2014年的時(shí)候，香港銅鑼灣拍出了一間天價(jià)“鋪王”。

就在銅鑼灣波斯富街77至83號(hào)波斯富大樓地下，一間13平方米的N號(hào)鋪以1.8億港元易手、每平米合人民幣1177萬(wàn)元，直接讓房主賺了1.31億港元，創(chuàng)下了全港最貴的“鋪王”記錄。

作為世界上最繁華的街道之一，銅鑼灣絕對(duì)稱(chēng)得上是游人如織，賣(mài)價(jià)不低、租金也是天價(jià)。

2013年，銅鑼灣就攬下了全球租金最貴零售商鋪的寶座，平均下來(lái)一平米的年租金要20多萬(wàn)人民幣，風(fēng)頭之盛甚至蓋過(guò)了紐約第五大道和巴黎香榭麗舍大街。

租金穩(wěn)定、轉(zhuǎn)手便利、升值可期，所以很多香港炒家更喜歡炒商鋪。像這間前面說(shuō)到的鋪王，原主人在2010年買(mǎi)入時(shí)花了4868萬(wàn)港幣，捂了4年升值了將近3倍，確實(shí)很夸張。

不過(guò)從今年開(kāi)始，這些過(guò)去無(wú)往不利的商鋪炒家就開(kāi)始抓瞎了。

受疫情、封關(guān)等各種因素的影響，訪(fǎng)港游客少了99%，近乎絕跡、核心區(qū)商鋪空置率屢創(chuàng)新高，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，到今年年底，全港將有1/4的零售商鋪關(guān)門(mén)結(jié)業(yè)——買(mǎi)賣(mài)都干不下去，租金就更收不上來(lái)了。

以銅鑼灣為例，2015年高峰時(shí)期的每平方英尺租金一度高達(dá)2094港元，但截至今年第三季度已下挫至893港元，累積跌幅近60%。

沒(méi)了穩(wěn)定上漲的租金回報(bào)，早年高價(jià)購(gòu)入的商鋪也成了燙手山芋。前段時(shí)間，旺角通菜街142至146號(hào)啟運(yùn)大廈地下就有一間商鋪被房主以3300萬(wàn)的價(jià)格打折出手。

2018年買(mǎi)下來(lái)的時(shí)候，這間鋪?zhàn)舆€值4520萬(wàn)港幣，兩年時(shí)間虧了1220萬(wàn)，再加上稅收及代理傭金等費(fèi)用，實(shí)際虧損或達(dá)1682萬(wàn)港元，確實(shí)很讓人唏噓。

02

羅馬不是一天建成的，香港的繁榮與衰落自然也不在一朝一夕之間。

早在上世紀(jì)30年代，遠(yuǎn)離硝煙的香港就承接了不少大陸南下避難的人才和資金。雖然在太平洋戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)后被日軍占領(lǐng)，但短短幾年的陷落并未給當(dāng)?shù)卦斐蓺缧缘钠茐摹?/p>

等到內(nèi)戰(zhàn)爆發(fā)，香港的“橋梁”作用就更加明顯了。不光國(guó)統(tǒng)區(qū)的富商從這跑、就連解放區(qū)的軍用物資也從這里過(guò)，現(xiàn)在大家耳熟能詳?shù)娜A潤(rùn)就是干這個(gè)的。

有人有錢(qián)又有碼頭，香港的進(jìn)出口生意空前得火爆：1947年，香港貿(mào)易總值27.7億港元，比戰(zhàn)前最高年份1931年增長(zhǎng)了116%，1949年更是突破了50億港元。

于是在建國(guó)之后，這個(gè)有著特殊意義的“窗口”被保留了下來(lái)，繼續(xù)扮演著“中間商”角色。

說(shuō)起來(lái)，正是在歷史的進(jìn)程中賭對(duì)了三次國(guó)運(yùn)，這才有了香港經(jīng)濟(jì)的一日千里。

目前在中國(guó)內(nèi)地對(duì)外最大貿(mào)易地區(qū)中，排名第一的是美國(guó)，總比占19%；第二便是香港，中國(guó)內(nèi)地對(duì)香港貿(mào)易總比占14%；

大把大把的熱錢(qián)自此經(jīng)過(guò)，航運(yùn)貿(mào)易、金融地產(chǎn)等行業(yè)因此拔地而起，也讓一眾香港巨富跟著賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，這其中又以四大家族為最——郭得勝、李兆基、李嘉誠(chéng)和鄭裕彤。

不過(guò)相比其他雄才大略的民族企業(yè)家，港產(chǎn)富商們顯然更精通地產(chǎn)游戲。在積累了巨額財(cái)富后，他們逐步控制了香港的物流、金融、電力、碼頭、電信等所有具備壟斷特性的產(chǎn)業(yè)，基本都是“坐地收租”的路子。

根基太深，以至于連特首董先生都難以撼動(dòng)他們把持下的地產(chǎn)市場(chǎng)——八萬(wàn)五計(jì)劃擱淺，數(shù)碼港和硅港也沒(méi)搞成、張汝京被迫遠(yuǎn)遁，三次豪賭攢下的先發(fā)優(yōu)勢(shì)又在三次轉(zhuǎn)向中被無(wú)情的揮霍掉了。

錯(cuò)失了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的寶貴機(jī)遇，香港只能在“李家城”的陰影下繼續(xù)摸索。

03

在供不應(yīng)求的土地和地產(chǎn)商的推波助瀾下，地皮是越賣(mài)越貴了。

從1980年開(kāi)始，香港的房?jī)r(jià)總體上是一路上漲的。盡管在亞洲金融風(fēng)暴中遭受重創(chuàng)，但在內(nèi)地的強(qiáng)支撐下，沒(méi)幾年就重新找到了上漲動(dòng)力。

自2003年的低點(diǎn)到2018年這15年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅達(dá)到了650%，榨盡了香港家庭的血汗。這甚至被寫(xiě)進(jìn)了現(xiàn)任特首的施政報(bào)告里：“不少人的目標(biāo)就是盡量賺錢(qián)買(mǎi)樓供樓，青年人選科和擇業(yè)都要向錢(qián)看。住的問(wèn)題也是香港最嚴(yán)重的安全隱患，不少家庭走投無(wú)路，甚至要住在工廠(chǎng)大廈內(nèi)的劏房?！?/p>

一平米的房?jī)r(jià)隨隨便便就超過(guò)普通人幾年的工資，哪還有余錢(qián)瀟灑呢？好在自由港的名頭尚在，香港依然可以靠繁榮的零售和旅游業(yè)過(guò)得很舒服。

到了2003年，內(nèi)地赴港自由行逐步開(kāi)通。

借著入世后騰飛的經(jīng)濟(jì)增速，手頭寬裕起來(lái)的老百姓們開(kāi)始踏上香港宣泄被壓抑了許久的購(gòu)物欲望：時(shí)裝、電器、手表、唱片甚至報(bào)刊雜志，隨便挑一樣都是沒(méi)見(jiàn)過(guò)的新鮮玩意，連買(mǎi)帶玩兼旅游，內(nèi)地游客的購(gòu)買(mǎi)力是空前旺盛。

自1997年回歸以來(lái)，香港旅游行業(yè)經(jīng)歷了20年飛躍式發(fā)展，內(nèi)地赴港人次從1997年的236萬(wàn)攀升至2016年的4277萬(wàn)，增長(zhǎng)超過(guò)17倍，僅僅在自由行開(kāi)通后的9年時(shí)間里，內(nèi)地游客合計(jì)給香港創(chuàng)造了近6300億港幣的消費(fèi)額，對(duì)零售業(yè)和旅游業(yè)的支撐不可謂不突出——

不僅看中內(nèi)地消費(fèi)潛力的國(guó)際大牌紛紛頂著高昂的租金入駐，甚至很多旺鋪在租約還沒(méi)到期，房東身邊就會(huì)有一票躍躍欲試的商家排隊(duì)輪候，一鋪難求，銅鑼灣的街面上可就沒(méi)空過(guò)一天！

04

不過(guò)如織的游人在為香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)的同時(shí)，也遭惹了不少怨恨的目光。

早在2015年就有很多人或明或暗的表示：來(lái)港內(nèi)地游客實(shí)在是太多了，已經(jīng)對(duì)市民日常生活造成壓力，不贊成增加開(kāi)發(fā)“自由行”的城市數(shù)目——言外之意就是能不來(lái)就別來(lái)了。

也正是從那個(gè)時(shí)候起，內(nèi)地赴港游客的人數(shù)開(kāi)始見(jiàn)頂了。

一方面，是日韓、東南亞及歐美路線(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)，近在咫尺的香港多多少少去得有點(diǎn)膩歪了，加之匯率也比較堅(jiān)挺，出國(guó)也算是不錯(cuò)的選擇；

另一方面，越來(lái)越差的體驗(yàn)也給香港減分不少，這跟部分當(dāng)?shù)厝说摹芭Α笔欠植婚_(kāi)的：既要擔(dān)心大陸孕婦赴港生產(chǎn)，又要嚴(yán)防奶粉被搶空，沒(méi)事還要翹班去商業(yè)街罵人，忙得可謂是不亦樂(lè)乎。

經(jīng)歷了14年到19年不斷的社會(huì)治安和公共衛(wèi)生事件，尤其是近一年內(nèi)歷時(shí)頗久的風(fēng)波之后，出于各種目的赴港的人數(shù)驟減：

在2019年7月，內(nèi)地赴港游客增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，8月游客數(shù)跌落至278.29萬(wàn)人次，創(chuàng)下了自2012年9月以來(lái)的單月最低。

等到了2020年，疫情導(dǎo)致的封關(guān)更讓本就脆弱的旅游業(yè)蒙上了冰霜。赴港游客幾乎歸零，別說(shuō)在房東壓榨下喘不過(guò)氣的小攤主，連那些財(cái)大氣粗的國(guó)際大牌都撐不住了：

今年2月，奢侈品牌Prada提前4個(gè)月關(guān)閉其在銅鑼灣羅素街的旗艦店；

今年6月，曾高調(diào)入駐的美國(guó)內(nèi)衣品牌維秘也宣布結(jié)業(yè)、正式撤出香港；

今年8月，天梭表?xiàng)壸饬_素街與利園山道交界鋪位后、瑞士品牌歐米茄也從羅素街撤退。

一片肅殺之下，珠寶、名表、奢侈品、甚至服裝品牌和時(shí)尚快消等領(lǐng)域幾乎全軍覆沒(méi)，零售、酒店、旅游、飲食、運(yùn)輸業(yè)等更是了受創(chuàng)最重的重災(zāi)區(qū)。

整個(gè)8月份，全港8月零售業(yè)總銷(xiāo)貨價(jià)值臨時(shí)估計(jì)為256億港元，同比下跌13.1%，而這樣的下跌已經(jīng)持續(xù)了整整19個(gè)月……

05

2018年的國(guó)慶，內(nèi)地去香港的人有150萬(wàn)，2019年，這個(gè)數(shù)字直接腰斬了，只剩67萬(wàn)，到了今年，差不多就是歸零了：國(guó)慶前四天，內(nèi)地赴港的游客人數(shù)分別是——93、154、186、225，合計(jì)658人……

沒(méi)有了觀(guān)光客，光靠被地產(chǎn)商壓榨干凈的香港人，顯然撐不起銅鑼灣藐視眾生的房租。

隨著各行各業(yè)陷入萎靡，香港不僅失業(yè)率連創(chuàng)新高，可統(tǒng)計(jì)的破產(chǎn)案例也是絡(luò)繹不絕：僅在今年5月，香港申請(qǐng)破產(chǎn)的企業(yè)和個(gè)人達(dá)到了2079宗，這也創(chuàng)下了17年來(lái)的單月最高紀(jì)錄。

未來(lái)如何抉擇，這已經(jīng)一件刻不容緩的事情了。

上世紀(jì)七八十年代，香港憑借著開(kāi)放的營(yíng)商環(huán)境、與內(nèi)地接壤的便利，很快成了亞洲四小龍之一，甚至脫胎換骨成了不可取代的國(guó)際金融中心、算是吃足了全球化的紅利。

不過(guò)動(dòng)輒百萬(wàn)港幣的月租也成了壓在商戶(hù)身上的抽血機(jī)，居民和游客們則成了源源不斷的造血機(jī)器，滋養(yǎng)里這座城市里的富豪。

可如今面對(duì)日益高漲的逆全球化大潮，香港先是被威脅取消獨(dú)立關(guān)稅地位、緊接著又被威脅踢出SWIFT銀行結(jié)算系統(tǒng)，直接從橋梁變成了對(duì)壘的前沿…….

過(guò)去的滋潤(rùn)日子一去不復(fù)返、游人如織的盛況也難再現(xiàn)，可選的方向已經(jīng)十分有限了。

來(lái)源：大貓財(cái)經(jīng)

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