圖片來源：萬達(dá)官網(wǎng)

記者 |吳波

編輯 |李慎

編者按：2014年萬達(dá)商業(yè)上市，我們發(fā)了篇“章子怡會(huì)暴富”。

2015年在西雙版納，王健林公開叫板迪斯尼。

2016年哈佛、牛津演講，他說“世界那么大，我想去闖闖”。

豪情萬丈，一時(shí)風(fēng)頭無兩。

2017年更是高調(diào)宣布戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成功，服務(wù)業(yè)占比首次超過房地產(chǎn)。

誰想到這一年，在北京當(dāng)時(shí)的萬達(dá)索菲特酒店“摔杯”為號(hào)，萬達(dá)割肉給融創(chuàng)富力，王健林拉張近東馬化騰入伙，開啟大規(guī)模清理海外資產(chǎn)。

其后長(zhǎng)白山被拆，飛凡、足球、影視、金融等新業(yè)務(wù)黯然退場(chǎng)。

這十年，王健林成為首富又跌落，尹海、陳平、曲德君、丁本錫，身邊老人接連離去。

這兩年，萬達(dá)上上下下一直保持收縮防守姿態(tài)。不接受媒體采訪，王健林也很少公開亮相。

但最近我們發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)重新開始發(fā)力地產(chǎn)開發(fā)了，今年要做到千億。

這是一個(gè)信號(hào)。

2014年王健林曾給媒體講了個(gè)故事：

問：聽說你為了一筆貸款跑了55次?

答：哎，那個(gè)屈辱，我跟你講，所以我內(nèi)心就激勵(lì)我自己，一定要做好，一定要做大，爭(zhēng)口氣。

以下為正文：

“去地產(chǎn)化”5年后，萬達(dá)又重新發(fā)力房地產(chǎn)開發(fā)，這曾經(jīng)是這家公司走出大連、發(fā)家壯大的根本。

王健林曾說，原則上2020年以后，萬達(dá)不再搞重資產(chǎn)，全部為輕資產(chǎn)。但在全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的關(guān)鍵年份，萬達(dá)卻釋放出多個(gè)重回地產(chǎn)行業(yè)的信號(hào)。

4月23日，已多年不拿宅地的萬達(dá)，罕見在江蘇鹽城拍下一宗純住宅地塊，這似乎成為萬達(dá)要重新入局土地市場(chǎng)的前奏。

界面新聞從多個(gè)信源處獲悉，萬達(dá)地產(chǎn)今年銷售目標(biāo)設(shè)定為1000億元。受制于疫情影響，這一目標(biāo)完成的難度加大，但截至目前，萬達(dá)并未因疫情影響改變千億目標(biāo)。

6年前，萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)頭正盛，地產(chǎn)銷售額位列行業(yè)前三，不動(dòng)產(chǎn)持有物業(yè)面積全球第一。獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化模式，被同行競(jìng)相學(xué)習(xí)，萬達(dá)成為實(shí)體商業(yè)中堅(jiān)力量，樹立了極強(qiáng)的品牌形象和價(jià)值。

但隨后，為挖深護(hù)城河，王健林開始進(jìn)行“去地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型——想從以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)轉(zhuǎn)型為高科技服務(wù)企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)也開始強(qiáng)調(diào)以輕資產(chǎn)為主。

這次轉(zhuǎn)向加上一朝陷入“不可抗力”，讓萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)板塊的銷售額一落千丈。

這6年間，歷經(jīng)內(nèi)外環(huán)境變化，萬達(dá)一直在“去地產(chǎn)化”和重回地產(chǎn)之間搖擺，有過空前的轉(zhuǎn)型決心和雷霆舉措，也面臨了被反超的失落、收入下降的陣痛。

而輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)知易行難，相形之下，地產(chǎn)開發(fā)的錢還是“更好賺”。王健林也不得不正視這一事實(shí)，開始低調(diào)回頭，重新要求提升地產(chǎn)開發(fā)的貢獻(xiàn)。

重提規(guī)模

2018年1月，萬達(dá)商業(yè)引入騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)等四家股東。當(dāng)時(shí)，王健林承諾，在1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)。因此，萬達(dá)商業(yè)一分為二，獨(dú)立出萬達(dá)商管集團(tuán)和萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)。

“不追求銷售額，為商管而存在，每年消化萬達(dá)廣場(chǎng)住宅配套，保持幾百億銷售額?！边@是王健林在2018年年會(huì)上給地產(chǎn)集團(tuán)的定位和要求。

至2019年底，萬達(dá)商管完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，萬達(dá)地產(chǎn)將集團(tuán)所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)攬進(jìn)體系之中，繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，通過招拍掛、商業(yè)綜合體和文旅項(xiàng)目等形式獲取開發(fā)用地。

地產(chǎn)板塊可見的顯著變化是：拿純宅地、重提規(guī)模；現(xiàn)實(shí)操作是萬達(dá)廣場(chǎng)及文旅項(xiàng)目中，住宅地塊占比顯著提升——與其說商業(yè)廣場(chǎng)配套住宅，萬達(dá)內(nèi)部人士更精辟的總結(jié)是“住宅配套一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)”。

隨著這些項(xiàng)目落地和調(diào)整，曾定位為“附屬品”的地產(chǎn)集團(tuán)又開始逐步壯大起來。

截至目前，萬達(dá)地產(chǎn)對(duì)外投資公司增至82家，形成了以深圳迪訊和富泰香港共同持股的中外合資公司。

據(jù)界面新聞了解，目前萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)分為南區(qū)和北區(qū)，形成兩區(qū)并立新格局。北區(qū)管轄范圍為山東、江蘇、上海，南區(qū)管轄范圍為浙江、安徽、江西。

萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)的核心管理層由總裁和四位副總裁組成。目前總裁是呂正韜，今年47歲，加入萬達(dá)已18年，一路從城市公司營(yíng)銷副總做到區(qū)域負(fù)責(zé)人再至如今地產(chǎn)集團(tuán)總裁。

其余四位副總裁分別是北區(qū)項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理黃國(guó)斌、南區(qū)項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理曲曉東、成本管理中心總經(jīng)理于修陽和地產(chǎn)集團(tuán)首席副總裁劉海波。

去年底，萬達(dá)商管完全剝離地產(chǎn)，其投資部門也隨之全部轉(zhuǎn)至地產(chǎn)。劉海波則是投資部門負(fù)責(zé)人，不管是文旅項(xiàng)目還是商業(yè)項(xiàng)目都由其負(fù)責(zé)，是一位核心人物。

隨著股權(quán)和組織架構(gòu)完善，萬達(dá)地產(chǎn)開始擴(kuò)大新增投資。

根據(jù)今年萬達(dá)商管中期票據(jù)募集說明書，2017年至2019年，萬達(dá)商管通過公開招拍掛買地就花了460億元，總計(jì)容建筑面積近1000萬平方米。2019年，萬達(dá)商管還并購(gòu)8個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

萬達(dá)地產(chǎn)這兩年也在土地市場(chǎng)發(fā)力拿下不少項(xiàng)目，例如杭州富陽萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目、延安萬達(dá)城、蘭州萬達(dá)城等文旅項(xiàng)目等。今年以來，又繼續(xù)在天津、四川眉山、浙江臺(tái)州、廣東河源等地新增萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

這些新獲項(xiàng)目的一個(gè)變化是，配套多以住宅為主。“基本轉(zhuǎn)向住宅了，只是配套一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)?！币晃幌⑷耸扛嬖V界面新聞。

界面新聞梳理萬達(dá)自2019年以來獲取的地塊發(fā)現(xiàn)，住宅占比確實(shí)有顯著提高。

如去年3月拿下的延安萬達(dá)城7宗地塊，總建筑面積約131.4萬平方米，其中4宗是住宅，占總建筑面積比達(dá)到80%。近半年內(nèi)拿下的梧州、河源等萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，也多是以住宅為主。比如，河源項(xiàng)目住宅用地總建筑面積占比達(dá)到約84.5%。

今年以來，萬達(dá)回歸住宅開發(fā)市場(chǎng)的跡象越發(fā)明顯。早前4月23日，萬達(dá)還罕見拿下江蘇鹽城純宅地。

不過，目前來看，萬達(dá)地產(chǎn)銷售額主要還是來自萬達(dá)廣場(chǎng)和萬達(dá)文旅項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

一般單個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)完成幾年滾動(dòng)開發(fā)，累計(jì)可為萬達(dá)貢獻(xiàn)幾億到幾十億不等的銷售業(yè)績(jī)。

界面新聞查閱萬達(dá)債券資料獲悉，截至2019年末，主要完工的10個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，整體銷售額接近460億元。譬如，其中湖北荊門萬達(dá)廣場(chǎng)銷售額29.71億元，東莞東城萬達(dá)廣場(chǎng)銷售額53億元，南京萬達(dá)茂達(dá)到140.4億元。

中誠(chéng)信出具評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，截至2019年底，萬達(dá)在建及擬建萬達(dá)廣場(chǎng)共18個(gè)。按照萬達(dá)商管的規(guī)劃，每年要力爭(zhēng)10到15個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，這全是萬達(dá)自己投資、銷售的體量。

這兩年萬達(dá)極力拓展的文旅項(xiàng)目也為其貢獻(xiàn)一定的銷售額。蘭州萬達(dá)城2019年11月啟動(dòng)銷售，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目在去年11月和12月累計(jì)銷售額13.86億元；延安萬達(dá)城去年8月首次開盤，銷售額為9.3億元。

“政府需要什么，就配什么”

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2015年萬達(dá)地產(chǎn)銷售額1512億元，位居行業(yè)前三，到2017年銷售額逐步與頭部房企拉開差距，首次跌破千億。

這一年，王健林受“不可抗力”選擇斷臂，將14個(gè)文旅項(xiàng)目賣給孫宏斌，損失資產(chǎn)達(dá)1527.6 億元，總建筑面積合計(jì)約為 5940 萬平方米，其中可銷售部分的規(guī)劃建筑面積約為 5006 萬平方米。

另一方面，王健林的決心加上萬達(dá)一以貫之的執(zhí)行力，令其“去地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型得到全面貫徹，新增土地儲(chǔ)備逐年減少，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)被大幅收縮。

萬達(dá)跌破千億是在2017年，也是在這一年，千億房企擴(kuò)容至20家。到了2019年，行業(yè)前三銷售額門檻已高達(dá)6000億，千億房企增至34家，萬達(dá)失去了大量可售土儲(chǔ)，銷售額一降再降，跌至不到500億元，行業(yè)排名也掉到了60位。

“2012年是中國(guó)房地產(chǎn)的高位，之后王健林完全看空樓市，后面幾年不僅不做土地儲(chǔ)備，還把精力向文化、旅游、體育等方面轉(zhuǎn)，從此消失在排行榜單前列?！币晃徊痪呙耸窟@樣總結(jié)萬達(dá)掉隊(duì)原因。

想要再次突破規(guī)模，一個(gè)更加現(xiàn)實(shí)的問題是，如今土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，萬達(dá)原有的拿地優(yōu)勢(shì)還存在嗎？

一位接近萬達(dá)人士認(rèn)為，萬達(dá)這幾年在商業(yè)、電影、體育、文旅、大健康等產(chǎn)業(yè)上建立自身護(hù)城河，非其它房企能及。萬達(dá)現(xiàn)有投資邏輯與過去有一定區(qū)別，目前更傾向于多產(chǎn)業(yè)的一攬子投資，而不是單一項(xiàng)目。

“政府需要什么，就配什么”，可以看作萬達(dá)轉(zhuǎn)型以來的成果，畢竟現(xiàn)在的大型項(xiàng)目投資都離不開商業(yè)、文化、體育等產(chǎn)業(yè)加持。

比如在商業(yè)廣場(chǎng)方面，萬達(dá)在全國(guó)范圍內(nèi)深耕多年，依舊享有優(yōu)勢(shì)。特別是在下沉市場(chǎng)，發(fā)展空間還具有一定想象力。

商業(yè)發(fā)展由一二線發(fā)達(dá)城市向三四線城市普及的趨勢(shì)顯著。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2014年到2018年四年期間，全國(guó)44個(gè)大中城市商業(yè)廣場(chǎng)體量由11094.47萬平方米增長(zhǎng)至18121.69萬平方米，年平均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到13.05%。

而三四線城市商業(yè)發(fā)展水平又相對(duì)落后，商業(yè)模式仍以傳統(tǒng)住宅底商及商業(yè)街為主，大型商業(yè)廣場(chǎng)較為缺乏，市場(chǎng)潛力巨大。

盡管具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)際落地也并不容易。

首先，大家都在進(jìn)化，競(jìng)爭(zhēng)更激烈。最近幾年，通過產(chǎn)業(yè)協(xié)同拿地模式被同行運(yùn)用得爐火純青，房企也逐步發(fā)展出拿地的核心優(yōu)勢(shì)。諸如碧桂園、恒大、萬科等頭部房企多元業(yè)務(wù)加持，華夏幸福等產(chǎn)業(yè)新城模式，融創(chuàng)、世茂等并購(gòu)模式，在土地市場(chǎng)有強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)力，這些房企都儲(chǔ)備了大量糧草。

一位第三方機(jī)構(gòu)人士觀察認(rèn)為，受制于內(nèi)外部環(huán)境變化，萬達(dá)拿地的低價(jià)優(yōu)勢(shì)在逐漸減弱。他說，萬達(dá)是在用2012年、2013年賺的低價(jià)錢，去2017年之后的高價(jià)市場(chǎng)上拿地。

其次，通過產(chǎn)業(yè)加持方式拿地，不同于住宅高周轉(zhuǎn)模式，需要大量資金沉淀。在如今融資環(huán)境趨緊的大背景下，短時(shí)成效并不顯著。

2019年，王健林欲收復(fù)失地，重返文旅，宣布在延安、蘭州、沈陽、潮州等地計(jì)劃進(jìn)行百億級(jí)別投資，涉及文旅、酒店、商業(yè)、醫(yī)院等產(chǎn)業(yè)。

但這類資金需求量大、周期長(zhǎng)的文旅項(xiàng)目并不如預(yù)期順?biāo)臁＿@些新簽的文旅項(xiàng)目大部分都是“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目。界面新聞查實(shí)，僅有延安和蘭州兩個(gè)萬達(dá)城項(xiàng)目是萬達(dá)投資的重資產(chǎn)項(xiàng)目。大健康方面，也因資金等多方面發(fā)展受阻。

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”和“房住不炒”的大環(huán)境下 ，萬達(dá)重提規(guī)模并非易事。今年的地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境相比前幾年，快速增長(zhǎng)壓力更大，行業(yè)排名靠前的大部分房企，都降低了今年的預(yù)期增速。已經(jīng)掉隊(duì)的萬達(dá)地產(chǎn)，能否順利達(dá)成目標(biāo)，充滿挑戰(zhàn)。

來源：界面新聞

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