2020年全國土地出讓金有望創(chuàng)新高 13城賣地收入超千億

來源：智能家居時(shí)間：2021-01-01 10:50

　　疫情沖擊之下，2020年的房地產(chǎn)市場仍保持較高韌性，土地市場交易熱度不減。

　　貝殼研究院在綜合前11個(gè)月土地成交，以及12月供地規(guī)模監(jiān)測數(shù)據(jù)后推算，今年全國351城土地成交金額及成交面積，預(yù)計(jì)超過2019年，并創(chuàng)下新高。

　　中指院在研究報(bào)告中指出，受新冠肺炎疫情影響，2020年一季度的房地產(chǎn)市場面臨較大不確定性，企業(yè)拿地積極性受挫，土地市場降溫明顯。隨著疫情在第二季度得到控制，部分一、二線城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量明顯增多，疊加相對(duì)寬松的金融環(huán)境，企業(yè)拿地意愿明顯提升，土地市場逐步升溫。

　　三季度以來，隨著多地陸續(xù)升級(jí)樓市調(diào)控政策，以及房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)、“三道紅線”融資新規(guī)試點(diǎn)，房企資金壓力加大，拿地?zé)崆橛兴芈?，土地市場逐漸回歸理性，不過優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度仍較高。

　　就未來土地市場走勢，貝殼研究院首席分析師許小樂指出，隨著供地結(jié)構(gòu)變化以及各地為穩(wěn)地價(jià)對(duì)土拍政策進(jìn)行調(diào)整，2021年土地市場增速有望回落至平穩(wěn)狀態(tài)。

　　前11月全國土地出讓金破5.5萬億

　　據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年1-11月，全國351城住宅用地土地成交價(jià)款約5.5萬億元，同比增長15.7%；成交規(guī)劃建筑面積17.2億平方米，同比增長1.8%。

　　此外，貝殼研究院根據(jù)12月土地供應(yīng)量，推測了2020年全年成交情況：按監(jiān)測到的供地計(jì)劃，12月有規(guī)劃建筑面積約4.2億平米的住宅用地計(jì)劃出讓，如全部成交，全年成交住宅用地規(guī)劃建筑面積同比將增長約9%，成交面積將超越2019年。

　　“疫情沖擊下，今年開發(fā)商并未放緩拿地步伐，反而利用政策窗口期積極拿地，上半年熱點(diǎn)城市頻出高價(jià)地塊?！敝T葛找房一位分析師表示。

　　土地市場溢價(jià)率方面，2020年整體住宅用地累計(jì)成交溢價(jià)率在15%左右，其中一線城市漲幅明顯。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至11月，全國351城成交樓面價(jià)累計(jì)同比增幅14.6%。

　　“雖然土地市場整體地價(jià)未全面上漲，但一些城市部分土地的價(jià)格，已經(jīng)達(dá)到了歷史高點(diǎn)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者。

　　多位受訪專家認(rèn)為，土地成交溢價(jià)率的增長，主要是因?yàn)楦吣芗?jí)城市土地成交占比較高，今年房企投資的布局回歸高能級(jí)城市，使房企在一線城市拿地的金額及占比有所提升。

　　中指院研究報(bào)告顯示，2020年以來，代表房企投資布局更傾向于有基本面支撐的高能級(jí)城市，新增土儲(chǔ)中，一線城市占比顯著提升。1-11月代表房企在一線城市拿地金額占比為19.4%，較2019年同期提高近4.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　具體到城市層面，中原地產(chǎn)截至2020年12月28日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年有13個(gè)城市的土地出讓金突破千億元，超過32個(gè)城市的土地收入超過500億元，均刷新了歷史記錄。

　　據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在土地出讓金收入TOP5城市中，有三個(gè)城市位于長三角，TOP5城市中上海、杭州、廣州、南京四個(gè)城市土地出讓金突破2000億元，而上海以2940億元的土地出讓金位居全國第一，北京則以1887億元位列第五。

　　值得一提的是，武漢作為國內(nèi)最早出現(xiàn)疫情的城市，今年的土地收入仍相當(dāng)可觀，其以1735億元的土地出讓金，位居全國城市排行榜第6名。

　　“今年的市場表明，從2018年棚改貨幣化逐漸退出部分城市之后，房企在三、四線城市的拿地出現(xiàn)明顯收縮。2019年、2020年無論是人還是資金，都在向更高能級(jí)的城市聚集，核心城市核心地塊的出讓，也進(jìn)一步推高了地價(jià)行情?！痹S小樂指出。

　　2020年，熱點(diǎn)城市連續(xù)推出多宗優(yōu)質(zhì)地塊，提升了土地市場熱度。其中北京分鐘寺、上海虹口、深圳南山區(qū)、廣州越秀區(qū)、廈門島內(nèi)湖里區(qū)等多宗稀缺性優(yōu)質(zhì)地塊入市，帶動(dòng)了一、二線城市單宗住宅用地成交金額均值的提升。

　　“越是核心城市、核心地段的土地，其未來價(jià)值越有增長空間，所以很多房企今年也投入不少資金及精力，聚焦于核心城市?！痹S小樂表示。

　　億翰智庫分析師于小雨也認(rèn)為，在外部融資環(huán)境收緊，房企更依賴經(jīng)營杠桿的情況下，未來企業(yè)傾向?qū)⒂邢薜馁Y金投資在高能級(jí)城市，以鎖定確定性。

　　“三道紅線”下房企改變拿地策略

　　受疫情影響，今年上半年房地產(chǎn)融資環(huán)境有所放松，房企拿地意愿加強(qiáng)，使得土地市場較為火熱，并出現(xiàn)了地王、房企高杠桿拿地等現(xiàn)象。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年50大房企拿地總金額達(dá)到24423億元，其中有46家企業(yè)拿地金額超過200億元；而權(quán)益拿地總價(jià)超過千億的房企有5家，分別是碧桂園、中海、保利、萬科以及恒大。

　　許小樂指出，2020年的房地產(chǎn)市場行情并非政策主動(dòng)刺激，而是在特殊環(huán)境下展開一系列應(yīng)對(duì)措施中，所帶來的溢出效應(yīng)。

　　“疫情背景下，為防范房地產(chǎn)市場出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，特別是防止房企資金鏈斷裂，年初很多地方政府出臺(tái)了諸如降低土地出讓保證金比例、土地出讓金延期或分期支付等措施，來緩解企業(yè)資金壓力，但這并非是給房企加杠桿?！痹S小樂補(bǔ)充道。

　　多位專家認(rèn)為，土地市場快速升溫等現(xiàn)象引發(fā)了監(jiān)管部門的關(guān)注，下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策再次出現(xiàn)收緊趨勢，多地出臺(tái)限購升級(jí)、提高首付款比例、增加稅收等措施。截至12月，全國超過20個(gè)城市升級(jí)了調(diào)控政策，表明房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦并未放松。

　　此外，財(cái)聯(lián)社記者曾獨(dú)家報(bào)道，“三道紅線”融資新規(guī)今年9月起已在參與此前央行、住建部座談會(huì)的12家房企試點(diǎn)實(shí)施，監(jiān)管部門要求試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。

　　“為保證國內(nèi)經(jīng)濟(jì)順暢運(yùn)行，勢必要控制房價(jià)和地價(jià)，這也是監(jiān)管部門設(shè)置‘三道紅線’的主要原因?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜告訴記者。

　　盡管“三道紅線”尚未在全行業(yè)推行，但不少房企已開始主動(dòng)控制杠桿或降杠桿，這使得部分企業(yè)減少了在土地端的投入。

　　“房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，土地是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中的大額支出，融資收緊必然弱化房企的土地購置能力，降低土地購置需求?！庇谛∮耆缡钦f。

　　例如，有兩項(xiàng)指標(biāo)超出閾值的雅居樂今年曾公開表示，在拿地方面會(huì)更加謹(jǐn)慎?！拔覀儸F(xiàn)在不能亂拿地，因?yàn)槟缅e(cuò)地是很痛苦的一件事情?！毖啪訕范戮种飨婵偛藐愖苛衷诮衲曛衅跇I(yè)績會(huì)上稱，下半年如果沒有好地、好項(xiàng)目，就等到明年再拿地，拿地的時(shí)候，一定要考慮將負(fù)債比控制在70%左右的合理水平。

　　一位券商分析師告訴記者，融資新規(guī)的試點(diǎn)，將令房企總體融資增量受限，“房企融資受限會(huì)傳導(dǎo)到土地投資端，土地投資熱度的減弱，將使土地溢價(jià)率有所回落。”

　　事實(shí)上，調(diào)控政策的影響已在顯現(xiàn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年土地市場平均溢價(jià)率約31.2%，而2020年已經(jīng)下降到15%左右。許小樂預(yù)測，2021年土地價(jià)格漲幅可能回落到10%左右。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）