成都房產(chǎn):新房肯定會(huì)漲價(jià)?聽聽內(nèi)行人怎么說!

來源：智能家居時(shí)間：2020-12-04 14:27

這里是成哥說房，帶你了解樓房的房產(chǎn)專家。不含糊不啰嗦，一字一句詳細(xì)為你解答，成哥是通過直接實(shí)戰(zhàn)，將最有用的方法傳授給你們，讓你們成為最會(huì)買房的人。

以下是“成哥說房”微信公眾號的粉絲提問精選

提問：成哥好，現(xiàn)在國家并沒有把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的短期手段。在這種情況下，成都的房地產(chǎn)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)吧？您如何看待未來兩年成都房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢？

回答：市場將會(huì)分裂。新房肯定要漲價(jià)，而且漲得很厲害。高價(jià)樓盤一個(gè)接一個(gè)，高總價(jià)樓盤一個(gè)接一個(gè)。根本原因是地價(jià)不斷上漲，低價(jià)逐漸枯竭，高價(jià)入市將帶來成本上升。在中國，土地是軍事級別的管制，而且只有一個(gè)供應(yīng)商，土地資源供應(yīng)短缺。這是房地產(chǎn)市場的總體發(fā)展趨勢，未來兩年也將遵循這一趨勢。二手房單獨(dú)上漲。由于2016-2018年二手房增長迅猛，現(xiàn)在二手房實(shí)行差別化，沒有學(xué)區(qū)支持的價(jià)格很難實(shí)現(xiàn)。不過，優(yōu)質(zhì)板塊的品質(zhì)次新房大有可為，后續(xù)還會(huì)有不錯(cuò)的表現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)配置必須合理。不要留戀老破小，不要以老眼光來錯(cuò)誤的看“市中心和地段”。

提問：成哥你好！20年9月才拿到成都高新的資質(zhì)，準(zhǔn)備在溫江買一套條件好的優(yōu)質(zhì)房子。想知道銷售最好的時(shí)間是不是在3月到7月之間，房價(jià)從7月到年底是否會(huì)上漲？

回答：中國房地產(chǎn)每年都有兩個(gè)銷售旺季，一個(gè)是金三銀四，另一個(gè)是金九銀十。那么為什么會(huì)有兩個(gè)旺季呢？

首先，金三銀四，是因?yàn)槟瓿蹉y行放款速度快，擠壓單少，銀行和國家政策在這兩個(gè)月相對來說會(huì)出一些利好政策。

但中國人買漲不買跌，一群剛需一買，一堆換房業(yè)主一換，立馬就帶動(dòng)起來了。

原因是臨近年底，大家都知道，這兩個(gè)月過去了，銀行貸款增速放緩，利率提高，甚至連貸款都發(fā)不出去。你得慢慢排隊(duì)。銀行需要在年底盤點(diǎn)，一般不會(huì)給出什么金額。那么新房開發(fā)商需要沖量，沖營銷額，優(yōu)惠力度也是最大的時(shí)候。

很多人辛苦工作了一年，還攢了點(diǎn)錢。大多數(shù)假期是從九月到十月。他們有錢有閑。那就是買買買。如上所述的連鎖反應(yīng)，剛需入場、置換和購買、資金流通、房地產(chǎn)流通增量。

如果說到涉及置換并且在一年時(shí)間內(nèi)所謂的最佳拋售時(shí)期是踩不準(zhǔn)的，或者根本不存在。

1、在置換條件下，以成交均價(jià)為基礎(chǔ)，如果在相對低點(diǎn)賣出，也會(huì)在相對低點(diǎn)買入，在相對高點(diǎn)賣出，再在相對高點(diǎn)買入。溫江等二環(huán)層相對5+2區(qū)域?qū)儆趦r(jià)值溢出段，溫江二手房有所上漲。高新南作為漲幅居前的區(qū)域，迫不及待。

2、如果是置換高新南的新房，對該區(qū)新房的借鑒意義不是很大。在高新南后期，只有高樓價(jià)格項(xiàng)目入市。單價(jià)可能會(huì)令人顫抖，面積段可能也并不太適合純投資。

3、考慮到大環(huán)境下各種放水方式，樓市這個(gè)蓄水池又要派上用場，加上新房總價(jià)擠兌，所以二手房上浮的概率較大。

提問：成哥，貨幣貶值，實(shí)際購買力在下降，房子下跌已成為了趨勢所在，未來房子還能比錢更保值嗎？

回答:未來房價(jià)肯定會(huì)上漲，尤其是一、二線城市，以及城市群周邊城市，或經(jīng)濟(jì)相對較好的東部城市。為什么房價(jià)會(huì)上漲是因?yàn)橥ㄘ浥蛎洠覀兊慕?jīng)濟(jì)還在增長，另一方面可能是人民幣貶值。

1、房地產(chǎn)仍然是一種很好的保值資產(chǎn)。雖然房地產(chǎn)的盈利效果在下降，但目前各種投資渠道對大多數(shù)人來說還是比較好的保值資產(chǎn)。即使樓市降溫，房屋的增值保值屬性依然存在。因此，對于那些想追求資產(chǎn)保值的人來說，他們可以選擇房地產(chǎn)。但還是那句話買對房子，不要受一些外部因素的影響！

2、剛需應(yīng)該抓緊時(shí)間買房。從長遠(yuǎn)來看，房價(jià)大幅下跌的可能性不大。雖然“不炒房”的概念一再被重申，但房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。我們應(yīng)該抓住這個(gè)時(shí)機(jī)，不要因?yàn)檫t疑而錯(cuò)過買房的好時(shí)機(jī)。

3、存錢收益跑不贏通脹。在這一點(diǎn)上我們基本上達(dá)成了共識。雖然最近各大銀行都提高了存款利率，但是從購買力的角度來看，你在銀行的存款加上利息在貶值。因此，從保值和收益的角度來看，存錢并不是一個(gè)好的選擇。

提問：你好，成哥，我打算在成都投資買房，只有五個(gè)主城區(qū)和天府新區(qū)和高新區(qū)資格，沒有近郊資格，成都哪個(gè)區(qū)投資最安全？哪里又是最有價(jià)值投資的？另外學(xué)區(qū)地鐵商業(yè)配套，我應(yīng)該重視什么？地鐵離這個(gè)樓盤門口越近越好嗎？500米和300米對價(jià)格有很大影響嗎？現(xiàn)在有差價(jià)的新房子，是否應(yīng)該試著搖還是買二手房呢？

回答：成都高新區(qū)金融城是成都房價(jià)最高的板塊。一般不太重視這些小區(qū)。

因?yàn)檫@些資產(chǎn)一般漲幅相對較小，屬于首席執(zhí)行官CEO富貴盤。

天府新區(qū)太遠(yuǎn)了，價(jià)格也不便宜，現(xiàn)在限價(jià)逐步放開，沒必要去。

把主城放在第一位。依次優(yōu)于商圈地鐵學(xué)區(qū)。

300米的地鐵和500米的地鐵沒有太大區(qū)別。最重要的投資是性價(jià)比，不是說離地鐵越近越好。

新房、二手房都可以考慮，最重要的是價(jià)格，如果能搖到剪刀差的新盤比較好，沒有搖到就以二手次新為主。

目前，房地產(chǎn)市場是一個(gè)差異化市場，城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入下一個(gè)過程。未來10年，人口將主要流向大都市圈和城市群。各地情況各不相同。在一些市區(qū)，天氣很熱，有些地方很冷。

但無論如何，未來大城市的房地產(chǎn)是相對安全的，真正面臨風(fēng)險(xiǎn)的是縣級和地級小城市。

原因有二：一是后者基本上是人口外流，大量房屋不易消化。

第二，由于教育、醫(yī)療等公共服務(wù)資源的區(qū)域差異，人口將流向大城市，這自然會(huì)支撐大城市的房價(jià)。

提問：成哥你好，想請教青羊五片有什么可以推薦樓盤嗎？暫時(shí)看了有華府金沙新樓盤，優(yōu)點(diǎn)是新，精裝修很吸引人，缺點(diǎn)是45層太高，實(shí)際面積很小，最小套三要330－340，然后就是次新房，基本都有八九年房齡了，保利北森公館只買得起套二，優(yōu)品道那邊雙地鐵商場公園總體還不錯(cuò)，也有好多期了，高層電梯還是一期房齡更老的多層糾結(jié)。最近成都還能買嗎？我隱約覺得成都的房價(jià)又要開啟17年那波漲幅了，是不是感覺不對？

回答：無論是從配套設(shè)施、居住感、抗跌性、保利性都比較強(qiáng)。華盛頓金沙45層太高了。以后賣出去會(huì)有問題。更重要的是，精裝修的房子也很貴。最后，小區(qū)面積很大程度上影響了居住感。

房地產(chǎn)市場的啟動(dòng)一般具有以下特點(diǎn)：

1、新區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤開盤、板塊炒作

2、老城市中心二手次新開始跟漲

3、外環(huán)附近非熱點(diǎn)板塊地鐵二手房開始跳漲

4、老城市中心老破房也開始跟漲

現(xiàn)在媒體開始拿幾個(gè)近郊新盤造勢，但目前的狀態(tài)是成交量還沒有大規(guī)模拉升。

成都已經(jīng)連續(xù)三年橫盤交易，區(qū)域性的地王盤開始拉升炒作。現(xiàn)在是新一輪限價(jià)紅利的結(jié)束，但也可能是新一輪行情的開始。你越早進(jìn)入市場，中標(biāo)率就越高。我們一直在強(qiáng)調(diào)，成都現(xiàn)階段的投資策略是逢筍入，不能亂買，還沒有到加速進(jìn)場的時(shí)候，但是能搶到筍盤是一定要買的。別擔(dān)心，你已經(jīng)有了第一輪賺錢的效應(yīng)，然后雪球會(huì)越來越大。

提問：成哥您好，買房和賣房在月分上有什么講究嗎？

回答：一般來說，如果能搶到政府的限價(jià)牌和二手筍盤就不用等到年底了。如果辦不到，可以等到年底買房。在農(nóng)歷新年前一個(gè)月購買8.5-9折的二手房很容易。因?yàn)榇蠹叶济χ鴾?zhǔn)備過年，看房的人很少。到了年底，業(yè)主急需用錢，可能是為了發(fā)工資還債，所以這么多房子便宜還沒人趕著跟你一起買。

如果出手，年初的3-5月是購房旺季。大家去年都掙了些錢，然后開始慢慢地看房子。漲幅最大的是這個(gè)時(shí)候，適合賣房。在低買高賣之間，你可以鎖定大約20%的利潤。

提問：成哥你好，剛需有買房的想法，但特別糾結(jié)，在一次又一次的等待和觀望中，錯(cuò)過一次次的機(jī)會(huì)，很后悔，特請教一下成哥，下一次抄底買房的時(shí)間在哪里呢？當(dāng)下該不該買房呢？

回答：剛需買房主要考慮兩個(gè)因素：一是口袋里有沒有足夠的錢，二是房價(jià)走勢。

很多人的購房心理是“買漲不買跌”。不管房價(jià)有多高，只要繼續(xù)上漲，他們就敢于在需要的時(shí)候砸鍋賣鐵買房，因?yàn)檎l都知道自己不會(huì)“輸”。

但隨著調(diào)控政策的收緊，房價(jià)上漲的可能性已經(jīng)喪失。反而不敢買房，怕自己買房后房價(jià)會(huì)下跌?？陀^地說，即使房價(jià)真的降了，很多剛需也不見得有魄力買房，因?yàn)樗€擔(dān)心房價(jià)會(huì)繼續(xù)下跌。

在部分剛需眼里，房價(jià)一兩千元每平方，才是真正的合理！

首先，對于真正的剛需，買房不需要關(guān)注房價(jià)的漲幅，因?yàn)橹饕鉀Q的是居住問題；

當(dāng)然，對于真正的需要，你越早買房越好；

從長遠(yuǎn)來看，房價(jià)在上漲。你猶豫不決的原因是擔(dān)心成為一個(gè)接盤俠。你覺得你會(huì)在最高點(diǎn)買房子，然后賠錢。但誰敢保證當(dāng)時(shí)是買房的最佳時(shí)機(jī)。最好的時(shí)候不是聽別人說什么，而是你需要它就夠了！

城市化還在進(jìn)程中，房價(jià)走勢將穩(wěn)中有升。沒必要省錢錯(cuò)過現(xiàn)在買房的時(shí)間，再傷心后悔！

目前的房地產(chǎn)市場肯定是穩(wěn)定的，不會(huì)出現(xiàn)大起大落，對于很多剛需來說，穩(wěn)定時(shí)期的房地產(chǎn)市場無疑是一個(gè)好機(jī)會(huì)！現(xiàn)在可以買房了，因?yàn)榍闆r已經(jīng)明朗，等著也沒什么意義。相反，反而可以等待房價(jià)周期性上漲。

提問：成哥你好，今年“金九銀十”時(shí)期已過近一半。您是否認(rèn)為在調(diào)控壓力下，樓市表現(xiàn)將難以令人樂觀？今年還有沒有機(jī)會(huì)買房？

回答：你好，今年7月以來，突如其來的嚴(yán)厲調(diào)控政策讓不少投資者感到不解。

調(diào)控的次數(shù)很多，調(diào)控的力度也很大。政策堅(jiān)決，住房不炒，非常嚴(yán)謹(jǐn)明確。

樓市已進(jìn)入金九銀十，但調(diào)控似乎并不松懈。今年同期，樓市的火爆狀態(tài)確實(shí)遠(yuǎn)不如去年。

不過，在我看來，調(diào)控政策不是讓房價(jià)大幅下跌，而是保護(hù)房價(jià)。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，在房價(jià)每一次大漲之后，或者房價(jià)雙雙上漲之后，房地產(chǎn)市場并沒有一個(gè)調(diào)控政策來維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

房地產(chǎn)市場調(diào)控歸根到底是為了防范房價(jià)快速上漲后的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，作為投資者和買家，一定要明白其背后的邏輯，這樣才能在這個(gè)時(shí)候繼續(xù)買入并迎來下一個(gè)賺錢的途徑。

因此，雖然今年沒有金九銀十，但并不意味著沒有機(jī)會(huì)買房。

提問：成哥，美聯(lián)儲降息短期內(nèi)對成都樓市是否有影響？

回答：影響不大。中共中央政治局會(huì)議仍然強(qiáng)調(diào)要放松流動(dòng)性。這反映了經(jīng)濟(jì)下行壓力和市場對資金的需求，因此政資金面的政策本就會(huì)越來越寬松。這樣的獨(dú)立事件不會(huì)直接對成都房地產(chǎn)形成負(fù)面影響。

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