限房價(jià)、競地價(jià)，南京土拍新規(guī)為毛坯房加蓋價(jià)格“天花板”

來源：智能家居時(shí)間：2020-06-08 10:47

??南京的“限競”時(shí)代到來。

??6月5日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了2020年寧出第07號土地出讓公告，將分布于河西南、城南、紫東、浦口、江寧等板塊的8幅住宅用地掛牌出讓。這些地塊總出讓面積40.8公頃，起拍總價(jià)129.9億元，并且將于7月10日開始在網(wǎng)上競拍。

??此次掛牌出讓頗為引人注意的是，8幅地塊的出讓條件中均標(biāo)明將按“限房價(jià)、競地價(jià)”方式出讓。這也是南京首批“限房價(jià)、競地價(jià)”方式出讓的地塊。

??具體來看，南京8幅掛牌地塊均設(shè)置了毛坯房銷售的最高限價(jià)，即其單價(jià)不得超過售價(jià)均價(jià)的110%。

??以此次掛牌的河西南宅地G28地塊為例，其位于建鄴區(qū)，東至天保東河，南至高廟路，西至青蓮街，北至太清路，靠近S3號線高廟路站，出讓面積18443.72㎡，最高限價(jià)16.7億元，最高樓面限價(jià)32926元/㎡。這比4月30日在河西南板塊拍出的G10、G11兩幅宅地最高樓面限價(jià)突破4萬/㎡低了不少。

??同時(shí)，出讓文件顯示，河西南G28地所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價(jià)不得超過42000元/㎡（裝修價(jià)格另行核定），最高銷售單價(jià)不得超過售價(jià)均價(jià)的110%（裝修價(jià)格另行核定）。

??以此計(jì)算，G28地塊上的未來商品住房毛坯均價(jià)被限在4.2萬/㎡以內(nèi)，最高銷售單價(jià)不超過4.62萬元/㎡（不含裝修價(jià)）。

??安居客數(shù)據(jù)顯示，G28地塊附近一手房價(jià)格在2.5萬元-3.3萬元/㎡不等，板塊內(nèi)的金茂府精裝修均價(jià)約5.2萬/㎡；板塊內(nèi)二手房價(jià)格偏高，基本上在4.5萬元/㎡左右，甚至有二手房單價(jià)突破5萬元/㎡，一二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象較顯著。

??事實(shí)上，早在2010年，北京就率先推出了“限房價(jià)、競地價(jià)”政策。隨后湖南長沙、江蘇徐州、浙江溫州、福建漳州、江西南昌等地均曾采取過該政策。今年6月1日在浙江寧波掛出的8幅地塊，也明確是按照“限房價(jià)、競地價(jià)”的方式出讓。

??某TOP10房企從業(yè)人士認(rèn)為，“限房價(jià)、競地價(jià)”慢慢成為很多城市推行“一城一策”的重要工具。如限房價(jià)，每個(gè)城市可以根據(jù)自己的尺度和市場行業(yè)發(fā)展情況來設(shè)定最高價(jià)，擁有很大的自主權(quán)，看似一樣的政策，實(shí)際上空間是不一樣的。

??該房企人士進(jìn)一步向記者分析，從行業(yè)的角度來說，尤其是現(xiàn)在主流房企的主流產(chǎn)品基本上是精裝修的?，F(xiàn)在設(shè)定的是毛坯房價(jià)格，那么最終價(jià)格毛坯房的價(jià)格與精裝部分的價(jià)格可以有一定的調(diào)整，“把毛坯的價(jià)格定的低一點(diǎn)，更多精力放在裝修上面，可能也有這樣的空間可以做?！?/p>

??“即便可以通過精裝修的價(jià)格分配做一定的補(bǔ)充或者調(diào)整，但畢竟還是多了限制?！鄙鲜龇科笕耸勘硎?，開發(fā)商在拿地過程中肯定還是會(huì)把該政策作為考慮的因素。

??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦則認(rèn)為，“這個(gè)政策直截了當(dāng)，價(jià)格的剛性很強(qiáng)，土地價(jià)格一貴的話，房企就幾乎沒錢可賺了，”開發(fā)商在拿地的過程中會(huì)進(jìn)行測算，“有的開放商建安等開發(fā)成本很高，一平方1.5萬元或許都不止，那么樓板價(jià)超過2.5萬可能就會(huì)影響企業(yè)拿地?！?/p>

??事實(shí)上，限競房會(huì)使得參加競地的開發(fā)商難以通過漲價(jià)來向購房者轉(zhuǎn)移購地成本的上升，因此開發(fā)商必須思考如何降低購地和建設(shè)成本，以確保利潤空間。

??值得注意的是，中原地產(chǎn)研究中心2019年底披露的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在較早推出“限房價(jià)、競地價(jià)”政策的北京，2019年全市商品房住宅相比2017年庫存增加3.4萬套，其中有3.16萬套是限競房，“整體看，北京入市的限競房項(xiàng)目中有80%已經(jīng)虧損，即使未來快速賣完，也只是減少虧損，如果價(jià)格戰(zhàn)持續(xù)，虧損面還會(huì)擴(kuò)大”。

??不過上述房企人士也指出，地方政府設(shè)定限價(jià)的時(shí)候也是通過正常的市場測算和行業(yè)排摸的，換言之，這個(gè)限價(jià)應(yīng)該也會(huì)留給市場正常的利潤空間。

??某TOP30房企投拓部人士向記者表示，對企業(yè)來說，拿地還是堅(jiān)持穩(wěn)健決策，不能賭政策，需要持續(xù)提高企業(yè)自身競爭力。

??“如果限得厲害，搖號也可能很瘋狂?！鄙鲜鯰OP10房企從業(yè)人士表示，“連鎖反應(yīng)，也不好?！?/p>