濟(jì)南土拍冷熱不均，有地塊遭數(shù)家房企百輪激戰(zhàn)，另三宗打包卻無(wú)人問(wèn)津

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-12-04 09:00

　　12月3日上午，濟(jì)南土地市場(chǎng)出讓8宗地塊，總出讓面積約385畝，其中含1宗商住用地、3宗住宅用地、3宗商務(wù)金融用地和1宗殯葬設(shè)施用地。

　　最終，3宗打包地塊流拍，4宗地塊成功出讓，成交總金額358805萬(wàn)元，最高樓面價(jià)約12528元/平方米，越秀、招商蛇口(001979,股吧)成功摘地。

　　據(jù)悉，中海、萬(wàn)科、融創(chuàng)、金茂、金地、大華、越秀、海信等8家房企參與了競(jìng)價(jià)。

　　一天之間，有的被各房企爭(zhēng)奪溢價(jià)，有的卻無(wú)人問(wèn)津，同為濟(jì)南主城區(qū)內(nèi)宅地，為何結(jié)局如此不同？

　　流拍地塊位于主城區(qū)

　　本場(chǎng)土拍中，機(jī)床四廠A-1地塊成為備受開(kāi)發(fā)商關(guān)注的“明星宅地”。

　　據(jù)出讓文件，該地塊位于新宇北路以東、中林路以南、花園東路以北、開(kāi)源路以西，周圍分布有鄧家花園、明湖太學(xué)苑、沁湖新居等居住社區(qū)，居住配套設(shè)施完善。土地面積74551.8平方米，地上最大容積率2.5，起拍價(jià)為182839萬(wàn)元，起始樓面價(jià)約9810元/平方米。競(jìng)得人須在A-1地塊內(nèi)提供不少于建筑面積5000平方米的租賃住房并永久自持運(yùn)營(yíng)。

　　該地塊附近在售新盤有萬(wàn)科翡翠公園，開(kāi)盤時(shí)間是去年7月，據(jù)貝殼新房數(shù)據(jù)，目前參考均價(jià)為22000元/平方米。

　　最終，該地塊吸引了包括中海、萬(wàn)科、融創(chuàng)、金茂、金地、大華、越秀、海信等8家房企參與競(jìng)價(jià)。經(jīng)過(guò)102輪喊價(jià)，最終越秀殺出重圍，以23.35億元的價(jià)格摘地，此時(shí)溢價(jià)率達(dá)27.7%，樓面價(jià)為12528.2元/平方米。

　　同樣位于主城區(qū)的三宗打包地塊卻走向相反結(jié)局，爆冷流拍。

　　這三宗地塊由濼源大街以北、太平街以東地塊，二環(huán)東路以西、解放路以南的兩宗地塊組成，含2宗住宅用地和1宗商務(wù)金融用地，均為舊改地塊，需配建回遷房。起始總價(jià)為135728萬(wàn)元，其中兩宗宅地的樓面價(jià)分別為9417元/平方米和9705元/平方米。

　　據(jù)出讓文件，濼源大街以北地塊需要提供安置房22000平方米，二環(huán)東路以西地塊需要提供約30000平方米安置房，未來(lái)政府平臺(tái)以3500元/平方米的價(jià)格回購(gòu)。同時(shí)，這兩宗住宅地塊的規(guī)劃最大建筑面積為28000平方米和86000平方米，安置房占總面積比為45.6%，拉高了實(shí)際可售樓面價(jià)。據(jù)估算，最終折合樓面價(jià)約18000元/平方米。

　　此外，招商蛇口以底價(jià)摘得盛福片區(qū)奧體西路以東、中林路以北3宗組團(tuán)地塊，含2宗商務(wù)金融用地及1宗住宅用地，總成交價(jià)12.35億元，住宅樓面價(jià)約8214元/平方米。

　　據(jù)悉，招商蛇口于2017年6月首進(jìn)濟(jì)南，拍得長(zhǎng)清區(qū)兩幅地塊，同時(shí)刷新了長(zhǎng)清住宅用地的樓面價(jià)。此次拍地為招商蛇口在濟(jì)南落地的第三個(gè)項(xiàng)目。

　　土地市場(chǎng)冷熱不均

　　在濟(jì)南土地市場(chǎng)中，流拍和溢價(jià)并存的情況頻頻發(fā)生。一邊是優(yōu)質(zhì)地塊吸引競(jìng)價(jià)，一邊也時(shí)常出現(xiàn)各種原因下的“爆冷”流拍。

　　今年10月19日，濟(jì)南土地市場(chǎng)集中出讓20宗土地，市中區(qū)郎茂山附近原山東長(zhǎng)城房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)總公司地塊吸引中海、中南、中梁、中電建等多房企參與競(jìng)價(jià)，后為中電建溢價(jià)拿下，樓面價(jià)達(dá)14403元/平方米，但同日出讓的雪山片區(qū)最大7宗打包地塊流拍。

　　11月30日，濟(jì)南出讓18宗地塊，盛福A地塊和球墨B3地塊收到多家房企追捧，但實(shí)驗(yàn)學(xué)校北地塊A-1地塊遭遇流拍。

　　總體而言，濟(jì)南土地市場(chǎng)似乎偏愛(ài)推出打包地塊，同時(shí)出讓條件設(shè)置得較為復(fù)雜。以10月19日雪山片區(qū)打包地塊流拍為例，其中商業(yè)地塊面積多，須配建、代建內(nèi)容繁多，同時(shí)，在價(jià)格方面，這一組團(tuán)地塊的居住用地樓面價(jià)高于其他組團(tuán)地塊。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，目前政府所提出的保障房、配建、代建內(nèi)容等設(shè)置為出讓條件，確實(shí)轉(zhuǎn)嫁給了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商比較高的成本。但同時(shí)，這也提高了地塊出讓的難度，需要搭配好的地塊才能吸引到開(kāi)發(fā)商拍地。尤其在今年濟(jì)南樓市表現(xiàn)一般的情況下，流拍出現(xiàn)的概率比過(guò)去更高。

　　濟(jì)南的基準(zhǔn)地價(jià)已于10月迎來(lái)一次大漲。今年10月16日，濟(jì)南人民政府官網(wǎng)發(fā)布了《濟(jì)南市人民政府關(guān)于調(diào)整中心城區(qū)及市區(qū)部分建制鎮(zhèn)（街道）駐地國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》。相比2018年已被廢止的版本，一二三級(jí)三類用地基準(zhǔn)地價(jià)都有所上升。其中工業(yè)用地幾乎無(wú)漲幅，但住宅用地大幅度增加，漲幅超過(guò)100%。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整是受到當(dāng)?shù)谿DP、物價(jià)等宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響的結(jié)果。濟(jì)南作為省會(huì)城市中地價(jià)相對(duì)更低的城市，本身會(huì)吸引部分開(kāi)發(fā)商拿地，不過(guò)一旦出現(xiàn)土地市場(chǎng)過(guò)熱的情況，將會(huì)引發(fā)調(diào)控措施。

　　值得一提的是，濟(jì)南目前的房?jī)r(jià)正在經(jīng)歷“降溫”，或?qū)е路科竽玫貢r(shí)對(duì)于成本計(jì)算更加謹(jǐn)慎。在統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，今年以來(lái)，濟(jì)南新房銷售價(jià)格除5-7月環(huán)比有所上漲外，其余月份均為環(huán)比下跌。10月，濟(jì)南新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.2%，同比下跌2.1%，同比跌幅全國(guó)第一。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）