買家簽了購房協(xié)議后反悔,需要承擔傭金嗎?

來源：智能家居時間：2020-10-27 10:30

買家簽了購房協(xié)議后反悔需承擔傭金嗎

□ 本報記者　王春

□ 本報通訊員王祎雯俞沖

日常生活中，老百姓買房賣房，大多都會找中介。但如果買賣雙方在中介公司的介紹服務下簽訂了協(xié)議，然而其后購房者因種種原因不想要房子了，拒絕履行合同，那么在這種情況下，買賣雙方還需要支付中介費嗎？近日，浙江省湖州市長興縣人民法院審結的一起案件，就出現(xiàn)了類似情況。最終法院判決駁回原告某中介公司要求被告姚某支付4萬元傭金的訴訟請求。

姚某想要購買房屋，便通過中介公司尋找合適的房源，并于2019年1月12日，與賣家阿亮在該中介公司的介紹促成下簽訂了一份房屋產權轉讓買賣協(xié)議。房屋面積149.42平方米，含汽車位一處，轉讓價為232.8萬元。同時約定：在當月25日前辦理房屋過戶手續(xù)，中介費由買賣雙方協(xié)商支付，若一方違約則中介費由違約方支付。然而，協(xié)議簽訂后，姚某卻于當月28日表示拒絕履行協(xié)議。

中介公司認為姚某的行為違約，應按照之前簽訂的協(xié)議約定承擔中介費，于是向長興法院起訴，請求判令姚某立即支付中介費4萬元。

那么，姚某為什么突然變卦？買賣不成是誰的責任？姚某需要承擔中介費嗎？針對這些問題，庭審現(xiàn)場，原被告及第三人阿亮三方展開了激烈辯論。

原告房產公司稱，姚某在簽訂協(xié)議后，又以房屋價格太高而反悔，拒絕履行協(xié)議，已構成違約，應按照協(xié)議約定支付中介費4萬元。

被告姚某辯稱，其確實與房產公司、阿亮簽訂了《房屋產權轉讓買賣協(xié)議》，但簽訂的協(xié)議是無效的，房產公司應承擔全部過錯責任，也無權收取任何費用，法院應駁回其全部訴請。

姚某認為協(xié)議是無效的，主要有3點原因：第一，賣房一方僅有阿亮一人簽字，其妻子阿紅沒有在協(xié)議上簽字認可交易；第二，后來根據(jù)不動產交易中心的材料才得知，買的房產上還有127萬余元抵押債權，直到簽訂協(xié)議的三個月后的4月12日，上面的房貸才還清，但房產公司在簽訂協(xié)議時隱瞞了這一事實；第三，房產公司并未依照《房地產經紀管理辦法》與其簽訂書面房地產經紀服務合同，其無理由收取任何傭金。

第三人阿亮則表示，房產確實是他和妻子阿紅共同所有的，但姚某在簽訂合同時知道其夫妻二人是真心出賣的，還支付了1萬元定金。姚某違約后，房產已賣給他人也說明阿紅完全同意出賣房產。在簽訂協(xié)議十幾天后其就清空了房產和準備提前歸還貸款、協(xié)助辦理過戶。

辦案法官說，本案中居間合同(即中介服務合同)是否有效是其中的一個爭議焦點。實際上，簽訂的房屋產權轉讓買賣協(xié)議中包括了買賣雙方與房產公司的居間合同的權利義務，也存在買賣合同與居間合同的競合。事實上，房產確實是阿亮和阿紅的夫妻共有財產，阿亮以自己的名義單獨簽訂房屋產權轉讓買賣協(xié)議、未在協(xié)議中明確房產的抵押情況，勢必會影響到房屋買賣合同的效力，但并不必然導致居間合同的無效。

居間合同是諾成合同，只要當事人意思表示一致即可成立。房產公司在姚某及阿亮之間進行了溝通協(xié)調，客觀上提供了媒介服務，且三方共同簽訂了協(xié)議等，因此，三方之間已經成立了居間關系，不能僅因未能訂立書面的房地產經紀服務合同就否定實際發(fā)生的居間法律關系。

因此，對于姚某的該項抗辯意見，法院不予采納，案涉房屋居間合同關系依法成立并生效。

既然居間合同關系依法成立，為何法院駁回原告訴請？這就涉及到本案的第二個爭議焦點：姚某是否應當向居間方支付傭金？

雖然居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬，但并不意味著，只要買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，居間人就一定可以收取傭金。居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實告知。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。

本案中，居間人提供的訂約信息直接影響到雙方的售、購房決定，其信息是否真實全面至關重要。房產公司作為房屋買賣合同的居間人，負有對房產進行相應調查并如實報告的義務。然而，該房產公司在未明確房產所有權人及存在抵押債權，且未提供其他共有權人(阿紅)有效委托手續(xù)的情況下，就促成姚某與阿亮簽訂協(xié)議，難以認定已盡到謹慎注意義務。

雖然阿亮和房產公司均提到阿紅同意售出房產、抵押債權不影響交易，但是，上述存在的風險均未在協(xié)議中體現(xiàn)。結合庭審陳述，房產公司對上述風險會影響到合同履行這一可能性后果是存在認知的，在這種情況下，其在簽訂合同前沒有將相關情況告知姚某顯然存在主觀過錯。

綜上，房產公司在簽訂協(xié)議時未盡到報告義務，因此不具有居間報酬請求權，故法院對原告的訴請不予支持。

（法制日報）