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　　近日，華為拿下廣州白云區(qū)華僑糖廠地塊，將在這里打造廣州研發(fā)中心。一時(shí)間，有關(guān)“下一個(gè)松山湖”的暢想出現(xiàn)在各大媒體上。

　　看到這里，我首先想到的一個(gè)問(wèn)題是，華為為啥不去高大上的珠江新城、金融城呢？以華為的實(shí)力，CBD任何一棟樓都租得起，也買(mǎi)得起。

　　可他們?yōu)槭裁床蝗ツ?？其?shí)，華為不僅沒(méi)有選擇廣州CBD，也沒(méi)有選擇深圳CBD，當(dāng)巨頭們紛紛扎營(yíng)福田CBD和深圳灣時(shí)，華為卻選擇了遙遠(yuǎn)的東莞松山湖。

　　大企業(yè)紛紛到郊區(qū)當(dāng)樓主？

　　其實(shí)，這種現(xiàn)象很常見(jiàn)，華為并非孤例。

　　不知道大家有注意到發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，近年來(lái)，北上廣深等大城市中心城區(qū)的大企業(yè)，這幾年紛紛從CBD撤離，反而跑到去郊區(qū)拿地蓋樓。

　　比如這兩年的廣州，就有雪松控股（廣州第一大民企、世界500強(qiáng)企業(yè)）從珠江新城搬到了近郊的科學(xué)城，網(wǎng)易（廣州第一大互聯(lián)網(wǎng)公司）從市中心的僑鑫國(guó)際、科韻路搬到了東郊的小新塘，歡聚時(shí)代（廣州第二大互聯(lián)網(wǎng)公司）也從天河搬到了番禺萬(wàn)博，在那里蓋了新總部。

　　更典型的例子是北京，大約從2016年開(kāi)始，中關(guān)村(000931,股吧)（五道口）的互聯(lián)網(wǎng)巨頭們就陸續(xù)往后廠村路搬了，這條馬路在哪里？聽(tīng)名字就知道很村了，它是北六環(huán)西二旗的一條“鄉(xiāng)村公路”。

　　這條馬路有多厲害？聚集了新浪（總部）、百度（總部）、滴滴（總部）、快手（總部）、聯(lián)想（總部）、騰訊（北京）、網(wǎng)易（北京）以及微軟、甲骨文等跨國(guó)科技公司的中國(guó)區(qū)總部。

　　從五道口搬到后廠村，最大的區(qū)別是什么？互聯(lián)網(wǎng)巨頭們從租客變成了樓主，后廠村那些爭(zhēng)奇斗艷的總部大樓，就像一座座新奇的城堡，凸顯出各互聯(lián)網(wǎng)大廠的實(shí)力和榮耀。

　　因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)巨頭的陸續(xù)遷出，曾被調(diào)侃為宇宙中心的五道口幾乎要從中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)的版圖上消失了，據(jù)說(shuō)只有搜狐總部仍然堅(jiān)守在那里，但原因有一點(diǎn)荒誕，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)巨頭中只有搜狐在五道口有樓。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，大公司買(mǎi)地蓋樓或者直接買(mǎi)樓，已經(jīng)成為一種共識(shí)，到CBD租房這種辦公模式已經(jīng)不流行了。

　　中國(guó)最強(qiáng)的那些產(chǎn)業(yè)聚落——北京中關(guān)村軟件園、深圳灣、上海徐匯濱江、廣州琶洲、杭州未來(lái)科技城，幾乎都是大企業(yè)當(dāng)樓主的模式。

　　以廣州琶洲為例，截至2019年3月，總面積僅1.6萬(wàn)平方公理的琶洲西區(qū)，已至少匯聚21位企業(yè)樓主，包括騰訊、阿里巴巴、唯品會(huì)、小米、科大訊飛(002230,股吧)等多家大企業(yè)。

　　當(dāng)然，琶洲在廣州不能算郊區(qū)，但天河智慧城、科學(xué)城、知識(shí)城就是典型的郊區(qū)型總部經(jīng)濟(jì)區(qū)了。

　　企業(yè)買(mǎi)樓，到底為了啥？

　　傳統(tǒng)意義上，企業(yè)自己買(mǎi)地蓋樓，是一件非常重資產(chǎn)的事情，所有很多企業(yè)，特別是外企更喜歡租樓，以前的互聯(lián)網(wǎng)公司也大多是租樓。

　　那么問(wèn)題來(lái)了，現(xiàn)在的大企業(yè)為什么不愿當(dāng)租客而要當(dāng)房東呢？

　　第一個(gè)原因是地價(jià)便宜，現(xiàn)在很多地方給大企業(yè)的土地往往都是定向轉(zhuǎn)讓?zhuān)一径际堑變r(jià)成交，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。

　　今年6月，字節(jié)跳動(dòng)就在深圳灣拿下一宗商業(yè)用地，建筑面積為6.26萬(wàn)平方米，以底價(jià)10.82億元成交，樓面價(jià)約為1.73萬(wàn)元每平方米。在深圳灣這種地段，一萬(wàn)多的價(jià)格當(dāng)然是非常便宜的。

　　廣州琶洲的那些互聯(lián)網(wǎng)總部，當(dāng)初拿地價(jià)也大多在1.3萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平方米之間，同樣低于市場(chǎng)價(jià)。2018年6月，互聯(lián)網(wǎng)大廠網(wǎng)易以底價(jià)8.18億元、樓面價(jià)7780元/㎡拍下天河區(qū)智慧城一地塊。

　　前兩天華為在廣州白云區(qū)拿下的華僑糖廠地塊，樓面價(jià)大約2000元每平米。

　　可見(jiàn)，只要大企業(yè)愿意來(lái)，各地政府給出的誠(chéng)意是非常足的。

　　第二個(gè)原因我認(rèn)為是土地升值，現(xiàn)在寫(xiě)字樓的租金越來(lái)越高，買(mǎi)地蓋樓可以抵抗房?jī)r(jià)、租金快速上漲的風(fēng)險(xiǎn)。

　　我們先對(duì)比下住宅和寫(xiě)字樓的租金收入就明白了。

　　在廣州市區(qū)，住宅的租金大約為50-100元每平米每月。而同等地段的寫(xiě)字樓，月租金可以達(dá)到150-300元每平米，大約是住宅租金的3到5倍。

　　所以，寫(xiě)字樓的租售比是遠(yuǎn)高于住宅的，如果買(mǎi)寫(xiě)字樓自用或者收租，都是一筆不錯(cuò)的生意，更何況大企業(yè)的拿地價(jià)都很便宜。

　　很多企業(yè)也擔(dān)心，以后城市中心的地價(jià)會(huì)更貴，辦公成本會(huì)越來(lái)越高。

　　世邦魏理仕研究報(bào)告顯示，全球最昂貴的十大寫(xiě)字樓市場(chǎng)中，亞洲占六席。其中，香港中環(huán)連續(xù)四年位列全球最貴頂級(jí)寫(xiě)字樓榜首，每平方英尺的年租金高達(dá)322美元，較第2位的倫敦西區(qū)的租金高出近45%。

　　目前，香港中環(huán)的IFC月租金最高接近2000港元每平米，整棟大樓年租金收入接近100億港元，是全球租金最貴的寫(xiě)字樓之一。

　　沒(méi)有最貴，只有更貴。

　　2017年，恒基兆業(yè)地產(chǎn)公司拍下中環(huán)美利道商業(yè)用地，成交價(jià)232.8億港元。新華社報(bào)告稱(chēng)，該地塊預(yù)計(jì)可建４０多層高的甲級(jí)商業(yè)大廈。有測(cè)量師估計(jì)，樓面地價(jià)約為2.79萬(wàn)-4.46萬(wàn)港元每平方米。

　　不僅香港，內(nèi)地大城市的辦公成本也是非常高的。

　　目前，一線城市CBD的月租金水平大多在200-400元每平方米。北京金融街(000402,股吧)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金更是超過(guò)700元每平米，排名中國(guó)內(nèi)地第一。

　　由于昂貴的租金，越來(lái)越多的大企業(yè)搬離市區(qū)，到郊區(qū)拿地高樓，也是理性選擇。

　　就像廣州中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜說(shuō)的，大企業(yè)買(mǎi)樓可以一舉多得，不僅能自用辦公，未來(lái)還有機(jī)會(huì)升值，無(wú)論是自持部分還是可租售部分，都會(huì)有可觀收益。對(duì)于上市公司而言，如果房產(chǎn)升值，還有利于做資產(chǎn)評(píng)估，增強(qiáng)企業(yè)的融資優(yōu)勢(shì)。

　　不少上市公司靠賣(mài)樓回血

　　更神奇的是，大企業(yè)如果手里有樓，關(guān)鍵時(shí)刻還可以賣(mài)出回血，有力反哺自身主業(yè)。

　　據(jù)中新經(jīng)緯客戶端不完全統(tǒng)計(jì)，2019年第四季度，A股市場(chǎng)至少有*ST游久、*ST海馬等24家上市公司發(fā)布了出售房產(chǎn)的公告。

　　其中，現(xiàn)名為“ST海馬”的海馬汽車(chē)，賣(mài)房動(dòng)靜最大。截至去年11月，該企業(yè)擬出售的401套房產(chǎn)賣(mài)出了318套，應(yīng)收賬款約1.47億元，對(duì)凈利潤(rùn)影響7364萬(wàn)元。最終，賣(mài)房讓海馬結(jié)束了連續(xù)兩年的大幅虧損，2019年實(shí)現(xiàn)了8520萬(wàn)元凈利潤(rùn)。

　　中新經(jīng)緯客戶端報(bào)道稱(chēng)，在賣(mài)房數(shù)量上，該企業(yè)已經(jīng)成為去年A股市場(chǎng)的“扛把子”，網(wǎng)友戲言“賣(mài)出了開(kāi)發(fā)商的氣質(zhì)”。

　　嘗到了甜頭，今年6月，該企業(yè)又掛出公告，擬賣(mài)出 145 套房產(chǎn)，并向深交所發(fā)出了撤銷(xiāo)退市警示的申請(qǐng)……

　　從賣(mài)樓中避免退市的還有中房股份(600890,股吧)。2017年全年，中房地產(chǎn)利潤(rùn)總額為0.08億元，幾近虧損，還是房子力挽狂瀾、救中房股份于水火。因?yàn)椋?dāng)年中房靠賣(mài)出房產(chǎn)就增加了約 0.37億元。

　　按照A股規(guī)定，上市公司連續(xù)2年凈利潤(rùn)為負(fù)，就需要被“ST”。如果沒(méi)有賣(mài)房回血，估計(jì)很多企業(yè)都面臨退市了。

　　再說(shuō)說(shuō)今年的事。

　　疫情黑天鵝突襲，企業(yè)資金鏈承壓，紛紛各顯神通、吸金回血。其中，韓國(guó)知名企業(yè)LG選擇了賣(mài)樓。

　　2020年4月，LG集團(tuán)成功將中國(guó)總部大樓——LG雙子座大廈出售給新加坡一公司，售價(jià)約約合人民幣80.46億元。

　　公開(kāi)信息顯示，LG雙子座大廈位于北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門(mén)外大街，建筑面積約15萬(wàn)平方米，于2005年建成，總投資約合人民幣32.8億元。預(yù)估轉(zhuǎn)手后，單論地價(jià)，該大廈就能給LG帶來(lái)約47.66億元人民幣的收入。

　　LG方面表示，此次出售大廈是為了在全球經(jīng)濟(jì)不確定性的情況下，確保資金流動(dòng)性并為公司的未來(lái)增長(zhǎng)提供資金。

　　還有個(gè)更幽默的例子，今天的搜狐，三座大廈價(jià)值超過(guò)了公司市值。

　　2011年，搜狐市值曾超過(guò)270億元人民幣。目前，搜狐的市值已經(jīng)跌到了44.92億元人民幣。但它在股價(jià)鼎盛時(shí)期低價(jià)置辦的三座大樓：搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈、搜狐媒體大廈、搜狐暢游大廈，市場(chǎng)估值已經(jīng)高達(dá)68億元人民幣。

　　副業(yè)比主業(yè)還能賺錢(qián)，不知道現(xiàn)在的搜狐有沒(méi)有后悔當(dāng)初怎么沒(méi)多買(mǎi)幾棟樓。

　　不是每個(gè)大企業(yè)，都能拿到低價(jià)地

　　需要注意的是，也不是每個(gè)企業(yè)都條件拿到便宜的地，也不是什么樣的地皮都值得拿。

　　黃韜認(rèn)為，像華為這種創(chuàng)新類(lèi)大企業(yè)畢竟不多的，他們有實(shí)力與地方政府談條件，以低價(jià)拿地。因?yàn)槿A為這種領(lǐng)軍企業(yè)具有極強(qiáng)的人才凝聚力，可以帶動(dòng)區(qū)域就業(yè)、消費(fèi)，貢獻(xiàn)可觀稅收，備受地方政府歡迎。

　　如果不是代表先進(jìn)生產(chǎn)力的大企業(yè)，再有錢(qián)也不一定能拿到低價(jià)地。

　　另外，政府定向出讓土地給企業(yè)，也不是白給的，很多都會(huì)有限定條件。

　　比如要承諾三年內(nèi)納稅額、營(yíng)業(yè)額達(dá)到多少，而且會(huì)要求企業(yè)有相當(dāng)?shù)淖猿直壤妥猿帜晗蓿辉试S把地塊輕易出售或者出租，為的就是避免大企業(yè)把自己干成開(kāi)發(fā)商。

　　總的來(lái)說(shuō)，一線城市好地段的寫(xiě)字樓，是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，以后更是。有條件的企業(yè)一定要買(mǎi)，可以有效抵抗辦公成本上漲的風(fēng)險(xiǎn)，還能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值。

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