北京這一千萬(wàn)級(jí)豪宅爛尾！開(kāi)發(fā)商涉“無(wú)證”銷(xiāo)售，3家信托被套超40億

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-12-11 18:30

　　導(dǎo)讀：“山水文園五期二段”爛尾項(xiàng)目圍欄外面的施工牌上寫(xiě)著，開(kāi)工時(shí)間為2007年3月1日，竣工時(shí)間為2019年12月30日，這段時(shí)間，見(jiàn)證了凱亞背后的山水文園集團(tuán)在北京豪宅市場(chǎng)的快速崛起與向文旅產(chǎn)業(yè)大肆進(jìn)軍的主要?dú)v程。

　　僅2016年，凱亞通過(guò)信托通道獲得的融資總額便達(dá)50.9億元，一朝爛尾，信托及幕后的委托方被套資金超40億元。

　　來(lái) 源丨21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（ID：jjbd21）

　　記者丨朱英子

　　編輯丨曾芳

　　有時(shí)候，房企一轉(zhuǎn)型就是一輩子過(guò)去了，高樓賓客如前世幻影。

　　北京東三環(huán)十里河弘燕路，山水文園中園北門(mén)旁，立著一塊約三米高的指路石碑，石碑中間刻著介紹語(yǔ)：山水藝術(shù)大道地處國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)輻射范圍內(nèi)，以“山水美術(shù)館”為核心，同時(shí)攜手保利拍賣(mài)、李可染藝術(shù)基金會(huì)、張藝謀、王剛、吳寶慶、馬未都等文化大家，以全球視野，欲將其打造成為國(guó)際高水準(zhǔn)的當(dāng)代藝術(shù)街區(qū)。

　　介紹語(yǔ)下面刻著大字號(hào)“山水美術(shù)館”，沿著箭頭所指方向，過(guò)兩個(gè)紅綠燈路口便是山水美術(shù)館，美術(shù)館嵌入山水文園東園的西北角融而為墻，爛尾項(xiàng)目“山水文園五期二段”則位于東園內(nèi)部的西南角，被圍欄圈著，寂靜無(wú)聲，而圈外花園社區(qū)里車(chē)來(lái)人往。

　　如今，爛尾項(xiàng)目里的毛坯房還被施工單位貼上了封條以示拖欠工程款的不滿，山水美術(shù)館和李可染藝術(shù)基金會(huì)美術(shù)館等底商門(mén)口亦于2020年11月4日被貼上了法院的強(qiáng)制執(zhí)行告示，申請(qǐng)執(zhí)行人赫然寫(xiě)著長(zhǎng)城新盛信托，被執(zhí)行人便是山水文園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商山水文園凱亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)凱亞）。

　　長(zhǎng)城新盛信托這個(gè)規(guī)模38億還未完全到期的單一類(lèi)信托計(jì)劃，因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂而提前進(jìn)入資產(chǎn)處置階段。同樣因?yàn)楸惶自V諸法律的，還有國(guó)民信托和五礦信托。

　　憑借這個(gè)處于黃金地段的豪宅項(xiàng)目，實(shí)控人李轍融得大筆資金，在文旅行業(yè)一番猛如虎的操作后，走上了賣(mài)資產(chǎn)引戰(zhàn)投自救的道路。

　　一位深度參與上述融資項(xiàng)目的知情人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，造成如今的局面，除了李轍向文旅行業(yè)進(jìn)軍失敗的原因外，主要就是2018年其捂盤(pán)惜售，不甘愿以9萬(wàn)每平米的備案價(jià)拿預(yù)售證，“要是當(dāng)時(shí)拿了預(yù)售證，銷(xiāo)售回款就沒(méi)半點(diǎn)問(wèn)題”。

　　三家信托公司被套超40億

　　山水文園項(xiàng)目總建筑面積超百萬(wàn)平方，沿著弘燕路向東依次有西園、中園、東園三個(gè)獨(dú)立、并列而排的花園社區(qū)，分成五期建設(shè)。

　　其中，山水文園東園也稱(chēng)弘燕山水文園，由山水文園三期和五期組成，五期被細(xì)化為三段3個(gè)樓盤(pán)，山水文園五期二段項(xiàng)目又被稱(chēng)為“山水文園·九御”項(xiàng)目，為整個(gè)山水文園項(xiàng)目的收官之作，也就是如今的爛尾項(xiàng)目。

　　由公開(kāi)的裁判文書(shū)可知，如今與五期二段一同被套住的，有三家信托公司，均已對(duì)凱亞進(jìn)行了起訴，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方核實(shí)到，這三家信托均是作為通道的角色參與進(jìn)來(lái)，只負(fù)責(zé)按委托人的指令行事，不承擔(dān)主動(dòng)管理職能。這一點(diǎn)也能從裁判文書(shū)中覺(jué)察一二。

　　最早起訴凱亞的是恒豐銀行，法院于2020年1月21日立案，國(guó)民信托作為第三人參與，期間因各種原因撤訴起訴再上訴，而11月10日公布的管轄民事裁定書(shū)有提及，國(guó)民信托與凱亞簽訂了《嘉泰4期單一資金信托抵押合同》，恒豐銀行受讓了該筆債權(quán)。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從業(yè)內(nèi)一位人士處得知，恒豐銀行于2016年3月通過(guò)國(guó)民信托成立了“嘉泰4期單一資金信托”，規(guī)模2.5億元，期限2年，到期后，恒豐銀行從國(guó)民信托處原狀受讓了該筆債權(quán)。

　　恒豐銀行立案后，五礦信托于2020年4月29日向法院申請(qǐng)了訴前財(cái)產(chǎn)保全，要求凍結(jié)凱亞及相關(guān)公司的銀行賬戶存款，如存款不足，則查封、扣押其持有的相應(yīng)價(jià)值的其他財(cái)產(chǎn)。

　　同時(shí)提到，浦發(fā)銀行(600000,股吧)北京分行出具保函，擔(dān)保金額為7.6億元，為五礦信托的訴前財(cái)產(chǎn)保全提供全額擔(dān)保。由此可得知目前該筆貸款余額為7.6億元。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢五礦信托官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，“五礦信托·山水凱亞信托貸款單一資金信托計(jì)劃”成立于2016年1月27日，成立規(guī)模10.4億元，期限3年。

　　行至年底，長(zhǎng)城新盛信托也開(kāi)始對(duì)凱亞進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，由此有了開(kāi)頭出現(xiàn)的法院告示。

　　告示中提到，北京市第三中級(jí)人民法院已查封凱亞名下位于山水文園東園1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓總計(jì)34處不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)即將對(duì)上述財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分。記者通過(guò)和山水文園附近的經(jīng)紀(jì)公司員工聊天得知，此次被查封的34處不動(dòng)產(chǎn)均為凱亞自持的底商不動(dòng)產(chǎn)，并不會(huì)涉及到1、2、3號(hào)樓的住宅。

　　目前的東園里，五期二段已因資金鏈斷裂停止銷(xiāo)售，五期三段雖然于2016年已售完，很多業(yè)主也都已入住，但據(jù)多位中介透露，三段的土地早先被凱亞整體抵押出去了，目前房產(chǎn)證還未落地。除此之外，東園其余樓盤(pán)都是產(chǎn)權(quán)清晰的。

　　通過(guò)告示中載明的案號(hào)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)上查到，該案件立案時(shí)間為2020年7月8日，執(zhí)行標(biāo)的為33.07億元。

　　2016年11月22日，長(zhǎng)城新城信托作為受托人于2016年設(shè)立“長(zhǎng)城新盛?北京山水文園特定資產(chǎn)收益權(quán)單一資金信托項(xiàng)目”，規(guī)模為信托規(guī)模38億，項(xiàng)目期限5年，交易對(duì)手為凱亞及共同債務(wù)人山水文園凱湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

　　其中，抵押物包含三塊，一是，凱亞自持的山水文園東園五期一段現(xiàn)房商業(yè)項(xiàng)目及相應(yīng)分?jǐn)偟纳谭猛緡?guó)有土地使用權(quán)，也就是包含上述被查封的1-3樓底鋪；二是，東園五期二段86229.69平方米的在建工程及相應(yīng)的43982.72平方米住宅和地下車(chē)庫(kù)用途國(guó)有出讓土地使用權(quán)(其中17、18、19、20、31號(hào)樓已辦理現(xiàn)房抵押，合計(jì)46699.69平方米)；三是，凱亞擁有的“金海湖碧波花園”項(xiàng)目整體在建工程及土地。

　　僅2016年，凱亞通過(guò)信托通道獲得的融資總額便達(dá)50.9億元，一朝爛尾，信托及幕后的委托方被套資金超40億元。有業(yè)內(nèi)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者推測(cè)，上述這些信托資金用途有的應(yīng)屬于流動(dòng)資金貸款而不只是單一項(xiàng)目貸款。

　　對(duì)于套在里面的金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，由于該項(xiàng)目抵押物價(jià)值較高，后續(xù)的處置較為樂(lè)觀，且是單一機(jī)構(gòu)投資者投資，不會(huì)出現(xiàn)溝通問(wèn)題。一位牽涉進(jìn)此的信托高管認(rèn)為，目前最應(yīng)該擔(dān)憂的是那些被欺騙的業(yè)主怎么辦。“付了房款卻簽的是借款合同而不是購(gòu)房合同，直接把錢(qián)打給了凱亞，沒(méi)進(jìn)監(jiān)管賬戶，這個(gè)我們也控制不了?！?

　　轉(zhuǎn)型下的“無(wú)證”銷(xiāo)售

　　“山水文園五期二段”爛尾項(xiàng)目圍欄外面的施工牌上寫(xiě)著，開(kāi)工時(shí)間為2007年3月1日，竣工時(shí)間為2019年12月30日，這段時(shí)間，見(jiàn)證了凱亞背后的山水文園集團(tuán)在北京豪宅市場(chǎng)的快速崛起與向文旅產(chǎn)業(yè)大肆進(jìn)軍的主要?dú)v程。

　　凱亞的控股股東為李轍和其女兒共同持股的山水文園投資集團(tuán)有限責(zé)任公司。山水文園集團(tuán)自2001年起，憑借山水文園住宅項(xiàng)目一戰(zhàn)成名，定位高端住宅，此后還在北京開(kāi)發(fā)了金海湖碧波別墅項(xiàng)目、山水廣場(chǎng)（山水鉑宮）公寓項(xiàng)目、山水雅詩(shī)閣服務(wù)公寓項(xiàng)目等。

　　2014年，山水文園集團(tuán)與美國(guó)六旗集團(tuán)簽約，開(kāi)啟進(jìn)軍文旅產(chǎn)業(yè)之門(mén)，拿下浙江海鹽文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目、重慶市璧山區(qū)文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目等。李轍在2016年的博鰲亞洲論壇參會(huì)期間接受騰訊網(wǎng)采訪時(shí)表示，山水文園從一家高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)商，正逐步轉(zhuǎn)型為一家覆蓋健康、文旅、金融、傳媒等產(chǎn)業(yè)的多元化企業(yè)。

　　其背后，是越來(lái)越緊繃的資金鏈。

　　一位山水文園集團(tuán)財(cái)務(wù)部前員工曾爆料，山水文園擁有的公寓項(xiàng)目資產(chǎn)本身極好，但因各種操作經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，都未對(duì)公司產(chǎn)生正現(xiàn)金流。

　　而文旅產(chǎn)業(yè)更是投資周期長(zhǎng)、回報(bào)收益慢的項(xiàng)目，各地簽約的小鎮(zhèn)動(dòng)工以來(lái)也曾多次傳出拖欠工程款問(wèn)題。

　　上述前員工稱(chēng)，“山水文園五期二段”的建筑面積約10萬(wàn)平米，從2014年就開(kāi)始建設(shè)，2016年主體樓就已經(jīng)基本建成，但是山水文園集團(tuán)捂盤(pán)停止建設(shè)，主要原因有兩個(gè)，一是，因?yàn)闁|園的土地當(dāng)時(shí)是整體拿的，在其他樓盤(pán)都已經(jīng)銷(xiāo)售完畢的背景下，“山水文園五期二段”項(xiàng)目的樓盤(pán)只要賣(mài)一半就會(huì)觸發(fā)土地增值稅清算條件；二是李轍希望捂盤(pán)幾年房?jī)r(jià)翻倍。2019年被推出來(lái)也是因?yàn)橘Y金緊張。

　　一位深度參與上述融資項(xiàng)目的知情人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，造成如今的局面，除了李轍向文旅行業(yè)轉(zhuǎn)型失敗的原因外，主要就是2018年其捂盤(pán)惜售，不甘愿以9萬(wàn)每平米的備案價(jià)拿預(yù)售證，“要是當(dāng)時(shí)拿了預(yù)售證，銷(xiāo)售回款就沒(méi)半點(diǎn)問(wèn)題”。

　　記者梳理北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)上的備案信息得知，從2007年開(kāi)始，截至2020年12月10日，山水文園整個(gè)東園的樓盤(pán)，房屋所有權(quán)登記在冊(cè)的總計(jì)有22棟，除了“山水文園五期二段”外，其余樓盤(pán)均已備案，而“山水文園五期二段”項(xiàng)目，僅19樓進(jìn)行了備案。

　　整個(gè)山水文園東園樓盤(pán)的房屋所有權(quán)備案時(shí)間橫跨12年，備案擬售價(jià)格也從2007年的一萬(wàn)每平出頭漲至2019年底的10萬(wàn)元每平米。

　　2019年3月，山水文園集團(tuán)開(kāi)發(fā)布會(huì)給“山水文園五期二段”項(xiàng)目造勢(shì)，取名為山水文園?九御，與麗茲行、鏈家、我愛(ài)我家(000560,股吧)等九家地產(chǎn)渠道商簽署合作協(xié)議，并定了單盤(pán)、單年、60億的銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　如今，大量起訴凱亞的裁判文書(shū)里，也包括多家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在追討其拖欠的銷(xiāo)售傭金。

　　上述知情人士表示，目前“山水文園五期二段”項(xiàng)目大部分樓盤(pán)還未銷(xiāo)售出去，銷(xiāo)售出去的回流資金一部分進(jìn)了信托監(jiān)管賬戶。并承認(rèn)，凱亞在銷(xiāo)售過(guò)程中存在違規(guī)行為，有部分銷(xiāo)售款未進(jìn)入監(jiān)管賬戶。

　　此前，曾有多家媒體報(bào)道稱(chēng)，2019年7月，在有現(xiàn)房展示和開(kāi)發(fā)商承諾補(bǔ)簽購(gòu)房合同的情況下，有多位業(yè)主與凱亞簽訂了不同版本的《借款合同》和《購(gòu)房意向協(xié)議書(shū)》，付款金額百萬(wàn)至千萬(wàn)不等。

　　這些借貸資金均未進(jìn)入信托監(jiān)管賬戶。上述高管透露，目前李轍正在尋求引入合作方盤(pán)活爛尾項(xiàng)目，同時(shí)加速處置存量資產(chǎn)。比如今年年中，浙江海鹽的項(xiàng)目已經(jīng)賣(mài)給了融創(chuàng)，還有正在出讓北京的山水雅詩(shī)閣服務(wù)公寓全部股權(quán)。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在實(shí)地走訪時(shí)獲悉，凱亞已將北京山水文園物業(yè)管理服務(wù)有限公司賣(mài)給了合信智慧（北京）物業(yè)服務(wù)有限公司。啟信寶顯示，該筆工商變更信息發(fā)生在2020年7月28日。

　　中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)顯示，截至2020年12月11日，李轍總計(jì)因未履行給付義務(wù)而被執(zhí)行的債務(wù)標(biāo)的已超36億元，債權(quán)人包括廈門(mén)銀行北京分行（7607萬(wàn)元）、長(zhǎng)城新盛信托（33億元）、浙商銀行（2097萬(wàn)元）等；凱亞的執(zhí)行案件則有78條，除了(2020)京03執(zhí)1676號(hào)的執(zhí)行標(biāo)的達(dá)2億元，其余標(biāo)的主要在千萬(wàn)和百萬(wàn)區(qū)間。