限售、限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)自持：浙江衢州、臺(tái)州祭出組合拳式調(diào)控

來源：智能家居時(shí)間：2020-11-04 14:30

　　房住不炒再升級(jí)。

　　10月樓市整體平穩(wěn)運(yùn)行，但三四線城市打補(bǔ)丁政策趨勢(shì)依然持續(xù)。11月3日，臺(tái)州發(fā)布樓市新政：市區(qū)新購(gòu)買住房3年內(nèi)不得交易；建立房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)行“限地價(jià)、競(jìng)自持（或配建）”土地出讓方式。

　　此前的10月30日，浙江省衢州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，推行限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)配建的住宅用地出讓方式，擴(kuò)大限售樓盤范圍，同時(shí)加大對(duì)住房租賃的扶持力度，提高租房提取公積金額度至每年2400元。

　　事出有因，來自深耕浙江的多名房企人士綜合信息反饋，衢州、臺(tái)州市場(chǎng)均出現(xiàn)局部過熱的情況。臺(tái)州椒江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，樓市火、地價(jià)火、網(wǎng)簽限簽導(dǎo)致排隊(duì)現(xiàn)象，政府為促進(jìn)房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，特出臺(tái)此政策。

　　一個(gè)背景是，浙江三四線城市小貸金融發(fā)達(dá)，中小企業(yè)多，資金流向房地產(chǎn)已成趨勢(shì)。據(jù)臺(tái)州一名當(dāng)?shù)厝耸糠Q，臺(tái)州市區(qū)購(gòu)買力基本來自本土市場(chǎng)的，大部分人擁有多套房，買房大多用于出租；也有部分購(gòu)買力來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)。目前的情況是，臺(tái)州市區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)于縣級(jí)市溫嶺而言，還是“價(jià)值洼地”。

　　政策打補(bǔ)丁在所難免。同策研究院資深分析師王豐分析指出，臺(tái)州新政與衢州新政有幾個(gè)不同點(diǎn)：第一，衢州新政是從政府端、房企端至C端比較完整的預(yù)期政策管理的嘗試，而臺(tái)州只是政策補(bǔ)??；第二，房地產(chǎn)行業(yè)地位不同，2020年前3季度，臺(tái)州房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速為12%，位于浙江省前列，而衢州累計(jì)增速僅為-10.6%，所以衢州作為政策實(shí)驗(yàn)田的試錯(cuò)成本更小。

　　穩(wěn)房?jī)r(jià)為主

　　可以看出，此次臺(tái)州樓市政策仍以穩(wěn)定預(yù)期為主，即取得不動(dòng)產(chǎn)證滿3年才能上市交易，與2016年三四線城市集中出臺(tái)“限售”政策的思路一致，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性，但大概率不會(huì)產(chǎn)生過大的負(fù)面影響。

　　王豐認(rèn)為，臺(tái)州出臺(tái)政策時(shí)間點(diǎn)有以下幾個(gè)考慮：第一，市場(chǎng)處于需求恢復(fù)期，經(jīng)歷了2020年上半年土地市場(chǎng)過熱，和疫情過后的需求集中釋放，2020年11月市場(chǎng)處于相對(duì)平穩(wěn)期，為了預(yù)防2020年年底，房企沖業(yè)績(jī)壓力，提前出臺(tái)政策穩(wěn)定預(yù)期；第二，配合十四五規(guī)劃，對(duì)于房地產(chǎn)貢獻(xiàn)較大的城市采取政策補(bǔ)丁政策（如臺(tái)州），對(duì)房地產(chǎn)貢獻(xiàn)較小的城市（如衢州），摸索預(yù)期管理的全套解決方案，貫徹“因城施策”。

　　另一方面，隨著市區(qū)融合的加快，以及萬達(dá)商圈、高鐵新區(qū)的逐漸崛起，臺(tái)州市民換房意愿強(qiáng)烈，新盤去化率加快。高鐵新區(qū)區(qū)塊位于椒江、黃巖、路橋之間，高鐵利好導(dǎo)致這幾個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅也呈現(xiàn)向上趨勢(shì)。

　　但衢州穩(wěn)房?jī)r(jià)相關(guān)政策比臺(tái)州更細(xì)化，從嚴(yán)控制商品住房預(yù)售節(jié)奏。除土地出讓文件對(duì)預(yù)售規(guī)模作出特殊約定外，建筑面積3萬平方米及以下的，須一次性申請(qǐng)預(yù)售；建筑面積3萬平方米以上分期申請(qǐng)預(yù)售的，每期預(yù)售建筑面積不少于3萬平方米，尾期建筑面積低于3萬平方米的須一次性申請(qǐng)預(yù)售。

　　土地市場(chǎng)，仍然是調(diào)控導(dǎo)火線

　　值得關(guān)注的是，中指院近期發(fā)布10月百城房?jī)r(jià)指數(shù)，百城房?jī)r(jià)漲幅居前十位的城市依次是東莞、徐州、嘉興、金華、西安、海口、惠州、北京、寧波、南通。

　　寧波赫然在列，號(hào)稱新二線城市的臺(tái)州，與寧波地緣接近，在樓市上也有傳導(dǎo)作用。2020年1月以來，臺(tái)州土拍市場(chǎng)持續(xù)火熱，臺(tái)州市中心的土拍樓面價(jià)接連破萬，且有不少未入駐臺(tái)州的新房企出現(xiàn)。較早進(jìn)入臺(tái)州市場(chǎng)的中梁地產(chǎn)相關(guān)人士表示，目前臺(tái)州地區(qū)土地難拿，在該地區(qū)已經(jīng)很久沒有拿地了。

　　回看衢州新政，也明確提出了對(duì)市場(chǎng)關(guān)注度高的熱點(diǎn)地塊，土地出讓前明確該樓盤銷售的商品住宅自《商品房買賣合同》網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。加大對(duì)住房租賃的扶持力度，提高租房提取公積金額度，每戶每年最高提取額不超過24000元。

　　對(duì)此，上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦指出，調(diào)控圍繞土地、銷售等一系列關(guān)鍵點(diǎn)展開，從內(nèi)容上和當(dāng)前主流調(diào)控城市手段如出一轍，比如“限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+競(jìng)配建”的方式公開出讓，可以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，也是借鑒調(diào)控效果明顯的城市做法。因此，新意上略顯不足。但是可以對(duì)市場(chǎng)起警示作用，預(yù)防樓市非理性上漲。

　　從近期調(diào)控舉動(dòng)來看，近期三、四線依然是收緊的地方。盡管臨近年底，但是開發(fā)商營(yíng)銷活動(dòng)來看，對(duì)市場(chǎng)有一定鼓動(dòng)性，因此不排除樓市溫度延續(xù)甚至走高的可能。所以，三四線城市還是出政策，一方面調(diào)節(jié)當(dāng)下市場(chǎng)情緒，另一方面，可能為明年樓市做規(guī)劃。

（責(zé)任編輯：馬金露 HF120）