觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在一派熱火朝天的廣州舊改大潮中，從已經(jīng)拿到手的項(xiàng)目中退出，這樣的情況可以說(shuō)“寥寥無(wú)幾”。

而最近，廣州萬(wàn)科就上演了這樣一出主動(dòng)退出舊改項(xiàng)目的戲碼。

1月20日，廣州荔灣葵蓬經(jīng)濟(jì)聯(lián)社在其微信公眾號(hào)宣布稱(chēng)，廣州萬(wàn)科及其關(guān)聯(lián)企業(yè)將不再參與該聯(lián)社舊村改造項(xiàng)目公開(kāi)引入合作企業(yè)的競(jìng)投。

據(jù)悉，葵蓬村位于廣州荔灣花地河西側(cè)，占地約1.75平方公里，村戶(hù)籍人口4500人，常住人口約1.5萬(wàn)人。2018年6月29日，葵蓬經(jīng)濟(jì)聯(lián)社通過(guò)多輪篩選，經(jīng)股東代表表決后，選擇了廣州萬(wàn)科企業(yè)有限公司作為聯(lián)社舊村改造項(xiàng)目的合作意向企業(yè)，并簽訂合作意向協(xié)議書(shū)。

葵蓬村兩年“寂寞”進(jìn)退

對(duì)于萬(wàn)科退出的原因，公眾號(hào)上也寫(xiě)得很清楚：2020年9月23日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了舊村改造新政策，廣州萬(wàn)科根據(jù)最新政策測(cè)算，認(rèn)為本項(xiàng)目無(wú)法平衡復(fù)建與融資的成本。

換而言之，萬(wàn)科覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目按廣州最新的成本核算，會(huì)虧本。

于是，不愿做虧本買(mǎi)賣(mài)的萬(wàn)科，明確表示退出公開(kāi)引入合作企業(yè)的競(jìng)投，不再參與葵蓬后續(xù)的改造工作。

至于萬(wàn)科已經(jīng)投入的資本，則由未來(lái)新接手的房企依法依規(guī)按程序支付給廣州萬(wàn)科。

事實(shí)上，有消息稱(chēng)，已經(jīng)有不少知名房企在接觸該舊改項(xiàng)目了。顯然，在廣州，舊改依然是眾多房企心中的香餑餑。

從2018年簽約獲得到退出，廣州萬(wàn)科用兩年時(shí)間在葵蓬村玩了個(gè)“寂寞”。

2018年6月29日，經(jīng)葵蓬聯(lián)社股東代表表決，同意廣州萬(wàn)科企業(yè)有限公司成為葵蓬舊村改造意向合作企業(yè)，開(kāi)展前期工作。

2018年10月，正式啟動(dòng)舊村基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查工作，歷時(shí)4個(gè)月，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查工作基本完成。

今年9月14日，葵蓬舊村更新改造項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查成果已經(jīng)荔灣區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審議通過(guò)；9月30日，葵蓬聯(lián)社舊村改造合作企業(yè)招商文件經(jīng)荔灣區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審議通過(guò)。

10月2日，荔灣區(qū)葵蓬村發(fā)布基礎(chǔ)數(shù)據(jù)成果正式公示，將用于片區(qū)策劃方案、項(xiàng)目實(shí)施方案編制工作。

舊改新政與成本估算

一個(gè)疑問(wèn)是，為什么9月23日廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了舊村改造新政策會(huì)對(duì)廣州萬(wàn)科的舊改項(xiàng)目造成如此巨大的影響。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)公開(kāi)資料顯示，9月23日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在政府官網(wǎng)上發(fā)布了這樣一則通知：

“為完善《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》（穗建規(guī)字〔2019〕13 號(hào)），規(guī)范城中村全面改造涉及到的大型市政配套設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施成本的編制和審核工作，我局編制了《廣州市城中村全面改造大型市政配套設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)評(píng)估成本估算編制指引》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。”

從長(zhǎng)長(zhǎng)的文件題目就可以看出，這份16頁(yè)的文件主要就是為廣州舊改項(xiàng)目中的大型市政配套設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施部分的成本估算制定價(jià)格的。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，廣州舊改涉及的改造成本，如土地成本、拆遷成本、安置成本、復(fù)建建筑成本等等，從2015年至2019年，幾乎每年都有如《廣州市舊村莊更新實(shí)施辦法》這樣的文件進(jìn)行了規(guī)范或指引。

比如，對(duì)于復(fù)建部分的建筑費(fèi)用，在2018年的舊村莊改造成本核算辦法中就寫(xiě)明，6層及以下住宅費(fèi)用為3046元/平方米，7層及以上總高度100米以下住宅費(fèi)用為4157元/平方米，超過(guò)120米費(fèi)用則為4268元/平方米，總高度160米以上住宅費(fèi)用為4960平方米。

辦公樓6層及以下費(fèi)用為3620元/平方米，高度在100-300米之間為7525元/平方米，商場(chǎng)則全部按照5160元/平方米計(jì)算。

而對(duì)于市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用，這份文件則表示可選擇按實(shí)際工程量計(jì)算或6億元/平方公里計(jì)算。

2019年刊發(fā)的《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》則將重點(diǎn)放在了住宅復(fù)建總量的核定方法、住宅臨遷費(fèi)用、房屋拆運(yùn)費(fèi)用、搬家補(bǔ)償費(fèi)等針對(duì)舊改原居民的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用上。

而今年9月23日出臺(tái)的文件涉及的大型市政配套設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施費(fèi)用，可以說(shuō)是全新的內(nèi)容，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這或許意味著更多的支出出現(xiàn)了。

畢竟就葵蓬村而言，項(xiàng)目占地約1.75平方公里，可以想象開(kāi)發(fā)商要做多少公共服務(wù)設(shè)施及大型市政配套。

以舊改項(xiàng)目比較容易涉及的公共服務(wù)設(shè)施為例，在9月的新政中，幾乎都給予了成本估算指標(biāo)價(jià)格。

比如，幼兒園成本為2333元/平方米，教學(xué)樓成本為2928元/平方米，垃圾收集站為4088元/平方米，變電站為3293元/平方米。

其他還有如消防站、派出所、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、街道辦事處、福利院、養(yǎng)老院等。

至于市政配套部分，從道路、照明、污水處理、通信工程、電力等方方面面也都給予了詳細(xì)的要求和成本估算指導(dǎo)，涉及17項(xiàng)之多。

而這些還只是通常所發(fā)生的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，文件表示，實(shí)際工程不限于本表的項(xiàng)目?jī)?nèi)容。

有了這么明細(xì)的指引，開(kāi)發(fā)商想降低成本顯然有不小的難度，于是一向標(biāo)榜絕不“偷工減料”的萬(wàn)科，在突然多出了支出之后算不過(guò)賬選擇退出，似乎也變得可以理解。

相關(guān)知識(shí)

樓市調(diào)查 | 萬(wàn)科退出廣州葵蓬村舊改 一份配套成本核算文件的算術(shù)
廣州葵蓬村舊改招標(biāo)“黃局” 保利、富力、招商未決雌雄
保利、招商、富力均未達(dá)最低同意率 廣州葵蓬村舊改招標(biāo)不成功
廣州舊改風(fēng)向趨緊 時(shí)代中國(guó)欲退出8個(gè)項(xiàng)目
大動(dòng)作！富力地產(chǎn)接連拿下廣州大同村、赤沙村舊改項(xiàng)目
廣州舊改“加速度”:一個(gè)區(qū)要拆66條村
涉及大塘村舊改!時(shí)代中國(guó)34億壕奪南沙11萬(wàn)平商住地
廣州升龍舊改提速!升龍集團(tuán)新塘群星村舊改項(xiàng)目啟動(dòng)首期集中簽約
30.75億元！合匯+俊發(fā)聯(lián)合拿下增城新街舊改村
廣州舊改“加速度”:一個(gè)區(qū)要拆66條村 拆遷戶(hù)坐等2000萬(wàn)