作者| 貓哥

　　來(lái)源| 大貓財(cái)經(jīng)（ID：caimao_shuangquan）

　　上周，阿里拍賣(mài)找兇宅試住主播的帖子四處飛，剛開(kāi)始很多人還懷疑真假，找阿里拍賣(mài)的人一問(wèn)，人家簡(jiǎn)歷都收了好幾百份了。

　　這活這么搶手，薪水倒是其次的，1分鐘1塊，干24個(gè)小時(shí)也就1440元，但是確實(shí)挺刺激。

　　本來(lái)貓哥想去看看之前兇宅拍賣(mài)的情況，然后被阿里拍賣(mài)的一個(gè)數(shù)字嚇了一跳，就是這個(gè)：

　　這是啥呢？

　　在阿里拍賣(mài)上的法拍房數(shù)量。

　　單看數(shù)據(jù)，很多人可能不清楚狀況，稍微解釋下：

　　這是2012年阿里開(kāi)始法拍業(yè)務(wù)之后的總量，是8年的量；

　　但是，去年年底的時(shí)候只有50萬(wàn)，今年到目前為止增加了83萬(wàn)套，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)到今年年底，會(huì)突破150萬(wàn)，也就是說(shuō)今年的法拍房數(shù)量可能凈增加100萬(wàn)套，是之前幾年總量的兩倍。

　　這個(gè)增速就有點(diǎn)大了，而且，法拍房的處置平臺(tái)還不止阿里一家，像京東也有這樣的業(yè)務(wù)，真實(shí)的量會(huì)更大。

　　法拍房的來(lái)源主要三類(lèi)：

　　●  涉刑——比如腐敗官員房產(chǎn)之類(lèi)的，占比不算高；

　　●  訴訟——比如房貸斷供的；

　　●  破產(chǎn)——清算企業(yè)的資產(chǎn)處置。

　　今年后兩類(lèi)的比例不低，很明顯，破產(chǎn)的企業(yè)、還不起房貸的人越來(lái)越多了。

　　如果留意財(cái)經(jīng)新聞的話(huà)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)今年高層提示房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的消息也很多，為什么會(huì)這樣呢？

　　前幾年，大家就認(rèn)為全世界最大的兩個(gè)資產(chǎn)蓄水池風(fēng)險(xiǎn)很高：一個(gè)是美股，一個(gè)是中國(guó)的房地產(chǎn)。

　　都持續(xù)繁榮了十幾年，哪一個(gè)大跌都受不了。所以今年咱們重點(diǎn)瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)，各種硬核手段一起上，一個(gè)繁榮的小周期差不多結(jié)束了。

　　現(xiàn)在最著急的是那些炒房的人，據(jù)說(shuō)重慶有炒房客正在出售手中的180套房子，原價(jià)200萬(wàn)元，現(xiàn)在的價(jià)格150萬(wàn)元，總計(jì)近9000萬(wàn)元的損失，夠慘的。

　　這種情況會(huì)蔓延嗎？還真說(shuō)不好，除了幾個(gè)極其靠譜的城市，大多數(shù)地方的房產(chǎn)會(huì)經(jīng)受一些考驗(yàn)。

　　為什么在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上各種硬手段？那是因?yàn)樵蹅冋幵谝粋€(gè)躲不開(kāi)的周期里，下面列舉了一些碎片，看完大家也就知道這個(gè)事為什么不能再拖了。

　　1、房?jī)r(jià)還是漲得太快了。

　　統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2018年咱們的商品房銷(xiāo)售額14.99萬(wàn)億元，銷(xiāo)售面積171654萬(wàn)平方米，全國(guó)平均房?jī)r(jià)是8736元/㎡。

　　2019年這兩個(gè)數(shù)據(jù)是多少呢？銷(xiāo)售額15.97萬(wàn)億元，銷(xiāo)售面積171558萬(wàn)平方米，算下來(lái)，平均房?jī)r(jià)9310元/㎡。

　　一年全國(guó)平均房?jī)r(jià)增加了6.5%，這個(gè)速度可不低，這還是在不斷調(diào)控的背景下。

　　2、房子吞掉了大部分居民收入。

　　如果按13.95億人口計(jì)算，2018年每個(gè)人平均購(gòu)房金額是10750元，這點(diǎn)錢(qián)在深圳能買(mǎi)的面積估計(jì)都放不下兩只腳，但是呢，2018年咱們的人均可支配收入是28228元，平均下來(lái)，38%的收入全用來(lái)買(mǎi)房子了。

　　2019年平均每人的購(gòu)房金額是11450元，當(dāng)年的人均可支配收入是30733元，購(gòu)房占比37%。

　　全國(guó)平均的數(shù)據(jù)尚且如此，具體到每個(gè)家庭，要么傾盡全力可能還湊不夠首付，要么大半收入還了房貸，說(shuō)全民焦慮一點(diǎn)不為過(guò)。

　　3、房地產(chǎn)市值超過(guò)美國(guó)、日本、歐盟的總和。

　　大家都知道房地產(chǎn)是資產(chǎn)的大池子，這么多年累積下來(lái)，咱們的房產(chǎn)總值到底有多少呢？

　　這個(gè)沒(méi)有官方數(shù)據(jù)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的估值比較特殊，二手房也會(huì)錨定周邊同等條件的新房?jī)r(jià)格變化，按照研究者、行業(yè)大佬的估算，我們的房地產(chǎn)總值大概在400萬(wàn)億到450萬(wàn)億之間，大約是60-70萬(wàn)億美元的樣子。

　　怎么理解這個(gè)數(shù)呢？

　　美國(guó)的房產(chǎn)總值大概30萬(wàn)億美元，歐盟加一起大概20萬(wàn)億美元，日本有10萬(wàn)億美元，也就是說(shuō)，我們的房地產(chǎn)總值比這三個(gè)地方加一起還要多，名副其實(shí)的全球老大。

　　但房地產(chǎn)真不是越大越好，就跟一個(gè)大腹便便的中年人隱藏很多健康風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)道理，從財(cái)富效應(yīng)看，一般認(rèn)為，如果房地產(chǎn)市值是年度GDP的2-3倍，這種結(jié)構(gòu)是比較好的，我們現(xiàn)在每年的GDP100萬(wàn)億，房地產(chǎn)市值四倍于此，再往上擴(kuò)大比例，空間不大風(fēng)險(xiǎn)很高。

　　4、三個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)都超標(biāo)？

　　而如果看通常評(píng)估房地產(chǎn)的幾個(gè)指標(biāo)，那我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)就更特殊了。

　　比如房?jī)r(jià)收入比，2019年的房?jī)r(jià)收入比均值為13.3，7.5算是比較合理的數(shù)值，如果按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，50個(gè)城市只有烏魯木齊和長(zhǎng)沙過(guò)關(guān)，深圳人要35.2年不吃不喝，才能買(mǎi)上房。

　　再比如神秘的空置率，這個(gè)沒(méi)有具體的統(tǒng)計(jì)，有說(shuō)15%的，有說(shuō)20%的，還有說(shuō)30%的，但是無(wú)論哪種說(shuō)法，都超過(guò)了10%這個(gè)公認(rèn)的相對(duì)安全區(qū)間；

　　再比如租售比，一般租售比在1：300到1：200左右，也就是說(shuō)房子出租17年到25年回本算是比較正常的狀態(tài)，但是國(guó)內(nèi)的城市租售比實(shí)在是太難看了。

　　如果以1：300為界，315個(gè)城市中有273個(gè)城市超標(biāo)，深圳、廈門(mén)、三亞這樣的高房?jī)r(jià)城市普遍在1：900以上，75年回本，而房子的產(chǎn)權(quán)才70年。

　　5、杠桿依舊不低。

　　如果房地產(chǎn)的錢(qián)都是自己的，估計(jì)也沒(méi)人擔(dān)心，可惜，買(mǎi)方賣(mài)方都靠借錢(qián)，杠桿飄來(lái)飄去，結(jié)果全是銀行的錢(qián)。

　　銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清就說(shuō)了，“房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)，……目前我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款的39%”，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，說(shuō)白了就是銀行的風(fēng)險(xiǎn)，所以這也是高層異常操心的原因。

　　到今年三季度末，房地產(chǎn)貸款余額48.83萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)12.8%，三個(gè)季度增加了4.42萬(wàn)億。

　　而且要注意了，這還是嚴(yán)卡開(kāi)發(fā)貸的結(jié)果，開(kāi)發(fā)貸的增速?gòu)?018年Q3的24.5%滑到了現(xiàn)在的8.2%。

　　三道紅線(xiàn)的政策一出，可謂殺手锏一樣的招數(shù)，為的都是去杠桿，降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　開(kāi)發(fā)商的杠桿在降低，但是居民的杠桿率卻在狂漲。

　　按前三季度的數(shù)據(jù)推算，今年的全年新增的個(gè)人房貸有可能達(dá)到4.72萬(wàn)億，僅次于2016年，將是近9年來(lái)的第二高。

　　這么多年累積下來(lái)，個(gè)人房貸總量30萬(wàn)億，老百姓(603883,股吧)的杠桿率在2011年的時(shí)候還不到30%，現(xiàn)在這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過(guò)了60%，不到10年翻了一番，不用說(shuō)大家也知道，這里面主要是房貸。

　　上行期問(wèn)題不大，但下行周期加上疫情，就斷了很多人的收入，逾期增多，法拍房數(shù)量增加不是沒(méi)來(lái)由的。

　　很多人現(xiàn)在還在死扛，用信用卡套現(xiàn)等等非正規(guī)方式支付房貸，結(jié)果很多人也掛掉了，為啥呢？銀行把信用卡的額度給降了，以前5萬(wàn)，現(xiàn)在2000，以貸養(yǎng)貸也玩不下去了。

　　有后遺癥嗎？有的，逾期信用卡的額度超過(guò)900億，算得上最近幾年的高位。風(fēng)險(xiǎn)也都是銀行。

　　6、資金面不見(jiàn)大水漫灌。

　　風(fēng)險(xiǎn)在銀行也正常，房地產(chǎn)主要靠錢(qián)撐著，本來(lái)就是和銀行綁著高速發(fā)展，但現(xiàn)在三令五申的喊話(huà)，不會(huì)搞大水漫灌，言下之意很明顯，那些指著放水回魂的還是死了這條心吧。

　　所以現(xiàn)在融資越來(lái)越難了，地產(chǎn)商所有的融資渠道都在被嚴(yán)查，像走信托這種傳統(tǒng)套路受限極多。

　　此前居民也在找各種錢(qián)投資于房產(chǎn)，比如今年就很流行披著經(jīng)營(yíng)貸馬甲的個(gè)人按揭，更難統(tǒng)計(jì)的還有親朋好友之間的借貸、民間借貸甚至高利貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入、信用卡套現(xiàn)以及房抵貸再次流入，這些表外的資金都是加了杠桿的。

　　買(mǎi)房的人關(guān)心的是房?jī)r(jià)漲不漲，不漲罵街、漲得少也罵街，但是決策者關(guān)心的是，你還能不能還得起錢(qián)。

　　加杠桿的人越多，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)就越大。

　　7、值得玩味的個(gè)人破產(chǎn)制度。

　　但你萬(wàn)一真還不起錢(qián)怎么辦呢？也不用著急。

　　最近好幾個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方都在吹風(fēng)，推出個(gè)人破產(chǎn)制度。

　　這個(gè)制度很多人不理解，其實(shí)看看歷史就明白了，雖然這項(xiàng)制度發(fā)源于古羅馬，但美國(guó)是在1974年嚴(yán)重的金融危機(jī)之后開(kāi)始推行的，日本也是房?jī)r(jià)泡沫之后大力推行，本質(zhì)上，這就是為了爆破某個(gè)金融堰塞湖而做的政策準(zhǔn)備，信號(hào)明顯，自己體會(huì)。

　　8、那未知的風(fēng)險(xiǎn)到底是什么？

　　其實(shí)這個(gè)郭主席說(shuō)的比較清楚了：房地產(chǎn)是現(xiàn)在金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的灰犀牛。

　　其實(shí)也就是說(shuō)，要避免因?yàn)榈禺a(chǎn)出問(wèn)題而導(dǎo)致更大的危機(jī)。

　　危言聳聽(tīng)嗎？一點(diǎn)不是。

　　我們的房?jī)r(jià)有幾個(gè)主要的上漲周期，每次都跟貨幣超發(fā)和低利率有關(guān)，2008-2009、2014-2016年這兩波尤為明顯，都是在經(jīng)濟(jì)衰退背景下靠貨幣刺激漲起來(lái)的。

　　啥意思呢？就是我們靠著強(qiáng)力刺激保持了經(jīng)濟(jì)的增速，放緩了下跌走勢(shì)，但順帶著就把房?jī)r(jià)給炒起來(lái)了，時(shí)間到了現(xiàn)在，依靠刺激是行不通了，因?yàn)橹芷谧兞耍臻g沒(méi)了。

　　咱們之前有過(guò)這樣的教訓(xùn)，當(dāng)年的海南房地產(chǎn)泡沫與海南發(fā)展銀行的故事，其實(shí)一直也沒(méi)有走遠(yuǎn)。（戳鏈接閱讀）

　　好在當(dāng)時(shí)只是一個(gè)海南，還能救得回來(lái)。

　　吳曉靈老師說(shuō)，“在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻后的準(zhǔn)備，是每個(gè)國(guó)家、每個(gè)人都要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)?！?

　　我們大概就在這樣的周期里吧。

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