40城土地出讓金連降3個月 “三條紅線”下四季度仍降溫？

來源：智能家居時間：2020-10-04 08:40

一二線城市的土地市場，已出現(xiàn)了降溫的苗頭。

融資收緊的影響在9月的土地市場上越來越明顯地表現(xiàn)出來。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告顯示，9月，40城地價小幅下跌，土地出讓金連降3個月。其中，溢價率為0的城市主要為一二線城市，側(cè)面佐證了一二線城市土地市場也出現(xiàn)降溫苗頭。

在多個熱點(diǎn)城市出臺樓市調(diào)控新政，尤其是在“三條紅線”的影響下，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計未來土地市場將繼續(xù)穩(wěn)中有降。不過，億翰智庫分析認(rèn)為，為了保障次年銷售增長，多數(shù)房企也可能在年底加大土地投資力度，土地市場或許會有恢復(fù)跡象。

9月40城土地出讓金環(huán)比降一成，降溫跡象顯現(xiàn)

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告顯示，今年1-9月，40個典型城市土地出讓金累計收入約2.43萬億元，同比增長19%，增幅為年內(nèi)首次收窄。而9月單月，40個典型城市土地出讓金收入為2702億元，環(huán)比下降10%，同比增長9%，已經(jīng)連續(xù)3個月下降。

與土地出讓金環(huán)比同時下降的還有成交均價，9月，40個典型城市平均土地成交均價為5811元/平方米，環(huán)比下跌1.1%，同比上漲9.9%。

而從溢價率上看，9月，40個典型城市土地成交溢價率為16.9%，與8月相比上升0.2個百分點(diǎn)，但升幅收窄。分城市來看，9月，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為北海、南寧、荊州、西安和金華，土地成交溢價率分別為534%、64%、63%、59%和45%，其中北海只出讓了一塊土地，起拍價低，溢價率比較高。9月，溢價率為0的城市為7城，主要為一二線城市，側(cè)面反映了一二線城市地市降溫的苗頭。

在房企拿地方面，中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，9月房企拿地規(guī)模持續(xù)下滑。50家代表房企中，32家9月拿地金額較前8個月均值出現(xiàn)下滑。

雖然9月典型城市土地已現(xiàn)降溫，但與去年同期相比，1-9月過半數(shù)房企拿地不輸上年。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企1-9月月均拿地均值為1928億元，顯著高于2019年月度均值。其中，一些企業(yè)逆勢拿地擴(kuò)儲，越秀前9個月月均拿地金額較上年增加兩倍以上，奧園、融信和綠城則在一倍以上。不過也有15家房企1-9月月均拿地金額不及上年，其中金茂、世茂等4家企業(yè)前9個月月均拿地金額較上年減少50%以上。

8個城市賣地超千億，一線城市增幅趨于平穩(wěn)

就今年整體走勢來看，疫情影響已逐漸過去，多個城市土地市場成交額持續(xù)上升。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前9個月在重點(diǎn)統(tǒng)計的50大城市中，出現(xiàn)了上海、武漢兩個年內(nèi)賣地2000億城市，以及北京、南京，武漢、廣州等6個千億城市。另外還有12個城市賣地超過500億，累計41個城市賣地超過200億。排名靠前的城市中，除一線城市外，主要為浙江和江蘇的核心城市，以及部分中部省會城市。

從一線城市來看，土地市場繼續(xù)保持平穩(wěn)。不過，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，北京9月住宅用地成交規(guī)劃建筑面積累計同比增長12.5%，自7月后持續(xù)增長，但增幅逐漸平穩(wěn)，且10月暫未供地計劃，因此，北京住宅用地市場逐漸穩(wěn)定。不過，受到供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，綜合樓面價環(huán)比持續(xù)4個月下滑，進(jìn)入下行區(qū)間。

而二線城市地價雖然繼續(xù)在高位盤整，但成交量持續(xù)下降。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，9月，二線城市土地成交建筑面積為3313萬平方米，環(huán)比下降19%，同比增長7%。1-9月，土地成交建筑面積約為2.97億平方米，同比增長0.2%，年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正。而從價格來看，9月二線城市平均成交價為5423元/平方米，環(huán)比上漲1%，同比上漲6%，目前在高位盤整4個月，考慮到在量縮和政策收緊的背景下，高價位比較難持續(xù)。

業(yè)內(nèi)預(yù)計土地市場未來穩(wěn)中有降，亦存在恢復(fù)跡象

眾所周知，8、9月份，多個熱點(diǎn)城市出臺調(diào)控或進(jìn)一步加強(qiáng)管理的新規(guī)，加之融資“三條紅線”（即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍）的預(yù)期壓力，目前來看，在8月份土地市場出現(xiàn)短期拐點(diǎn)的情況下，9月份繼續(xù)小幅降溫。

對此，易居研究院研究員王若辰分析稱，三、四季度通常為全年土地出讓金收入相對較高的時候。而今年由于二季度賣地過猛，進(jìn)入下半年又遭遇政策收緊，三季度出讓金有所下降，四季度明顯增長的可能性也不大。

易居房地產(chǎn)研究院預(yù)計，未來幾個月包括成交量以及地價在內(nèi)或?qū)⒎€(wěn)中有降。從長期來看，“三條紅線”融資管理規(guī)則有助于保證土地市場更加平穩(wěn)，周期性波動減弱。

不過，億翰智庫存認(rèn)為，雖然9月房企投資拿地力度再次放緩，其原因仍然是行業(yè)融資環(huán)境收緊，導(dǎo)致房企用于投資拿地的融資規(guī)模增加幅度有限，但是四季度房企投資力度或存恢復(fù)跡象，原因是截至9月底，房企銷售整體轉(zhuǎn)正，銷售規(guī)模的增長帶動資金回款的增加，從而為公司提供較為充裕的資金，加大企業(yè)在土地市場上的投資力度。此外，上半年房企拿地基本進(jìn)入到銷售階段，隨著銷售的增加房企土地逐漸被消耗，為保障次年銷售增長，多數(shù)房企預(yù)計在年底加大土地投資力度。