??“中國(guó)平安先后兩次入股以來(lái)，公司已經(jīng)逐步回歸正常的經(jīng)營(yíng)發(fā)展節(jié)奏?！?月26日，華夏幸福（600340）管理層于業(yè)績(jī)會(huì)上表示。過(guò)去一年，與中國(guó)平安“聯(lián)姻”的效用開(kāi)始顯現(xiàn)，從融資局面、到新業(yè)務(wù)拓展，華夏幸福正迎來(lái)發(fā)展新階段。

??2019年，華夏幸福實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1052.10億元，同比增長(zhǎng)25.6%；歸母凈利潤(rùn)146.12億元，同比增長(zhǎng)24.4%，過(guò)去五年凈利潤(rùn)年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)32.1%。得益于持續(xù)穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，公司近五年現(xiàn)金分紅占凈利潤(rùn)比重均不低于30%。

??這樣的成績(jī)，是華夏幸福實(shí)現(xiàn)全面戰(zhàn)略升級(jí)的“賽前熱身”。

??作為中國(guó)平安的重要戰(zhàn)略協(xié)同企業(yè)，華夏幸?；谇罢叩陌l(fā)展戰(zhàn)略，積極拓展城市綜合體、康養(yǎng)事業(yè)和長(zhǎng)租業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理輸出、科學(xué)社區(qū)等新業(yè)務(wù)板塊，并將自身戰(zhàn)略定位變更為“中國(guó)領(lǐng)先的核心都市圈不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)”。

??以產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)起家多年，如今華夏幸福正處在自我調(diào)整后的變革關(guān)口。未來(lái)，華夏幸福不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的角色會(huì)得到強(qiáng)化，并協(xié)同其產(chǎn)業(yè)新城的強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭、聚焦核心都市圈的優(yōu)勢(shì)布局，共同拓展新故事的想象空間。

??都市圈紅利的受益者

??2019年，是中國(guó)“都市圈”發(fā)展元年，人口、技術(shù)、數(shù)據(jù)、資本等生產(chǎn)要素加速向都市圈聚集。在創(chuàng)新要素方面，60%的上市公司、88%的獨(dú)角獸、90%的風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目、90%的科創(chuàng)板上市公司，都集中于都市圈。

??“今后十年，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能、轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，百分之七八十就在國(guó)內(nèi)若干個(gè)大的都市圈發(fā)展?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦認(rèn)為。

??多年來(lái)，華夏幸福一直是都市圈理論的最佳踐行者。在精耕京津冀都市圈的基礎(chǔ)上，該公司以“3+3+N”戰(zhàn)略為指導(dǎo)，密集布局長(zhǎng)三角都市圈，加快布局粵港澳都市圈，推進(jìn)布局鄭州、武漢、成都、長(zhǎng)沙、西安等核心都市圈。

??聚焦高潛力城市的效果顯而易見(jiàn)，2019年，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積1183萬(wàn)平米，其中環(huán)武漢區(qū)域占比5.3%；結(jié)算面積672萬(wàn)平米，環(huán)武漢區(qū)域占比僅0.3%，除環(huán)北京區(qū)域外，長(zhǎng)三角、鄭州等區(qū)域已成為新業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)極。

??以產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)起家的華夏幸福，常年定位于“中國(guó)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商”， 2019年，華夏幸福投資運(yùn)營(yíng)的園區(qū)新增簽約投資額1956.13億元，同比上升17.8%。

??2017年開(kāi)始，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式在全國(guó)復(fù)制。報(bào)告期內(nèi)，公司新增7個(gè)入庫(kù)PPP項(xiàng)目，全部位于環(huán)北京以外的外埠區(qū)域；環(huán)京以外區(qū)域收入467.19億元，同比增長(zhǎng)81.7%，占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入的比例達(dá)44.6%。

??從產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)模式上看，華夏幸福為所開(kāi)發(fā)區(qū)域提供綜合發(fā)展解決方案，包含城市提供整體規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市綜合配套等多種服務(wù)，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式相比，利潤(rùn)點(diǎn)更多，盈利回報(bào)持續(xù)性更強(qiáng)。

??2019年，公司整體毛利率達(dá)43.7%，比上年同期增加2.1個(gè)百分點(diǎn)，凈利率13.9%，ROE高達(dá)35.7%，同比增加0.5個(gè)百分點(diǎn)；營(yíng)收、毛利潤(rùn)、歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)等指標(biāo)，近五年復(fù)合增長(zhǎng)率分別高達(dá)29%、37%、32%。

??當(dāng)?shù)禺a(chǎn)邁入“白銀時(shí)代”，華夏幸福更重視精細(xì)化管理，回歸經(jīng)營(yíng)邏輯。通過(guò)給區(qū)域分類、精準(zhǔn)投資，該集團(tuán)已啟動(dòng)的79座產(chǎn)業(yè)新城中，72座有產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目簽約落地，66座整體實(shí)現(xiàn)回款，22座進(jìn)入成熟期，凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正。

??截至報(bào)告期末，華夏幸福經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流入943.78億，銷售回款率由46.2%大幅躍升至61.4%，期末預(yù)收款項(xiàng)達(dá)1252.85億元，將在未來(lái)三年內(nèi)逐步結(jié)轉(zhuǎn)為公司的營(yíng)業(yè)收入與利潤(rùn)。

??戰(zhàn)略定位全面升級(jí)

??過(guò)去兩年，中國(guó)平安兩次入股，成為華夏幸福第二大股東。

??新股東入局后，華夏幸福發(fā)生切實(shí)性的改變。管理層表示，公司的治理水平和經(jīng)營(yíng)管理體系，均得到全面升級(jí)。“公司已全面優(yōu)化財(cái)務(wù)規(guī)劃、投資體系，完善公司治理，有利于保障公司長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢(shì)?！?/p>

??同時(shí)，公司回歸正常的經(jīng)營(yíng)發(fā)展節(jié)奏，期內(nèi)逐步加大各業(yè)務(wù)板塊投入。在住宅板塊，建設(shè)支出增加24%，拍地支出增加61%；產(chǎn)業(yè)新城板塊，土地整體支出增加50%，城市建設(shè)支出增加107%，產(chǎn)業(yè)發(fā)展支出增加44%。

??在房地產(chǎn)融資形式依然嚴(yán)峻的今天，中國(guó)平安入局還使華夏幸福的信用水平得到增強(qiáng)。1月份，公司成功發(fā)行12億美元債券，其中3年期5億美元債券票面利率6.90%，5年期7億美元債券票面利率8.05%，融資渠道暢通。

??更重要的變化發(fā)生在公司戰(zhàn)略層面。中國(guó)平安加盟后，華夏幸福開(kāi)始探索新業(yè)務(wù)，新業(yè)務(wù)由2019年從華潤(rùn)置地加盟的吳向東負(fù)責(zé)，他將新業(yè)務(wù)概括為包括新模式、新領(lǐng)域、新地域在內(nèi)的“三新”指導(dǎo)方針。

??2019年，華夏幸福在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的基礎(chǔ)上，開(kāi)拓輕資產(chǎn)模式，落地北京麗澤首個(gè)“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目，以資產(chǎn)管理輸出的模式，快速切入市場(chǎng)；進(jìn)軍零售物業(yè)和寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，布局康養(yǎng)、公共住房和科學(xué)社區(qū)等新型不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

??而新業(yè)務(wù)得以快速落地，與中國(guó)平安的助力不無(wú)關(guān)系?！爸袊?guó)平安積極匹配資源，為公司發(fā)展及相關(guān)領(lǐng)域的合作進(jìn)行支持，商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的首個(gè)落地項(xiàng)目，是公司與平安人壽開(kāi)展的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目合作?！?/p>

??在吳向東看來(lái)，過(guò)去一年間，新業(yè)務(wù)的布局僅是“熱身”，華夏幸福將繼續(xù)貫徹都市圈戰(zhàn)略，將新業(yè)務(wù)在京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、以武漢為核心的華中片區(qū)、以成都為核心的華西片區(qū)等地全面鋪開(kāi)。

??業(yè)內(nèi)看來(lái)，這些新業(yè)務(wù)是對(duì)華夏幸福業(yè)務(wù)的有益補(bǔ)充，與原有產(chǎn)業(yè)新城和園區(qū)配套住宅業(yè)務(wù)相得益彰，將進(jìn)一步增強(qiáng)華夏幸福都市圈發(fā)展綜合解決方案的提供能力，為公司在新一輪都市圈建設(shè)發(fā)展中占據(jù)更有利的地位。

??配合業(yè)務(wù)類型改變，華夏幸福的戰(zhàn)略定位也升級(jí)為“中國(guó)領(lǐng)先的核心都市圈不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)”。全世界的保險(xiǎn)公司無(wú)一例外都在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域配置足夠比例和數(shù)量的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，在這方面華夏幸福將發(fā)揮應(yīng)有作用，“這樣做有兩個(gè)好處，一是服務(wù)平安戰(zhàn)略的發(fā)展，二是為公司未來(lái)的發(fā)展找到更加廣闊的空間?！眳窍驏|解釋稱。

??華夏幸福管理層還透露，在新戰(zhàn)略的指引下，華夏幸福相應(yīng)調(diào)整了投資策略和公司管控方式，加強(qiáng)總部對(duì)業(yè)務(wù)集團(tuán)的戰(zhàn)略管控，在投資管理方面，更加強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)投資，財(cái)務(wù)資源更加聚焦在優(yōu)質(zhì)區(qū)域。

??國(guó)盛證券認(rèn)為，華夏幸福此前的產(chǎn)業(yè)新城沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化融資模式，平安入股有望通過(guò)多種渠道為提供成本合理的穩(wěn)定資金，解決公司最大痛點(diǎn)，同時(shí)“三個(gè)開(kāi)拓”新戰(zhàn)略有望提升公司綜合實(shí)力。

相關(guān)知識(shí)

華夏幸福戰(zhàn)略定位全面升級(jí) 迎來(lái)發(fā)展新階段
都市圈發(fā)展加速 華夏幸福平臺(tái)化優(yōu)勢(shì)凸顯
華夏幸福平臺(tái)化優(yōu)勢(shì)凸顯
華夏幸福與產(chǎn)業(yè)新城,一個(gè)平臺(tái)化的新故事
[房企年報(bào)]華夏幸?！半p核”加持：產(chǎn)業(yè)新城+商業(yè)地產(chǎn)
華夏幸福CEO吳向東:我和王文學(xué)各有千秋
快訊：上市房企研究報(bào)告出爐 華夏幸福恒大等企業(yè)上榜投資價(jià)值TOP10
王文學(xué)、吳向東首秀 華夏幸福雙航道聚焦都市圈
華夏幸福2019:經(jīng)營(yíng)邏輯的回歸
原報(bào)道 | 吳向東華夏幸福780天