債務(wù)違約、股價創(chuàng)上市以來新低當代置業(yè)陷流動性困境

來源：智能家居時間：2021-10-30 12:20

經(jīng)濟觀察報記者蔡越坤 股價持續(xù)下探至10月29日收盤的0.38港元，總市值僅11億港元。

當代置業(yè)（中國）有限公司（以下簡稱“當代置業(yè)”，01107.HK）的股價在10月走出了上市八年以來的新低。

10月26日，這家以“綠色科技”為標志性品牌的百強房企，宣告一筆余額為2.5億美元的債券發(fā)生違約。這之前，當代置業(yè)曾試圖將該筆債券展期3個月兌付，但之后終止了延期兌付。

此番宣告，讓當代置業(yè)成為繼恒大、華夏幸福(600340,股吧)、藍光發(fā)展(600466,股吧)、花樣年控股、新力控股之后又一出現(xiàn)債務(wù)違約的百強房企。

對于違約原因，當代置業(yè)董事會主席張雷以及總裁張鵬在10月23日給員工發(fā)了一封內(nèi)部信中坦言公司遇到了相當?shù)馁Y金承壓問題，并表示采用了資產(chǎn)處置、股東借款、戰(zhàn)投方引入等方式，在形勢更加嚴峻的情況下，有幾項工作沒有達到預(yù)期的結(jié)果，導(dǎo)致此次風險出現(xiàn)。

對于未來，當代置業(yè)希望通過資產(chǎn)重組和戰(zhàn)略投資人的引進，實現(xiàn)公司的再生和持續(xù)發(fā)展。

對此，10月28日，經(jīng)濟觀察報記者也撥打了當代置業(yè)總裁張鵬的聯(lián)系方式，但截至發(fā)稿，尚未取得聯(lián)系。

“2.5億美債違約”

根據(jù)官網(wǎng)介紹，當代置業(yè)設(shè)立于2000年，總部位于北京，2013年在香港聯(lián)合交易所上市。集團具有一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，自主研發(fā)運營十大綠色科技系統(tǒng)和五大擴展系統(tǒng)，打造中國綠色科技地產(chǎn)領(lǐng)域的標志性品牌——“MOMΛ”，當代MOMΛ項目曾榮獲世界十大建筑奇跡之一。

10月11日當代置業(yè)官網(wǎng)披露的9月通訊內(nèi)容中指出，截至2021年9月30日止九個月，該集團合約銷售額約人民幣 335.44億元，同比增長24.62%。

盡管如此，當代置業(yè)旗下一筆2.5億美元債仍然出現(xiàn)延期。

10月26日，當代置業(yè)發(fā)布公告表示，本公司發(fā)行并于新加坡證券交易所上市的于2021年到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù)于10月25日到期，發(fā)生票據(jù)違約。

根據(jù)規(guī)管票據(jù)的契約，該等票據(jù)的所有未償還本金及其任何應(yīng)計但未付利息于2021年10月25日到期。因宏觀經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境以及本集團最近面臨的COVID-19疫情等多種因素的不利影響導(dǎo)致預(yù)計之外的流動性問題，票據(jù)本金及其應(yīng)計但未付利息的還款安排未能于當日達成。

對于給公司帶來的影響，當代置業(yè)表示，公司董事會及管理層正在評估本集團的財務(wù)狀況及現(xiàn)金狀況，并密切監(jiān)察此事的發(fā)展。公司正與其法律顧問盛德律師事務(wù)所合作，并預(yù)計近期聘請獨立財務(wù)顧問，以協(xié)助其制定顧及境內(nèi)外利益相關(guān)者之利益的整體規(guī)劃。

此外，當代置業(yè)稱，應(yīng)公司要求，自2021年10月21日上午9時起，公司股份及債權(quán)證券于聯(lián)交所暫停買賣。公司股份及債權(quán)證券將繼續(xù)暫停買賣直至進一步通知。

據(jù)悉，10月11日，當代置業(yè)于發(fā)布公告表示，10月25日到期的2億美元債券余額延期3個月兌付，目前正在尋求投資人諒解和同意。但10月20日，公司再發(fā)文，終止有關(guān)于2021年到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù)的同意征求。

經(jīng)濟觀察報記者根據(jù)債券數(shù)據(jù)平臺DM查詢，該筆債券是當代置業(yè)于2019年4月25日發(fā)行，期限為18個月，發(fā)行規(guī)模為3億美元。由當代置業(yè)的若干附屬公司擔保，并在新交所上市。目前余額為2.5億美元，利率為12.85%。

在上述余額為2.5億美元債公布延期兌付后，10月12日，穆迪將當代置業(yè)的家族企業(yè)評級從B2下調(diào)至Caa2，將其發(fā)行債券的高級無抵押評級從B3下調(diào)至Caa3，并將上述評級列入可能進一步下調(diào)的觀察。

10月26日，穆迪再次宣布將當代置業(yè)的企業(yè)家族評級從“Caa2”下調(diào)至“Ca”，將其高級無抵押債務(wù)評級從“Caa3”下調(diào)至“C”，并將評級展望由“下調(diào)觀察”調(diào)整為“負面”。此次評級行動結(jié)束了穆迪于2021年10月11日啟動的對當代置業(yè)的評級下調(diào)觀察。

穆迪副總裁兼高級分析師CelineYang表示，評級下調(diào)反映了穆迪的預(yù)期，即當代置業(yè)債券持有人的回收前景疲軟，原因是該公司于10月26日宣布未能如期償付2021年10月25日到期的2.5億美元債券。

穆迪稱，展望“負面”反映了穆迪的觀點，即當代置業(yè)債權(quán)人的回收前景可能會進一步減弱。穆迪指出，當代置業(yè)將不得不依靠資產(chǎn)出售或引入戰(zhàn)投來獲得資金以支付其債務(wù)，但這些籌款活動存在很高的不確定性，債權(quán)人的回收前景仍不明朗。

“高杠桿”前行

當代置業(yè)10月26日違約的美元債發(fā)行于2019年，也是該公司近期存續(xù)的5筆美元債中利率最高的一只，利率達12.85%。

當代置業(yè)高息發(fā)債不乏前例。早在2018年12月，當代置業(yè)發(fā)行的一筆1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率高達15.5%，彼時創(chuàng)下了亞洲之最。

除了這筆美元債，據(jù)記者根據(jù)DM查詢，目前當代置業(yè)存續(xù)的四只美元債，總規(guī)模超過10億美元。值得注意的是，在上述余額為2.5億美元債公布延期兌付后，這四只美元債券出現(xiàn)暴跌，報價均跌破20美元。

此外，當代置業(yè)的總體融資成本也偏高，其2018-2020年的平均融資成本分別為8.20%、9.90%和9.90%，今年上半年降至9.73%。

截至上半年，當代置業(yè)整體債務(wù)規(guī)模繼續(xù)擴大，長期債務(wù)在債務(wù)總額中占據(jù)更大比重。計息債務(wù)總額由2020年末的人民幣245.93億元擴大至2021年上半年末的人民幣287.55億元。短期債務(wù)占計息債務(wù)總額的百分比由2020年末的39.9%降至2021年上半年末的32.5%。

不僅如此，按照房企三條紅線的監(jiān)管，當代置業(yè)的指標處于“黃檔”水平。凈資產(chǎn)負債率為93%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為83%，未滿足小于70%的監(jiān)管要求。

盡管上半年負債高企，當代置業(yè)卻仍在拿地。根據(jù)半年報披露，上半年當代置業(yè)在西安、重慶、青島、蘇州、合肥、呼和浩特等地新獲取20個項目，新增計容建筑面積約356.4萬平方米，獲地方式進一步多元化，產(chǎn)業(yè)協(xié)同、招拍掛和收并購占比合理。

“處置資產(chǎn)自救”

另據(jù)悉，在宣布正式違約前，當代置業(yè)董事會主席張雷以及總裁張鵬在10月23日給員工發(fā)了一封內(nèi)部信。

內(nèi)部信中指出，這兩年以來，嚴峻的房地產(chǎn)行業(yè)形勢確實導(dǎo)致很多房地產(chǎn)公司發(fā)生了債務(wù)危機，很多企業(yè)都遇到了前所未有的困難。當代置業(yè)一直堅守綠色科技發(fā)展之路，希望通過領(lǐng)先的綠色科技在行業(yè)內(nèi)占有一席之地，但在一再嚴峻的形勢之下，還是遇到了相當?shù)馁Y金承壓問題。

公司一直堅信可以越過艱難，設(shè)計出方案，并成立專項組，努力度過一次又一次的難關(guān)。對于這一次債務(wù)問題，也采用了資產(chǎn)處置、股東借款、戰(zhàn)投方引入等方式，在形勢更加嚴峻的情況下，有幾項工作沒有達到預(yù)期的結(jié)果，導(dǎo)致此次風險出現(xiàn)。

當代置業(yè)稱，不過工作持續(xù)推進，公司資產(chǎn)處置和大股東借款會陸續(xù)到位，公司將第一時間保證職員的權(quán)益，具體的方案涉及到法律、合規(guī)，集團還在仔細設(shè)計通過后與同事們溝通。對于公司的未來發(fā)展，希望通過資產(chǎn)重組和戰(zhàn)略投資人的引進，實現(xiàn)公司的再生和持續(xù)發(fā)展。

在此之前，2021年10月11日，當代置業(yè)公告表示，公司董事會主席、執(zhí)行董事兼控股股東張雷和總裁兼執(zhí)行董事張鵬最近向本集團傳達，為支持本集團，彼等有意向本集團提供合共約人民幣8億元的股東貸款，并預(yù)期于未來兩至三個月內(nèi)完成。

張雷表示，將視乎本集團財務(wù)狀況適時考慮予以持續(xù)支持，展現(xiàn)其對本集團之持續(xù)承諾及對本集團業(yè)務(wù)發(fā)展堅定不移的信心。

截至10月29日收盤，當代置業(yè)股價為0.38港元/股，總市值僅11億元港元，仍然繼續(xù)處于停牌狀態(tài)。

另外，從業(yè)績表現(xiàn)來看，據(jù)當代置業(yè)半年報數(shù)據(jù)，2021年上半年其總收入同比增長9.6%至人民幣95.43億元；物業(yè)銷售收入同比增8.6%至人民幣93.16億元，占總收入的97.6%；毛利率由2020年上半年的24.4%下滑至2021年上半年的23.2%。

當代置業(yè)在半年報中披露，對于房地產(chǎn)而言，風大浪大、水大魚大的時代注定成為歷史，以往高杠桿、高毛利、高增長的蒙眼狂奔模式一去不復(fù)返，未來必定是個回歸的時代，重回普通行業(yè)屬性，即低杠桿、低利潤和低增長?？梢灶A(yù)期，房地產(chǎn)政策將持續(xù)收緊，從供給端、需求端和金融端加強全生命周期的監(jiān)管，供給端實行土地兩集中，提高公開市場獲地門檻；需求端繼續(xù)深化限購限價限貸限商限二手房等組合拳，甚至有些地方出臺房票制度；金融端強化五道紅線，嚴格監(jiān)管購地金額占比，旨在倒逼房企實質(zhì)性降杠桿，穩(wěn)定房地產(chǎn)長期發(fā)展秩序。

拖累地產(chǎn)美元債

10月26日，當代置業(yè)發(fā)生實質(zhì)性美元債逾期后，多只中資地產(chǎn)美元債下跌。

根據(jù)DM數(shù)據(jù)顯示，截至10月29日，陽光城(000671,股吧)、中國奧園、中梁控股、融信中國當周的跌幅均超過10%。

在此之前，已經(jīng)有恒大、花樣年控股、新力控股等房企發(fā)生美元債違約事件。

對此，平安證券固收表示，近期高收益美元債的波動，一方面與高壓監(jiān)管下的融資收緊相關(guān)，另一方面違約開發(fā)商有自身的原因，如泰禾主營高端住宅但資產(chǎn)負債周轉(zhuǎn)速度不匹配、且2020年疫情沖擊其銷售，藍光盈利能力長期偏弱、非標融資占比高，恒大債務(wù)負擔重且占用大量上游資金，花樣年美元債占比高、債務(wù)結(jié)構(gòu)偏剛性，且3季度銷售增速明顯下滑等。

10月26日，國家發(fā)改委外資司會同外匯局資本司召開部分重點行業(yè)企業(yè)外債座談會。據(jù)悉，此次參會的地產(chǎn)企業(yè)大多為美元債大戶。

會議指出，將繼續(xù)在外債備案登記、資金出境等方面滿足企業(yè)合理合規(guī)的外債置換和償付需求，同時要求企業(yè)不斷優(yōu)化外債結(jié)構(gòu)，嚴格按照批準用途使用外債募集資金，自覺遵守財務(wù)紀律和市場規(guī)則，積極主動做好境外債券本息兌付準備，共同維護企業(yè)自身信譽和市場整體秩序。

有行業(yè)人士解讀，會議目的旨在摸底地產(chǎn)企業(yè)美元債到期情況，一定程度上釋放出維穩(wěn)的信號。

光大證券數(shù)據(jù)顯示，近期地產(chǎn)美元債密集到期，再融資需求加大。從到期情況看，未來15個月內(nèi)將有近637.11億美元債務(wù)面臨到期，再融資需求加大。其中，2021年四季度共有92.95億美元的地產(chǎn)美元債即將到期，2022年全年共有544.16億美元的債務(wù)即將到期。從發(fā)行主體來看，目前地產(chǎn)美元債存量規(guī)模較高的房企有恒大集團、碧桂園、佳兆業(yè)、融創(chuàng)中國、世茂集團等，其中，恒大、碧桂園和佳兆業(yè)集團的存量規(guī)模逾百億美元。

對于地產(chǎn)美元債違約事件帶來的長期影響，華西證券稱，第一，地產(chǎn)美元債再融資通道正在關(guān)閉。10月份以來，隨著某房企境外債違約，截至中旬地產(chǎn)美元債僅發(fā)行兩只新券，合計發(fā)行金額4.8億美元。相較于目前價格波動，更值得關(guān)注的是地產(chǎn)美元債再融資渠道暫停對于房企再融資能力是否會形成新一輪沖擊。

第二，地產(chǎn)美元債正在經(jīng)歷一輪壓力測試。地產(chǎn)美元債市場此前幾乎未經(jīng)歷過壓力測試，也從未經(jīng)歷過長時間的凈融資流出，而地產(chǎn)美元債到期高峰則在明年。如做最悲觀假設(shè)，房企美元債再融資完全暫停，在境內(nèi)資金出境相對受限的情況下，需關(guān)注房企境外債到期壓力。

再看當代置業(yè)的債務(wù)困境，盡管其坦言未來房企將回歸“低杠桿、低利潤和低增長”，但對于自身的債務(wù)問題能否順利解決，仍然需要時間去驗證。

（責任編輯：王治強 HF013）