12月3日上午，濟南土地市場出讓8宗地塊，總出讓面積約385畝，其中含1宗商住用地、3宗住宅用地、3宗商務(wù)金融用地和1宗殯葬設(shè)施用地。

　　最終，3宗打包地塊流拍，4宗地塊成功出讓，成交總金額358805萬元，最高樓面價約12528元/平方米，越秀、招商蛇口(001979,股吧)成功摘地。

　　據(jù)悉，中海、萬科、融創(chuàng)、金茂、金地、大華、越秀、海信等8家房企參與了競價。

　　一天之間，有的被各房企爭奪溢價，有的卻無人問津，同為濟南主城區(qū)內(nèi)宅地，為何結(jié)局如此不同？

　　流拍地塊位于主城區(qū)

　　本場土拍中，機床四廠A-1地塊成為備受開發(fā)商關(guān)注的“明星宅地”。

　　據(jù)出讓文件，該地塊位于新宇北路以東、中林路以南、花園東路以北、開源路以西，周圍分布有鄧家花園、明湖太學(xué)苑、沁湖新居等居住社區(qū)，居住配套設(shè)施完善。土地面積74551.8平方米，地上最大容積率2.5，起拍價為182839萬元，起始樓面價約9810元/平方米。競得人須在A-1地塊內(nèi)提供不少于建筑面積5000平方米的租賃住房并永久自持運營。

　　該地塊附近在售新盤有萬科翡翠公園，開盤時間是去年7月，據(jù)貝殼新房數(shù)據(jù)，目前參考均價為22000元/平方米。

　　最終，該地塊吸引了包括中海、萬科、融創(chuàng)、金茂、金地、大華、越秀、海信等8家房企參與競價。經(jīng)過102輪喊價，最終越秀殺出重圍，以23.35億元的價格摘地，此時溢價率達(dá)27.7%，樓面價為12528.2元/平方米。

　　同樣位于主城區(qū)的三宗打包地塊卻走向相反結(jié)局，爆冷流拍。

　　這三宗地塊由濼源大街以北、太平街以東地塊，二環(huán)東路以西、解放路以南的兩宗地塊組成，含2宗住宅用地和1宗商務(wù)金融用地，均為舊改地塊，需配建回遷房。起始總價為135728萬元，其中兩宗宅地的樓面價分別為9417元/平方米和9705元/平方米。

　　據(jù)出讓文件，濼源大街以北地塊需要提供安置房22000平方米，二環(huán)東路以西地塊需要提供約30000平方米安置房，未來政府平臺以3500元/平方米的價格回購。同時，這兩宗住宅地塊的規(guī)劃最大建筑面積為28000平方米和86000平方米，安置房占總面積比為45.6%，拉高了實際可售樓面價。據(jù)估算，最終折合樓面價約18000元/平方米。

　　此外，招商蛇口以底價摘得盛福片區(qū)奧體西路以東、中林路以北3宗組團地塊，含2宗商務(wù)金融用地及1宗住宅用地，總成交價12.35億元，住宅樓面價約8214元/平方米。

　　據(jù)悉，招商蛇口于2017年6月首進濟南，拍得長清區(qū)兩幅地塊，同時刷新了長清住宅用地的樓面價。此次拍地為招商蛇口在濟南落地的第三個項目。

　　土地市場冷熱不均

　　在濟南土地市場中，流拍和溢價并存的情況頻頻發(fā)生。一邊是優(yōu)質(zhì)地塊吸引競價，一邊也時常出現(xiàn)各種原因下的“爆冷”流拍。

　　今年10月19日，濟南土地市場集中出讓20宗土地，市中區(qū)郎茂山附近原山東長城房地產(chǎn)綜合開發(fā)總公司地塊吸引中海、中南、中梁、中電建等多房企參與競價，后為中電建溢價拿下，樓面價達(dá)14403元/平方米，但同日出讓的雪山片區(qū)最大7宗打包地塊流拍。

　　11月30日，濟南出讓18宗地塊，盛福A地塊和球墨B3地塊收到多家房企追捧，但實驗學(xué)校北地塊A-1地塊遭遇流拍。

　　總體而言，濟南土地市場似乎偏愛推出打包地塊，同時出讓條件設(shè)置得較為復(fù)雜。以10月19日雪山片區(qū)打包地塊流拍為例，其中商業(yè)地塊面積多，須配建、代建內(nèi)容繁多，同時，在價格方面，這一組團地塊的居住用地樓面價高于其他組團地塊。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析，目前政府所提出的保障房、配建、代建內(nèi)容等設(shè)置為出讓條件，確實轉(zhuǎn)嫁給了地產(chǎn)開發(fā)商比較高的成本。但同時，這也提高了地塊出讓的難度，需要搭配好的地塊才能吸引到開發(fā)商拍地。尤其在今年濟南樓市表現(xiàn)一般的情況下，流拍出現(xiàn)的概率比過去更高。

　　濟南的基準(zhǔn)地價已于10月迎來一次大漲。今年10月16日，濟南人民政府官網(wǎng)發(fā)布了《濟南市人民政府關(guān)于調(diào)整中心城區(qū)及市區(qū)部分建制鎮(zhèn)（街道）駐地國有土地基準(zhǔn)地價的通知》。相比2018年已被廢止的版本，一二三級三類用地基準(zhǔn)地價都有所上升。其中工業(yè)用地幾乎無漲幅，但住宅用地大幅度增加，漲幅超過100%。

　　嚴(yán)躍進表示，基準(zhǔn)地價的調(diào)整是受到當(dāng)?shù)谿DP、物價等宏觀經(jīng)濟因素影響的結(jié)果。濟南作為省會城市中地價相對更低的城市，本身會吸引部分開發(fā)商拿地，不過一旦出現(xiàn)土地市場過熱的情況，將會引發(fā)調(diào)控措施。

　　值得一提的是，濟南目前的房價正在經(jīng)歷“降溫”，或?qū)е路科竽玫貢r對于成本計算更加謹(jǐn)慎。在統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)中，今年以來，濟南新房銷售價格除5-7月環(huán)比有所上漲外，其余月份均為環(huán)比下跌。10月，濟南新房價格環(huán)比下跌0.2%，同比下跌2.1%，同比跌幅全國第一。

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