難易和發(fā)債利率高低。換言之,評級越低,境外發(fā)債難度越大,發(fā)債利率越高。
??穆迪高級副總裁曾啟賢公開表示:“展望調(diào)整為負(fù)面反映了雅居樂為業(yè)務(wù)擴(kuò)張而增加債務(wù),導(dǎo)致其信用指標(biāo)趨弱?!?/p>
??具體來看,穆迪預(yù)計未來12-18個月雅居樂以收入/調(diào)整后債務(wù)比率衡量的債務(wù)杠桿率將從2019年的51.2%升至60%左右,同期 EBIT(即“即息稅前利潤”)/利息比率將從2.3倍升至3.0倍。
??雅居樂的信用指標(biāo)仍處于當(dāng)前評級的較弱水平,債務(wù)杠桿率仍將繼續(xù)上升。標(biāo)普認(rèn)為,雅居樂的去杠桿努力可能比預(yù)期的要弱,因此其杠桿率在未來6至12個月內(nèi)不會大幅改善。
??此外,穆迪預(yù)計未來12-18個月雅居樂將通過縮減收購規(guī)模來控制債務(wù)增長。穆迪預(yù)計2020年和2021年該公司將投入大約人民幣350億-400億元(約占預(yù)售額的30%)收購新地塊和其他非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。
??2000億債務(wù)壓力重重
??雅居樂評級遭下調(diào)的原因,劍指公司的債務(wù)問題。
??官網(wǎng)資料顯示,雅居樂成立于1992年,是一家以地產(chǎn)為主,同時涉足環(huán)保、物業(yè)、教育、等8大業(yè)務(wù)并行的綜合性企業(yè),2005年在中國香港上市。
??作為曾經(jīng)與恒大、碧桂園等企業(yè)平起平坐的大型房企,雅居樂也一度陷入谷底。在300億-500億的規(guī)模上,雅居樂待了整整7年。2017年,從危機(jī)中脫身的雅居樂銷售額首次突破800億,順勢提出“千億目標(biāo)”。而彼時,恒大、碧桂園銷售額均已突破5000億。
??懷揣著重回規(guī)模房企的渴望,雅居樂積極擴(kuò)充土儲。2016年僅新增232萬m2的雅居樂,2017年之后,每年通過招標(biāo)、拍賣、掛牌及股權(quán)收購等方式大批量增添新土地,2017年至2019年,新增的土地儲備分別為964萬m2、1111萬m2、1090萬m2,較2017年之前的新增規(guī)模翻了數(shù)番。
??一路強(qiáng)勢重倉拿地的雅居樂,帶來的是舉債擴(kuò)張的困境。從公司財務(wù)數(shù)據(jù)來看,雅居樂的總負(fù)債連年攀升,從2016年的875.70億元上升至2019年的2078.95億元,其中,同期流動負(fù)債則從552.52億元上升至1476.68億元。
??同時,雅居樂資產(chǎn)負(fù)債率也呈現(xiàn)上升趨勢,從2016年的66.48%上升至2019年的76.09%。凈負(fù)債率則在2016年至2019年間,分別為49.1%、71.4%、79.1%、82.8%,逐年攀升。
??而根據(jù)2019年年報顯示,雅居樂有息負(fù)債共966.7億元,其中1年內(nèi)需償還的短期借款達(dá)422.97億,在總負(fù)債中占比44%。截至2019年末,雅居樂的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為335.51億元,完全無法覆蓋短期借款,尤其是無法覆蓋372.52億元的6個月內(nèi)短期借款。
??從償債能力指標(biāo)來看,雅居樂的短期償債能力堪憂。2017年至2019年,雅居樂“貨幣資金/短期債務(wù)”指標(biāo)分別為0.23、0.30、0.23。這也就意味著每1億元的短期債務(wù),公司賬上對應(yīng)只有2000多萬元現(xiàn)金。
??此外,近年來雅居樂發(fā)行永續(xù)債規(guī)模大幅上升。2017-2019年,雅居樂的永續(xù)債規(guī)模分別為55.29億元、83.35億元、135.67億元。
??根據(jù)2019年年報,雅居樂在2019年5月、6月、10月、11月接連發(fā)行了四筆總計14億美元的優(yōu)先永續(xù)資本證券,利率為7.75%至8.375%不等。據(jù)統(tǒng)計,2019年國內(nèi)所有房企發(fā)行美元債永續(xù)規(guī)模接近40億美元,雅居樂獨(dú)占1/3。
??業(yè)績增速大幅下降
??資金鏈吃緊的雅居樂,其未來發(fā)展也陷入困境。
??曾經(jīng)押寶海南,并靠海南清水灣“發(fā)家”的雅居樂慘遭折戟。2017年雅居樂在海南清水灣單盤實現(xiàn)銷售170億,在當(dāng)年897.10億合約銷售總額占比約19%。
??然而,隨著限購政策的實施,海南樓市遇冷,此后雅居樂海南項目銷售額腰斬,2018年和2019年的銷售額分別為113億元和不到40億元。
??從公司業(yè)績來看,雅居樂營業(yè)收入與凈利潤增速均出現(xiàn)下滑。2019年年報顯示,雅居樂2019年實現(xiàn)營業(yè)額為人民幣602.39億元,同比增長7.3%,雖然營業(yè)額出現(xiàn)小幅上漲,但是與2018年約8.8%和2017年10.56%的增長率相比,增速已經(jīng)有所下滑。股東應(yīng)占利潤則為75.12億元,增速降至5.4%。從歷年增速數(shù)據(jù)來看,2016-2018年雅居樂歸母凈利潤增速分別為64.25%、163.84%、18.25%,相較上年,雅居樂2019年歸母凈利潤增速出現(xiàn)大幅下降。
??業(yè)務(wù)方面,雅居樂多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展也并未達(dá)到預(yù)期。2019年,雅居樂多元業(yè)務(wù)收入占比約為10%,同比增長3.6%。從年度增長來看,2015年-2018年,雅居樂集團(tuán)多元化業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢,其它收入相應(yīng)占比分別為3.68%、4.13%、4.54%、6.51%。此前公司提出2021年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和非房業(yè)務(wù)理想狀況是利潤收益為5:5,由此看來,多元產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度仍然不及預(yù)期。
??值得一提的是,雅居樂毛利率創(chuàng)三年新低。2019年,雅居樂的毛利同比下降25.6%至183.6億元,毛利率同比下降13.4個百分點(diǎn)至30.5%。2016年至2018年,雅居樂毛利率分別為26.5%、40.1%、43.9%。雅居樂在2019年財務(wù)報告中表示,毛利率的下降主要是受多個城市“因城施策”的影響,導(dǎo)致高毛利率項目確認(rèn)的銷售收入占比大幅下降。
??據(jù)悉,雅居樂2020年的全年銷售目標(biāo)為1200億元,較2019年僅增長1.7%。在規(guī)模腳步放緩的情況下,今年一季度,雅居樂僅完成了全年銷售目標(biāo)的13%,全年銷售承壓。
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