“商改住”這事最近又有了新進(jìn)展，突破口很可能就在武漢。

自4月8日解封之后，武漢樓市也隨之解封，銷售數(shù)據(jù)正在逐步回升之中。大房企也著眼于武漢樓市，4月22日，武漢市出臺了《關(guān)于允許商業(yè)和辦公用房等存量用房改造為租賃住房的通知》（以下簡稱《通知》），提到武漢部分區(qū)域?qū)⒃试S商業(yè)和辦公存量用房改造為租賃住房，也就是大家熟悉的“商改住”。

這個信息頗有幾分曖昧，雖說是商改住，不過這“住”卻是租賃住宅，不能買賣。

01 破局，武漢商改住的推行

作為湖北的省會城市，武漢向來是集萬千寵愛于一身，高校數(shù)量位于全國第二名，是當(dāng)之無愧的華中區(qū)域中心城市。2019年，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，武漢市常住人口為1140.65萬人，其中戶籍人口為908.35萬人。

千萬級的人口，九省通衢的地理位置，無論從哪個方面來看，武漢都是一座不折不扣的大城市。

然而大城市也有自己的煩惱，長江、漢水天然地將武漢分割成“武漢三鎮(zhèn)”并排的格局，GDP在快速增長的同時，城市建設(shè)還沒有跟上來，發(fā)展只能走多元的角度。三環(huán)內(nèi)商辦產(chǎn)品配比30%起步，大量房地產(chǎn)項目“被綜合體化”，商圈滿地開花。

2018年，潘石屹曾在3Q城市拓展發(fā)布會上表示：“長沙和武漢這兩個城市辦公樓的空置率有50%，嚇?biāo)廊说母??！弊钚沦Y料顯示，武漢寫字樓空置率在2019年末達(dá)到了31.1%，雖沒老潘說得那么高，卻也著實不算低。

按照高企的空置率來推算，甲級寫字樓的租金當(dāng)然也不會高。武漢首批5A甲級寫字樓之一的東湖國貿(mào)中心寫字樓，在2019年12月末的租金報83.47元/㎡·月，環(huán)比下跌33.04%。這個空置率和租金的對比，意味著武漢供過于求的狀況并未得到改善。

隨著2020年樓市解封，還有更多的甲級寫字樓入市，只怕配合著疫情的全方位沖擊，寫字樓的租金還會進(jìn)一步下降。

寫字樓的空置率過高，是很多城市都不得不面臨的一個大問題，但也會被很多城市管理者忽視。土地規(guī)劃擺在那里，房子肯定是要建的，地一旦賣多了，就容易造成商辦產(chǎn)品泛濫成災(zāi)的現(xiàn)象。此次武漢市下發(fā)《通知》，允許部分區(qū)域允許商業(yè)和辦公存量用房改造為租賃住房，無疑是給長期以來的商辦產(chǎn)品亂象撕開了一道口子，也算是民心所向了。

不過有意思的是，雖然此次商改住的噱頭叫得很大，但實際操作只能說是“中規(guī)中矩”，并算不出格。估計是讓先前“一日游”的城市給嚇著了，所以武漢出臺樓市新政時，也不敢太過冒進(jìn)。

此次商改住的政策，明文表示“不得改變基地原有建設(shè)用地規(guī)劃性質(zhì)、房屋類型和建筑容量控制指標(biāo)，改建項目不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售、以租代售、改建租賃住房的運(yùn)營、管理遵照對租貿(mào)住房有關(guān)管理工作的規(guī)定，納入全市住宅租賃管理系統(tǒng)統(tǒng)一管理”。

站長給大家簡單地解讀一下，這個政策就是把武漢市現(xiàn)在過量的商辦產(chǎn)品，統(tǒng)一納入到住宅租賃系統(tǒng)里邊來，把它們改造成民水民電的租賃住宅，在盤活市場租賃住房房源、減輕企業(yè)壓力的同時，也能給租房群體帶來更多的選擇空間。

很多人對于住宅空間的需求其實并不大，十幾平米就夠了。而大量的商辦產(chǎn)品被改造成租賃住宅，也能夠在很長一段時間內(nèi)平衡當(dāng)?shù)氐姆績r，無論是租房還是購房。而武漢作為新一線城市，在國內(nèi)頗具吸引力，此番表態(tài)對于未來一段時間的人才吸引肯定是有幫助的。

畢竟在2017年底，武漢還出臺過《武漢市房票（人才住房券）使用管理方法（試行）》，可以抵付等額房款，二手房也包含在內(nèi)。而持有房票的非武漢市戶籍個人，可不受限購政策影響，在武漢范圍內(nèi)購買首套住房。

在人才的吸引政策上，各地方向來是敢于創(chuàng)新的。如果此次武漢的商改住實施起來效果良好，那么很快就會有相當(dāng)規(guī)模的城市跟風(fēng)了。

因此站長認(rèn)為，武漢的商改住重點在于破局。

02 癥狀，商改住的悲哀

同樣都是在商住項目上動刀子，廣州和武漢選擇了兩個不同的方向，最后收到的結(jié)果可能也會不同。

3月3日，廣州發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控狙擊戰(zhàn) 努力實現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)任務(wù)若干措施的通知》，里面明確指出要優(yōu)化商服類項目建設(shè)和銷售管理，規(guī)定商服類項目未完成規(guī)劃報建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對象。

這個消息曾在短時間內(nèi)讓不少被套牢在商住項目中的小伙伴感到振奮，在感慨廣州全面開放商辦項目限售的同時，也期待其他城市能夠跟上廣州的腳步，解綁商辦項目。

但很快廣州這條樓市松綁政策就被撤回了，原因是步子邁得太大，引發(fā)群眾過度關(guān)注。

可以說，廣州的商辦項目解綁政策也算是給大家伙提了個醒，告訴眾人商辦項目在短期內(nèi)是解不了綁的，別瞎想了。然而武漢這次下發(fā)《通知》，無疑是提供了一個解決商辦產(chǎn)品的方式，把商辦項目改成租賃住宅，用來吸引人才，壓低當(dāng)?shù)胤孔狻?/p>

畢竟，中國的商辦項目實在是太多了。而游走在商業(yè)、辦公產(chǎn)品和住宅項目之間的商住房，在很長一段時間內(nèi)都處于灰色地帶，不抓則矣，一抓驚人。

上海就曾經(jīng)在2017年召開的商業(yè)辦公項目清理整頓工作推進(jìn)中，處置了多起違法違規(guī)商業(yè)辦公項目（即“類住宅”項目），最高沒收金額高達(dá)8000多萬元。不是查不了，而是查起來波及的群體范圍太大，也是個令人頗為頭疼的地方。

而類住宅的業(yè)主們，在過去的三年里經(jīng)受了足夠大的打擊，很多人的資產(chǎn)都被套牢在了商住房這個怪圈里。在經(jīng)歷了三年多的沖擊之后，原先占據(jù)樓市半壁江山的商住房，已經(jīng)悄無聲息地離開了大眾的視線。

那些曾在2016年高位買進(jìn)類住宅的購房群體，現(xiàn)在很多人都深深套牢，售價可能還不夠還貸款余額的。

對于這些人而言，商住重新解綁是理想，更是迫不及待的現(xiàn)實需求。

而對樓市而言，商住解綁勢必會沖擊到原本的住宅市場，而開發(fā)商也會在其中渾水摸魚，將原本商業(yè)、辦公性質(zhì)的土地用來蓋房子，畢竟國人“重住宅、輕商辦”的思想由來已久，類住宅肯定是比純粹的商業(yè)地產(chǎn)更吃香。

但站長提醒大家，土地性質(zhì)早已定下，這個是不可能更改的，這也造成了大部分城市的商辦項目出現(xiàn)溢出的情況。歸根到底，是我國絕大多數(shù)的城市發(fā)展支撐不住如此多的商業(yè)項目，經(jīng)濟(jì)水平達(dá)不到，自然也就供過于求了。

即使在商業(yè)氛圍優(yōu)越的深圳，寫字樓的空置率在2020年一季度也達(dá)到了26.2%，更不要說那些嗷嗷待哺的二線城市了。

在這種形勢下，商業(yè)、辦公土地還在賣，商辦項目還在搭造，那么寫字樓的空置率就會一直擺在那里，很難得到徹底的根絕。武漢的商改住只是提供了一個商辦項目的改變思路，在商辦項目的框架里動刀子，卻并不改變它的整體構(gòu)造和規(guī)劃，是良策，卻非長遠(yuǎn)之策。

畢竟人是活在當(dāng)下的，而當(dāng)下的商辦項目的確是太多了。

文章來源：騰訊

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