融資收緊的影響在9月的土地市場(chǎng)上越來(lái)越明顯地表現(xiàn)出來(lái)。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，9月，40城地價(jià)小幅下跌，土地出讓金連降3個(gè)月。其中，溢價(jià)率為0的城市主要為一二線(xiàn)城市，側(cè)面佐證了一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)也出現(xiàn)降溫苗頭。

在多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)樓市調(diào)控新政，尤其是在“三條紅線(xiàn)”的影響下，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)未來(lái)土地市場(chǎng)將繼續(xù)穩(wěn)中有降。不過(guò)，億翰智庫(kù)分析認(rèn)為，為了保障次年銷(xiāo)售增長(zhǎng)，多數(shù)房企也可能在年底加大土地投資力度，土地市場(chǎng)或許會(huì)有恢復(fù)跡象。

9月40城土地出讓金環(huán)比降一成，降溫跡象顯現(xiàn)

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，今年1-9月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入約2.43萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19%，增幅為年內(nèi)首次收窄。而9月單月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為2702億元，環(huán)比下降10%，同比增長(zhǎng)9%，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下降。

與土地出讓金環(huán)比同時(shí)下降的還有成交均價(jià)，9月，40個(gè)典型城市平均土地成交均價(jià)為5811元/平方米，環(huán)比下跌1.1%，同比上漲9.9%。

而從溢價(jià)率上看，9月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為16.9%，與8月相比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，但升幅收窄。分城市來(lái)看，9月，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為北海、南寧、荊州、西安和金華，土地成交溢價(jià)率分別為534%、64%、63%、59%和45%，其中北海只出讓了一塊土地，起拍價(jià)低，溢價(jià)率比較高。9月，溢價(jià)率為0的城市為7城，主要為一二線(xiàn)城市，側(cè)面反映了一二線(xiàn)城市地市降溫的苗頭。

在房企拿地方面，中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，9月房企拿地規(guī)模持續(xù)下滑。50家代表房企中，32家9月拿地金額較前8個(gè)月均值出現(xiàn)下滑。

雖然9月典型城市土地已現(xiàn)降溫，但與去年同期相比，1-9月過(guò)半數(shù)房企拿地不輸上年。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企1-9月月均拿地均值為1928億元，顯著高于2019年月度均值。其中，一些企業(yè)逆勢(shì)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)，越秀前9個(gè)月月均拿地金額較上年增加兩倍以上，奧園、融信和綠城則在一倍以上。不過(guò)也有15家房企1-9月月均拿地金額不及上年，其中金茂、世茂等4家企業(yè)前9個(gè)月月均拿地金額較上年減少50%以上。

8個(gè)城市賣(mài)地超千億，一線(xiàn)城市增幅趨于平穩(wěn)

就今年整體走勢(shì)來(lái)看，疫情影響已逐漸過(guò)去，多個(gè)城市土地市場(chǎng)成交額持續(xù)上升。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前9個(gè)月在重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)的50大城市中，出現(xiàn)了上海、武漢兩個(gè)年內(nèi)賣(mài)地2000億城市，以及北京、南京，武漢、廣州等6個(gè)千億城市。另外還有12個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)500億，累計(jì)41個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)200億。排名靠前的城市中，除一線(xiàn)城市外，主要為浙江和江蘇的核心城市，以及部分中部省會(huì)城市。

從一線(xiàn)城市來(lái)看，土地市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)。不過(guò)，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，北京9月住宅用地成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比增長(zhǎng)12.5%，自7月后持續(xù)增長(zhǎng)，但增幅逐漸平穩(wěn)，且10月暫未供地計(jì)劃，因此，北京住宅用地市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定。不過(guò)，受到供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，綜合樓面價(jià)環(huán)比持續(xù)4個(gè)月下滑，進(jìn)入下行區(qū)間。

而二線(xiàn)城市地價(jià)雖然繼續(xù)在高位盤(pán)整，但成交量持續(xù)下降。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，9月，二線(xiàn)城市土地成交建筑面積為3313萬(wàn)平方米，環(huán)比下降19%，同比增長(zhǎng)7%。1-9月，土地成交建筑面積約為2.97億平方米，同比增長(zhǎng)0.2%，年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正。而從價(jià)格來(lái)看，9月二線(xiàn)城市平均成交價(jià)為5423元/平方米，環(huán)比上漲1%，同比上漲6%，目前在高位盤(pán)整4個(gè)月，考慮到在量縮和政策收緊的背景下，高價(jià)位比較難持續(xù)。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)未來(lái)穩(wěn)中有降，亦存在恢復(fù)跡象

眾所周知，8、9月份，多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控或進(jìn)一步加強(qiáng)管理的新規(guī)，加之融資“三條紅線(xiàn)”（即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍）的預(yù)期壓力，目前來(lái)看，在8月份土地市場(chǎng)出現(xiàn)短期拐點(diǎn)的情況下，9月份繼續(xù)小幅降溫。

對(duì)此，易居研究院研究員王若辰分析稱(chēng)，三、四季度通常為全年土地出讓金收入相對(duì)較高的時(shí)候。而今年由于二季度賣(mài)地過(guò)猛，進(jìn)入下半年又遭遇政策收緊，三季度出讓金有所下降，四季度明顯增長(zhǎng)的可能性也不大。

易居房地產(chǎn)研究院預(yù)計(jì)，未來(lái)幾個(gè)月包括成交量以及地價(jià)在內(nèi)或?qū)⒎€(wěn)中有降。從長(zhǎng)期來(lái)看，“三條紅線(xiàn)”融資管理規(guī)則有助于保證土地市場(chǎng)更加平穩(wěn)，周期性波動(dòng)減弱。

不過(guò)，億翰智庫(kù)存認(rèn)為，雖然9月房企投資拿地力度再次放緩，其原因仍然是行業(yè)融資環(huán)境收緊，導(dǎo)致房企用于投資拿地的融資規(guī)模增加幅度有限，但是四季度房企投資力度或存恢復(fù)跡象，原因是截至9月底，房企銷(xiāo)售整體轉(zhuǎn)正，銷(xiāo)售規(guī)模的增長(zhǎng)帶動(dòng)資金回款的增加，從而為公司提供較為充裕的資金，加大企業(yè)在土地市場(chǎng)上的投資力度。此外，上半年房企拿地基本進(jìn)入到銷(xiāo)售階段，隨著銷(xiāo)售的增加房企土地逐漸被消耗，為保障次年銷(xiāo)售增長(zhǎng)，多數(shù)房企預(yù)計(jì)在年底加大土地投資力度。

來(lái)自：新京報(bào)

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