10月土地成交量、溢價率環(huán)比走低,年末地市將繼續(xù)降溫?

來源：智能家居時間：2020-11-05 09:42

受房企積極拿地的影響，今年前10個月，全國土地交易總量仍處在高位。不過，雖然土地成交量同比去年仍在上漲，但是當(dāng)前房企拿地節(jié)奏已有所放緩，其中土地樓面價以及溢價率的回調(diào)趨勢明顯。從機構(gòu)數(shù)據(jù)來看，10月，全國300個城市土地平均溢價率為11%，環(huán)比減少2%；樓面均價為2327元/平方米，環(huán)比減少12%。

面對9、10月份土地市場的持續(xù)小幅降溫，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，溢價率也有筑頂?shù)嫩E象，在政策收緊下，預(yù)計未來幾個月或?qū)⒂兴陆怠?/p>

年內(nèi)土地成交量仍處高位，10月房企拿地節(jié)奏放緩

整體來看，今年百強房企仍在積極擴充土儲。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-10月，TOP100企業(yè)拿地總額約2.60萬億元，拿地規(guī)模同比增長10.9%，增長率較1-9月有所上升。與此同時，1-10月超過半數(shù)TOP100房企拿地積極性高于去年，50家代表房企1-10月的月均拿地總值為1907億元，顯著高于2019年月均水平。

據(jù)統(tǒng)計，有33家房企今年前10個月的月均拿地金額高于2019年月均值，其中奧園月均拿地額較上年增加兩倍以上，越秀接近兩倍，融信也在一倍以上，這些房企的拿地積極性依舊較高。不過，也有16家房企1-10月月均拿地金額不及上年，其中富力、世茂、金茂、建業(yè)4家企業(yè)前10個月的月均拿地金額較上年減少50%以上。

受部分企業(yè)積極拿地等因素影響，今年熱點城市的土地出讓金額也在不斷刷新歷史紀(jì)錄。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，50大城市土地出讓金額達到3.3萬億元，同比上漲20.5%。從累計數(shù)據(jù)看，上海、杭州2個城市已分別賣地超2000億，另外還有廣州、北京、南京等7個賣地千億的城市。全國累計來看，超過23個城市賣地超過500億。

從房企拿地區(qū)域來看，土地成交集中于二線城市。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企1-10月在二線城市拿地占比為51.6%；城市群中長三角維持較高熱度，占比為25.2%；長江中游占比也不斷升溫，達到12.1%。

不過，從單月來看，經(jīng)歷二季度的積極補倉后，從三季度開始，房企拿地節(jié)奏也在調(diào)整放緩，規(guī)模下滑明顯。上述數(shù)據(jù)顯示，到了10月，全國300個城市土地出讓金總額為4473億元，雖然同比仍然增加30%，但是環(huán)比減少17%。

地價環(huán)比下跌明顯，廈門摘得樓面價桂冠

隨著房企調(diào)整拿地節(jié)奏，從三季度開始，百城住宅用地樓面均價環(huán)比下跌顯著。值得關(guān)注的是，部分二線城市的土地成交樓面價已超過一線城市。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，三季度百城住宅用地成交樓面均價居前十位的城市依次是廈門、北京、上海、杭州、蘇州等城市。其中廈門樓面均價為27673 元/平方米，位居百城住宅用地成交樓面價榜首。三季度，廈門共成交8宗住宅用地，其中9 月 29 日，中駿以33億元摘得廈門湖里忠侖地塊，去配建樓面價達58553元/平方米，溢價率為24.29%。

相比之下，北京三季度共成交13宗地塊，樓面價為24322元/平方米，位居百城住宅用地成交樓面均價第二名。而上海成交樓面價21025元/平方米位居第三，同環(huán)比漲幅最為顯著。

整體來說，10月份，土地樓面價和溢價率的走勢與成交相當(dāng)，同比上漲，環(huán)比仍在下行。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月，全國300個城市成交樓面均價為2327元/平方米，環(huán)比減少12%，同比增加17%；土地平均溢價率為11%，環(huán)比減少2%，同比增加3%。

具體城市方面，據(jù)易居研究院報告顯示，10 月40 城中土地成交溢價率排名前5位的城市分別為蘭州、西安、金華、深圳和東莞，土地成交溢價率分別為77%、47%、42%、37%和36%。不過，與9月相比，10 月溢價率小于5%的城市明顯增多，這也是整體市場降溫趨勢的例證。

就單宗地塊總價來看，10月住宅用地總價榜單中，長三角仍是熱點地區(qū)，地塊入榜七席，成為榜單主力。南京河西南G72綜合體地塊被嘉華國際以47.9億的總價攬入囊中，領(lǐng)跑榜單。

對于目前的土地市場走勢，中指研究院分析人士指出，疫情好轉(zhuǎn)后，各城市集中推出優(yōu)質(zhì)地塊。優(yōu)質(zhì)地塊釋放一波需求后，房企調(diào)整拿地節(jié)奏，逐漸回歸理性。而當(dāng)前各個主管部門正在嚴(yán)查房地產(chǎn)違規(guī)融資，房企前端融資逐步收緊，這一影響也在部分城市的土地市場開始顯現(xiàn)。

易居研究院研究員王若辰認(rèn)為，8 月份 40 城土地市場已經(jīng)出現(xiàn)短期拐點，9、10 月份繼續(xù)小幅降溫，目前溢價率有筑頂跡象，在政策收緊下，預(yù)計未來幾個月或?qū)⒂兴陆怠?/p>

在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，各個城市有著控制地價穩(wěn)定，回調(diào)市場價格增長的預(yù)期，因此在穩(wěn)地價政策的目標(biāo)下，年內(nèi)累計成交樓面價將持續(xù)穩(wěn)中有降。