來源：光遠(yuǎn)看經(jīng)濟(jì)

對(duì)于中國的房地產(chǎn)投資，從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來到現(xiàn)在，種種的誤讀誤判誤導(dǎo)可以說貫穿了房地產(chǎn)市場(chǎng)化20年的始終。在2017年，我提出“房地產(chǎn)變天論”，認(rèn)為20年房地產(chǎn)的大周期宣告終結(jié)，一線城市的房地產(chǎn)在短期內(nèi)將進(jìn)行調(diào)整，在2018年提出二線總體停漲，2019年提出房地產(chǎn)作為最好投資品的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束的同時(shí)，提出2020年一線城市的房價(jià)經(jīng)歷三年的調(diào)整之后將出現(xiàn)反彈。有心者如果復(fù)盤我的這些觀點(diǎn)，不能說全部預(yù)測(cè)準(zhǔn)確，但大體和市場(chǎng)的真實(shí)表現(xiàn)是吻合的。

很多人認(rèn)為我唱多房地產(chǎn)，甚至認(rèn)為我和地產(chǎn)商之間有什么利益。坦率而言，命運(yùn)對(duì)我不薄，我對(duì)經(jīng)濟(jì)并不貪婪，我認(rèn)為我已經(jīng)衣食無憂，相對(duì)于我的職業(yè)聲譽(yù)，多賺點(diǎn)錢，少賺點(diǎn)錢對(duì)我沒有任何意義。對(duì)我更具吸引力的是，能夠真的把中國房地產(chǎn)的規(guī)律徹底搞清楚，能夠在預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確度上每年都有提升，這才是我上癮的事。

這次對(duì)我的專業(yè)能力和智商以及直覺的挑戰(zhàn)，是多賺一點(diǎn)錢沒法相提并論的。懂我者自然會(huì)懂，不懂者也可以盡情噴。在我的職業(yè)生涯中，不存在刻意唱多或者唱空的問題。我不會(huì)像一些死多頭認(rèn)為房地產(chǎn)會(huì)永遠(yuǎn)上漲，我也不會(huì)像一些死空頭過去20年堅(jiān)持做一件事——預(yù)測(cè)中國房地產(chǎn)崩盤。我更喜歡做波段的預(yù)測(cè)，這是最難的。房地產(chǎn)市場(chǎng)化20年來，房價(jià)并非一直上漲，而是經(jīng)歷過三次大的價(jià)格波動(dòng)：2008年年底房價(jià)大跌；2014年大跌；2018年以來，大多數(shù)城市房價(jià)的普遍調(diào)整，即使北京上海的房價(jià)，也調(diào)整了超過15%了。

房地產(chǎn)作為最好投資品的時(shí)代結(jié)束，既有房地產(chǎn)自身的周期原因，房地產(chǎn)20年的大周期，沒有哪個(gè)國家可以逃避；也有房地產(chǎn)基本面平衡的原因，房子，總體而言，已經(jīng)不缺；還有購買力的透支，經(jīng)歷2016年到2018年的全國房價(jià)的普遍上漲，經(jīng)歷“去庫存”和“棚改”的政策盛宴，老百姓的錢已經(jīng)花差不多了。

還認(rèn)為房價(jià)會(huì)大漲的，不是瘋子就是壞。我不太明白為什么有人認(rèn)為我是堅(jiān)決看多的。這可能和我堅(jiān)決看多一些城市，比如，過去的西安，前兩年的大連沈陽，去年年底的深圳等。但事實(shí)上，在房地產(chǎn)作為最好投資品時(shí)代結(jié)束以后，中國可以投資的城市，確實(shí)已經(jīng)不多。從投資的層面而言，能夠投資的城市大體也就是20個(gè)左右！

如果從城市來講，在房地產(chǎn)的新周期下，值得投資的城市大體可以分為三類：

第一類是績優(yōu)股，也就是中國最好的5個(gè)城市，比如北京、上海、廣州、深圳、杭州；

第二類是潛力股，也就是未來可以殺入一流城市的，大體有：寧波、南京、濟(jì)南、成都、西安、蘇州、武漢；

第三類叫價(jià)值洼地，就是房價(jià)偏低的城市，比如徐州、大連、銀川、蘭州、長沙、大理、貴陽、昆明等。當(dāng)然，除了這些城市，東北的長春，沈陽，臨近一些績優(yōu)股的周邊城市，比如，臨深的東莞、惠州，也屬于可以投資的城市，長三角的合肥，作為南京的后花園，也極具潛力。

從大的區(qū)域講，我認(rèn)為中國有三個(gè)大的區(qū)域房價(jià)總體是穩(wěn)定趨勢(shì)：

一是長三角，可以涵蓋絕大部分城市，大小城市都可以考慮，這個(gè)區(qū)域是中國城鎮(zhèn)化融合程度最好的區(qū)域；

二是大灣區(qū)，房價(jià)大起大落的概率不大；

三是福建區(qū)域，包括福州、泉州等，廈門比較特殊，說實(shí)話，我不是很能懂廈門房價(jià)位居全國第四的理由何在，我認(rèn)為廈門的房價(jià)高估了。

大家注意到，我沒有把重慶、鄭州、天津等城市列入。這些城市，要么需要繼續(xù)證明自己可以是直轄市的地位，要么經(jīng)濟(jì)在滑坡，要么房價(jià)處于高點(diǎn)，在目前階段并不看好。一些人忽悠大家去這些城市，我認(rèn)為是根本不懂這些城市房地產(chǎn)的基本面。房價(jià)低不代表有投資價(jià)值，房價(jià)高，不代表不會(huì)繼續(xù)漲。這一點(diǎn)，專業(yè)人士自然會(huì)懂。

當(dāng)然，今年有一個(gè)特殊區(qū)域，就是海南的房價(jià)。海南自貿(mào)港強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)，這是海南歷史上的最好的一次騰飛機(jī)遇，對(duì)海南房地產(chǎn)的助推是必然的，但海南在房地產(chǎn)泡沫上有多慘痛的教訓(xùn)，管理層會(huì)非常謹(jǐn)慎對(duì)待房價(jià)的上漲。但是，不管如何，三亞和?？?，應(yīng)該屬于可以觀察的城市。

最后談?wù)剬?duì)今年最后一個(gè)季度房價(jià)走勢(shì)的看法。我的觀點(diǎn)沒有變，我仍然認(rèn)為一線城市房價(jià)反彈的推動(dòng)力很強(qiáng)。在我的房價(jià)預(yù)測(cè)歷史上，我只有兩次信號(hào)極其明確的呼吁大家買房，第一次是2015年“3.30新政”之后，我認(rèn)為買房子的黃金窗口期來臨；二是今年對(duì)于一線城市的走勢(shì)。去年，我多次去深圳，看著臺(tái)下的深圳人，我向深圳的有錢人喊話，注意深圳房價(jià)反彈。今年，最后一個(gè)季度，北京上海的房價(jià)反彈的概率仍然很大很大，起碼，居住需求的不能再猶豫了。

至于中國房地產(chǎn)的未來，我的看法更不會(huì)改變：房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位100年都不會(huì)變，在“雙循環(huán)”戰(zhàn)略下，新城鎮(zhèn)化會(huì)成為這個(gè)戰(zhàn)略的最大抓手，房地產(chǎn)的支柱地位更不會(huì)弱化，這是基本事實(shí)，不管你是否愿意接受。房地產(chǎn)崩盤至少在未來5年不是我判斷的選項(xiàng)，雖然任何一個(gè)國家的房地產(chǎn)遲早都會(huì)崩盤，但至少就目前而言，中國房地產(chǎn)崩盤的概率仍然不大。從這個(gè)層面而言，我已被歸入多頭行列。

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