01

樓市，頂層設(shè)計(jì)來(lái)了

近期，領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)房地產(chǎn)極其關(guān)注。12月3日，主管住建部的韓正副總理，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)座談會(huì)。

詳細(xì)分析這次座談會(huì)內(nèi)容、釋放出什么信號(hào)之前，這里先和大家交代一下。

這幾年，韓總理基本上每年都要去住建部調(diào)研或召開(kāi)座談會(huì)，下面我就把幾次調(diào)研會(huì)、座談會(huì)的重點(diǎn)內(nèi)容，總結(jié)介紹一下：

2019年3月18日，國(guó)務(wù)院副總理韓正到住建部調(diào)研，強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案試點(diǎn)，做好實(shí)施過(guò)程中的評(píng)估和跟蹤；夯實(shí)城市主體責(zé)任，落實(shí)好省級(jí)政府監(jiān)控和指導(dǎo)責(zé)任，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”

2019年12月18日，國(guó)務(wù)院副總理韓正在住建部召開(kāi)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要貢獻(xiàn)；完善長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，做好重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作”。

2020年7月24日，“房地產(chǎn)工作座談會(huì)”召開(kāi)，韓正副總理強(qiáng)調(diào)，“要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；要發(fā)揮財(cái)稅政策作用，有效調(diào)節(jié)住房需求。”

02

首次強(qiáng)調(diào)，“地產(chǎn)金融調(diào)控”

12月3日的這次座談會(huì)，有以下幾個(gè)值得關(guān)注的動(dòng)向：

首次提出“加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控”。韓總理強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)施以來(lái)，緊緊圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期調(diào)控目標(biāo)，堅(jiān)持因城施策、一城一策，夯實(shí)城市主體責(zé)任，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，房地產(chǎn)工作取得了明顯成效”?？梢?jiàn)，管理層對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的工作是滿意的。

強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控”，與“十四五”規(guī)劃提出的“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”一脈相承。其內(nèi)涵是，“控規(guī)模、控占比”，逆周期調(diào)節(jié)、區(qū)別對(duì)待（比如“三條紅線”），追求動(dòng)態(tài)平穩(wěn)。既滿足地產(chǎn)對(duì)資金的合理需求，又不能讓資金過(guò)度流入地產(chǎn)；短期內(nèi)允許杠桿一定上升（比如疫情期間），但中期內(nèi)保持杠桿水平穩(wěn)定，長(zhǎng)期內(nèi)杠桿要逐漸下降。

地產(chǎn)與金融均衡發(fā)展的路徑，就是建立房地產(chǎn)金融審慎管理，這是房地產(chǎn)金融的長(zhǎng)效機(jī)制，即通過(guò)貸款LPR雙軌制（降低針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資的1年期LPR，針對(duì)樓市融資的5年期LPR要實(shí)時(shí)調(diào)節(jié)），從而建立實(shí)體和地產(chǎn)融資的“防火墻”，實(shí)現(xiàn)“脫虛入實(shí)”，控制資金流入地產(chǎn)。

這對(duì)保持樓市平穩(wěn)意義重大。從過(guò)去經(jīng)驗(yàn)看，凡是房?jī)r(jià)明顯上漲的時(shí)期，就是貨幣高發(fā)的時(shí)期。而且，管理層已形成共識(shí)，資金過(guò)度投入樓市，不僅擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致空心化問(wèn)題，更關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)已成為中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)最大的灰犀牛，控制資金進(jìn)入樓市，就是防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2018年以來(lái)，房地產(chǎn)金融審慎管理制度開(kāi)始建立，也就是控規(guī)模、控占比、逆周期調(diào)節(jié)、追求動(dòng)態(tài)平穩(wěn)。房地產(chǎn)貸款增速明顯下降，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅也開(kāi)始走緩，70城新房?jī)r(jià)格同比自2019年4月以來(lái)連續(xù)18個(gè)月下跌，不受干預(yù)的二手房?jī)r(jià)，24個(gè)城市下跌，包括天津、濟(jì)南、青島等。

03

商品房和保障房，都要大發(fā)展

首次提出，加強(qiáng)“十四五”時(shí)期住房發(fā)展頂層設(shè)計(jì)。這一頂層設(shè)計(jì)的核心，就是住房市場(chǎng)和住房保障兩個(gè)體系。這次座談會(huì)上，韓總理講的更多的是住房保障。

一是制度建設(shè)。以保障性租賃住房為著力點(diǎn)，完善基礎(chǔ)性制度和支持政策，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，這個(gè)體系包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

二是增加供給。有效擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

三是處理好保障和非保障的關(guān)系。盡力而為、量力而行，著力解決困難群體和新市民住房問(wèn)題。要處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，既強(qiáng)化政府保障作用，也要積極運(yùn)用市場(chǎng)化手段。

目前來(lái)看，新時(shí)期的住房保障體系基本形成，即“三房?jī)筛摹保礃?gòu)建以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，結(jié)合城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)改造，有效增加保障性住房供應(yīng)。

重視保障房，這是什么信號(hào)？簡(jiǎn)單來(lái)講，就是商品房市場(chǎng)還會(huì)大發(fā)展，保障房也要大發(fā)展。

另外，新的住房政策體系還包括租賃住房。韓總理這次并未大筆墨講租賃住房，但并不是不重要，而是之前國(guó)家“十四五”規(guī)劃、五中全會(huì)，領(lǐng)導(dǎo)人講話、發(fā)文等，都講過(guò)了，比如大力發(fā)展租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大小戶型、低租金的保障性租賃住房供給，滿足新市民住房需求。

還包括，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房等等?？偨Y(jié)看，保障房搞好了，租賃搞好了，低收入人群也好、新市民也好，獲得了體面的居住，商品房市場(chǎng)發(fā)展的空間就更大一些。

過(guò)去，商品房市場(chǎng)發(fā)展太快，住房保障和租賃沒(méi)搞好，怨聲載道。未來(lái)，當(dāng)住房保障和租賃搞好了，收入低的住保障房、租公租房，新市民租住租賃住房，等收入上來(lái)了，積蓄夠了，就去買商品房。這樣，“先租后買”、“先小后大”、“先上車、后改善”，住房梯度消費(fèi)的模式就建立起來(lái)了。

這不就是國(guó)家講的，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展嘛！

只有商品房發(fā)展好了，保障房才能搞好、租賃才能搞好。過(guò)去十幾年，保障房基本上是政府投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。當(dāng)然，政府責(zé)無(wú)旁貸，但政府投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)，效率不太好。未來(lái)，外來(lái)人口、新市民大規(guī)模向中心城市、都市圈集中，房?jī)r(jià)可能還會(huì)上漲，住房保障、租賃住房供應(yīng)的壓力很大。

政府繼續(xù)主導(dǎo)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，一方面財(cái)力跟不上，另一方面難以滿足多樣化的需求。而且，存量房足夠大了，要盤(pán)活存量。總之，未來(lái)保障房供應(yīng)更多要發(fā)揮市場(chǎng)的作用，比如配建的方式解決。要發(fā)揮市場(chǎng)的作用，就得讓商品房發(fā)展的好一些。所以，未來(lái)商品住房和非商住品房繼續(xù)高舉高打。

04

商品房還要支撐財(cái)政預(yù)案

十四五期間，打造內(nèi)需增長(zhǎng)引擎、構(gòu)建“雙循環(huán)”體系，需要各地政府在基建、社會(huì)保障、扶持中小微等方面有巨大的投入，但目前來(lái)看，各地財(cái)政都緊張。2014年之前，地方財(cái)政收入增幅基本大于支出增幅，2014年之后，趨勢(shì)反過(guò)來(lái)了。所以，商品房市場(chǎng)還要支撐財(cái)政預(yù)案。

這就是為何？房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制設(shè)定的目標(biāo)是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。根本目的就是，樓市不要再大漲的同時(shí)，在歷史高位上能停留更長(zhǎng)的時(shí)間。對(duì)于商品房市場(chǎng)，此次韓總理的講話有兩個(gè)新意：

一是要處理好中央和地方的關(guān)系。對(duì)于樓市，中央最看重的是保民生、防風(fēng)險(xiǎn)，其次是穩(wěn)增長(zhǎng)；而地方則最看重穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)財(cái)政，然后是保民生，最后是防風(fēng)險(xiǎn)。處理好這個(gè)關(guān)系，就是要認(rèn)可地產(chǎn)對(duì)地方的綜合訴求，然后協(xié)調(diào)中央的訴求。所以，未來(lái)地方適當(dāng)松綁調(diào)控、扶持樓市，這是合理的。

二是要處理好基本保障和非基本保障的關(guān)系，盡力而為、量力而行。政府財(cái)政能力有限，承擔(dān)基本保障比如公租房，其他的，包括保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)、住房租賃等，都要靠市場(chǎng)的力量來(lái)解決，政府提供用地、規(guī)劃、配套支持，比如工商業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅、企業(yè)自用用地開(kāi)發(fā)等。

這么看，不管是2021年，還是未來(lái)5年，商品住房市場(chǎng)還會(huì)呈現(xiàn)大發(fā)展的勢(shì)頭。

來(lái)源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)

相關(guān)知識(shí)

重要會(huì)議,傳遞出2021年樓市的重要信號(hào)!
逆勢(shì)下擴(kuò)張產(chǎn)能傳遞出怎樣的信號(hào)？
2021年樓市最壞的2個(gè)消息
地產(chǎn)股大爆發(fā)！迷霧之下的樓市政策走向：調(diào)整信號(hào)與“松綁”疑云
上海樓市:新出臺(tái)的調(diào)控措施傳遞了什么信號(hào)?會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生哪些影
剛剛，最新房?jī)r(jià)出爐，釋放了3個(gè)信號(hào)，購(gòu)房者買房有了方向
2021年，兔寶寶易裝招商加盟釋放重要信號(hào)
樓市異象，銀保監(jiān)會(huì)、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)齊喊話，傳遞3大信號(hào)，深圳再加碼
2021年上半年還能買房嗎？4大信號(hào)已給出答案！
兩會(huì)報(bào)告，關(guān)于房地產(chǎn)傳遞了哪些信號(hào)？