華夏幸福戰(zhàn)略定位全面升級迎來發(fā)展新階段

來源：智能家居時間：2020-04-27 14:34

??“中國平安先后兩次入股以來，公司已經(jīng)逐步回歸正常的經(jīng)營發(fā)展節(jié)奏。”4月26日，華夏幸福（600340）管理層于業(yè)績會上表示。過去一年，與中國平安“聯(lián)姻”的效用開始顯現(xiàn)，從融資局面、到新業(yè)務拓展，華夏幸福正迎來發(fā)展新階段。

??2019年，華夏幸福實現(xiàn)營業(yè)收入1052.10億元，同比增長25.6%；歸母凈利潤146.12億元，同比增長24.4%，過去五年凈利潤年復合增長率達32.1%。得益于持續(xù)穩(wěn)健的增長態(tài)勢，公司近五年現(xiàn)金分紅占凈利潤比重均不低于30%。

??這樣的成績，是華夏幸福實現(xiàn)全面戰(zhàn)略升級的“賽前熱身”。

??作為中國平安的重要戰(zhàn)略協(xié)同企業(yè)，華夏幸?；谇罢叩陌l(fā)展戰(zhàn)略，積極拓展城市綜合體、康養(yǎng)事業(yè)和長租業(yè)務、輕資產(chǎn)管理輸出、科學社區(qū)等新業(yè)務板塊，并將自身戰(zhàn)略定位變更為“中國領(lǐng)先的核心都市圈不動產(chǎn)投資開發(fā)及運營管理平臺”。

??以產(chǎn)業(yè)新城運營起家多年，如今華夏幸福正處在自我調(diào)整后的變革關(guān)口。未來，華夏幸福不動產(chǎn)運營商的角色會得到強化，并協(xié)同其產(chǎn)業(yè)新城的強勁發(fā)展勢頭、聚焦核心都市圈的優(yōu)勢布局，共同拓展新故事的想象空間。

??都市圈紅利的受益者

??2019年，是中國“都市圈”發(fā)展元年，人口、技術(shù)、數(shù)據(jù)、資本等生產(chǎn)要素加速向都市圈聚集。在創(chuàng)新要素方面，60%的上市公司、88%的獨角獸、90%的風險投資項目、90%的科創(chuàng)板上市公司，都集中于都市圈。

??“今后十年，新的經(jīng)濟增長動能、轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新驅(qū)動，百分之七八十就在國內(nèi)若干個大的都市圈發(fā)展?！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心原副主任劉世錦認為。

??多年來，華夏幸福一直是都市圈理論的最佳踐行者。在精耕京津冀都市圈的基礎(chǔ)上，該公司以“3+3+N”戰(zhàn)略為指導，密集布局長三角都市圈，加快布局粵港澳都市圈，推進布局鄭州、武漢、成都、長沙、西安等核心都市圈。

??聚焦高潛力城市的效果顯而易見，2019年，公司實現(xiàn)銷售面積1183萬平米，其中環(huán)武漢區(qū)域占比5.3%；結(jié)算面積672萬平米，環(huán)武漢區(qū)域占比僅0.3%，除環(huán)北京區(qū)域外，長三角、鄭州等區(qū)域已成為新業(yè)績增長極。

??以產(chǎn)業(yè)新城運營起家的華夏幸福，常年定位于“中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運營商”， 2019年，華夏幸福投資運營的園區(qū)新增簽約投資額1956.13億元，同比上升17.8%。

??2017年開始，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式在全國復制。報告期內(nèi)，公司新增7個入庫PPP項目，全部位于環(huán)北京以外的外埠區(qū)域；環(huán)京以外區(qū)域收入467.19億元，同比增長81.7%，占公司主營業(yè)務營業(yè)收入的比例達44.6%。

??從產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務模式上看，華夏幸福為所開發(fā)區(qū)域提供綜合發(fā)展解決方案，包含城市提供整體規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市綜合配套等多種服務，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式相比，利潤點更多，盈利回報持續(xù)性更強。

??2019年，公司整體毛利率達43.7%，比上年同期增加2.1個百分點，凈利率13.9%，ROE高達35.7%，同比增加0.5個百分點；營收、毛利潤、歸屬于上市公司股東的凈利潤等指標，近五年復合增長率分別高達29%、37%、32%。

??當?shù)禺a(chǎn)邁入“白銀時代”，華夏幸福更重視精細化管理，回歸經(jīng)營邏輯。通過給區(qū)域分類、精準投資，該集團已啟動的79座產(chǎn)業(yè)新城中，72座有產(chǎn)業(yè)項目簽約落地，66座整體實現(xiàn)回款，22座進入成熟期，凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正。

??截至報告期末，華夏幸福經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流入943.78億，銷售回款率由46.2%大幅躍升至61.4%，期末預收款項達1252.85億元，將在未來三年內(nèi)逐步結(jié)轉(zhuǎn)為公司的營業(yè)收入與利潤。

??戰(zhàn)略定位全面升級

??過去兩年，中國平安兩次入股，成為華夏幸福第二大股東。

??新股東入局后，華夏幸福發(fā)生切實性的改變。管理層表示，公司的治理水平和經(jīng)營管理體系，均得到全面升級?！肮疽讶鎯?yōu)化財務規(guī)劃、投資體系，完善公司治理，有利于保障公司長期穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢。”

??同時，公司回歸正常的經(jīng)營發(fā)展節(jié)奏，期內(nèi)逐步加大各業(yè)務板塊投入。在住宅板塊，建設(shè)支出增加24%，拍地支出增加61%；產(chǎn)業(yè)新城板塊，土地整體支出增加50%，城市建設(shè)支出增加107%，產(chǎn)業(yè)發(fā)展支出增加44%。

??在房地產(chǎn)融資形式依然嚴峻的今天，中國平安入局還使華夏幸福的信用水平得到增強。1月份，公司成功發(fā)行12億美元債券，其中3年期5億美元債券票面利率6.90%，5年期7億美元債券票面利率8.05%，融資渠道暢通。

??更重要的變化發(fā)生在公司戰(zhàn)略層面。中國平安加盟后，華夏幸福開始探索新業(yè)務，新業(yè)務由2019年從華潤置地加盟的吳向東負責，他將新業(yè)務概括為包括新模式、新領(lǐng)域、新地域在內(nèi)的“三新”指導方針。

??2019年，華夏幸福在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的基礎(chǔ)上，開拓輕資產(chǎn)模式，落地北京麗澤首個“輕資產(chǎn)”項目，以資產(chǎn)管理輸出的模式，快速切入市場；進軍零售物業(yè)和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，布局康養(yǎng)、公共住房和科學社區(qū)等新型不動產(chǎn)領(lǐng)域。

??而新業(yè)務得以快速落地，與中國平安的助力不無關(guān)系?！爸袊桨卜e極匹配資源，為公司發(fā)展及相關(guān)領(lǐng)域的合作進行支持，商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務的首個落地項目，是公司與平安人壽開展的不動產(chǎn)項目合作。”

??在吳向東看來，過去一年間，新業(yè)務的布局僅是“熱身”，華夏幸福將繼續(xù)貫徹都市圈戰(zhàn)略，將新業(yè)務在京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、以武漢為核心的華中片區(qū)、以成都為核心的華西片區(qū)等地全面鋪開。

??業(yè)內(nèi)看來，這些新業(yè)務是對華夏幸福業(yè)務的有益補充，與原有產(chǎn)業(yè)新城和園區(qū)配套住宅業(yè)務相得益彰，將進一步增強華夏幸福都市圈發(fā)展綜合解決方案的提供能力，為公司在新一輪都市圈建設(shè)發(fā)展中占據(jù)更有利的地位。

??配合業(yè)務類型改變，華夏幸福的戰(zhàn)略定位也升級為“中國領(lǐng)先的核心都市圈不動產(chǎn)投資開發(fā)及運營管理平臺”。全世界的保險公司無一例外都在不動產(chǎn)領(lǐng)域配置足夠比例和數(shù)量的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)，在這方面華夏幸福將發(fā)揮應有作用，“這樣做有兩個好處，一是服務平安戰(zhàn)略的發(fā)展，二是為公司未來的發(fā)展找到更加廣闊的空間。”吳向東解釋稱。

??華夏幸福管理層還透露，在新戰(zhàn)略的指引下，華夏幸福相應調(diào)整了投資策略和公司管控方式，加強總部對業(yè)務集團的戰(zhàn)略管控，在投資管理方面，更加強調(diào)精準投資，財務資源更加聚焦在優(yōu)質(zhì)區(qū)域。

??國盛證券認為，華夏幸福此前的產(chǎn)業(yè)新城沒有標準化融資模式，平安入股有望通過多種渠道為提供成本合理的穩(wěn)定資金，解決公司最大痛點，同時“三個開拓”新戰(zhàn)略有望提升公司綜合實力。