很多朋友都知道，為了幫助大家了解更真實(shí)的樓市情況，我們其實(shí)是有個(gè)龐大的線下顧問團(tuán)隊(duì)，可以根據(jù)大家的需求點(diǎn)對(duì)點(diǎn)解決相關(guān)的問題和項(xiàng)目咨詢

也正是如此，所以我們對(duì)于整個(gè)樓市的一線情況所發(fā)生的變化其實(shí)是非常敏感的，現(xiàn)在到了十月中旬了，有個(gè)緊急的事想要跟大家說下

上海樓市的回暖，正在全面鋪開

這已經(jīng)不需要任何預(yù)測了，事實(shí)就是沒有重視這件事的人其實(shí)已經(jīng)吃了大虧

先跟大家聊一個(gè)很散的點(diǎn)

也是顧問組發(fā)給我的，前幾天他們?nèi)チ颂似謻|交易中心，整體的場面是這個(gè)樣子的

整個(gè)交易大廳直接被擠爆了，甚至還有很多人排號(hào)整整排了三個(gè)小時(shí)才輪到自己

當(dāng)然，在差不多的時(shí)間內(nèi)，我立馬讓朋友去了趟徐匯，他給我拍了一張照片，徐匯交易中心的畫面是這樣的，也是都坐滿了人

然后我問了下我們線下的顧問團(tuán)隊(duì)和其他中介機(jī)構(gòu)，全部都告訴我，最近一段時(shí)間很多熱門的二手小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了緊急的跳漲，特別是一些小戶型掛戶口的，很多連房源都沒有了

在新房市場方面，9月底的時(shí)候，又出現(xiàn)了“千人搖”

靜安映二期一共204套房源，有效認(rèn)籌數(shù)達(dá)到了1021組，認(rèn)籌率超過500%，這是上海樓市出現(xiàn)的第8個(gè)“千人搖”的項(xiàng)目了

如果從整個(gè)數(shù)據(jù)層面看，上海二手房的成交量已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月突破2.4萬，上個(gè)月更是直接突破了3萬套，創(chuàng)了這幾年的歷史新高

毫無疑問，站在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，上海樓市已經(jīng)出現(xiàn)了典型的量價(jià)齊升的局面

且伴隨著成交量的不斷攀升，還有一個(gè)成交數(shù)據(jù)對(duì)上海樓市意義非凡，那就是成交周期

我隨機(jī)抽樣了鏈家今年26000多條成交記錄，按照竣工年限分為兩檔，2010年之后（品質(zhì)次新房）和整體的抽樣

發(fā)現(xiàn)了2個(gè)變化：

數(shù)據(jù)來源：鏈家二手房成交數(shù)據(jù)抽樣（深藍(lán)代表10-19年竣工項(xiàng)目，青綠色為整個(gè)上海）

1）上海二手房成交一套房的周期從2月的149天（5個(gè)月）已經(jīng)連續(xù)半年，每個(gè)月的成交天數(shù)都在降低

進(jìn)入8月，鏈家成交單套房源的平均周期已經(jīng)縮減至96天（3個(gè)月出頭），整整快了2個(gè)月

而最近兩三年里，上海二手房的成交周期常年的維持在120-140天之間

2）10年以內(nèi)的次新房，所用的成交周期更短，比整體還要少2-7天（一周時(shí)間）

上海的新房和二手房在今年前八月，尤其在最近半年里，整體步調(diào)一致，產(chǎn)生了共鳴

跟大家聊一聊這一輪周期加快的來源，當(dāng)然，這些都是來自一線的真實(shí)情況

我稱之為三種力量

第一種力量是來自于剛需上車的集中爆發(fā)

這3年的樓市靜淡期其實(shí)也集聚了大量的樓市購買力

前期要么是被限購，要么就是錢不夠，但還好，因?yàn)榉績r(jià)沒怎么漲，大量的剛需客戶經(jīng)過3年的沉淀，這些客戶要么是有了資格要么是有了錢

上海樓市三年的靜止期對(duì)于他們而言，其實(shí)是個(gè)天然的利好，讓很多有購房資格的人慢慢就形成了購買力

第二種力量是來自改善客戶需求出現(xiàn)井噴

一方面是如今的上海本土化的年輕購買人群中，恰巧趕上了父母老破小的置換和上海舊城改造帶來的福利，所以從一開始，他們的購買力其實(shí)就是很充沛的

所以我們所能感受到的來自于中內(nèi)環(huán)的各種瘋搶，其實(shí)就是因?yàn)橛兄@么一大批很強(qiáng)大的購買力，呈現(xiàn)出的一個(gè)很明顯的特征，就是中環(huán)內(nèi)大部分項(xiàng)目的購買者，很多都來自于周邊的老破小的住戶

而他們?yōu)榱速I新房，往往需要做的就是賣一買一，這樣的行為變多了，整個(gè)樓市的循環(huán)慢慢也就動(dòng)了起來

第三種力量，出現(xiàn)新增購買力

這樣的購買力我覺得是受到了外部和內(nèi)部兩種力量的擠壓

什么是外部力量的擠壓

所以在這一輪的漲幅中，同為新一線的深圳已經(jīng)漲到了6.4萬左右每平，而上海目前的均價(jià)只是在5.7萬左右每平，當(dāng)你把深圳與上海的房價(jià)進(jìn)行橫向?qū)Ρ群螅瑫?huì)發(fā)現(xiàn)上海的房價(jià)竟然出現(xiàn)了相對(duì)來說的洼地

最近一個(gè)月，我所了解到的情況是，好幾個(gè)在深圳的朋友正在看上海的房子，他們的認(rèn)為上海是低洼的

什么是內(nèi)部的力量，我覺得更多的來自于對(duì)未來上海樓市的不確定

比如前段時(shí)間出臺(tái)的對(duì)交大復(fù)旦同濟(jì)華師大這四所學(xué)校的學(xué)生所出臺(tái)的落戶政策，其實(shí)所帶來的心理層面的影響其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)際的影響

這次雖然放開了很多，但對(duì)于整體市場而言，所形成的影響其實(shí)并沒有那么大

但這樣的政策其實(shí)會(huì)形成新一輪的沖擊，大量的普通購房者都慢慢形成了一個(gè)共識(shí)，這個(gè)共識(shí)就是未來的不確定性在這樣的政策面前，越來越明顯

大部分的人都想要追求更高的確定性，也正是如此，原先沒有購房計(jì)劃的人也都紛紛前置了相關(guān)的購房計(jì)劃，這部分的購買力就突然被爆了出來

好，我們?cè)賮砘卮鹨粋€(gè)問題

上海樓市這樣滾燙的現(xiàn)狀會(huì)出現(xiàn)價(jià)格快速波動(dòng)么

很多人擔(dān)心上海會(huì)出現(xiàn)“類深圳”的現(xiàn)象

其實(shí)這兩個(gè)城市很像，但這兩個(gè)城市又有很多不一樣的地方

深圳的常住人口基數(shù)是在1300萬左右，上海的常住人口在2500萬左右，上海的常住人口雖然是深圳的1.92倍

但深圳的土地面積真的是太小了，大概是2000平方公里，上海的土地面積是6300平方公里，上海的土地面積是深圳的3倍，如果換算成人均，深圳常住人口所擁有的土地面積僅僅是上海的0.68倍

換句話說，上海實(shí)在太大了，想要形成全盤的房價(jià)上漲，還需要一定的時(shí)間

另外根據(jù)國慶前的新聞，此次監(jiān)管要求銀行系統(tǒng)控制房貸規(guī)模，將涉房貸款的占比降至30%以下? ? ??

而根據(jù)當(dāng)前的基調(diào)，剛需可能還會(huì)依然受到保護(hù)，投資性買房的話，下階段的貸款難度會(huì)越來越大

所以上海樓市下階段不會(huì)跟深圳一樣出現(xiàn)爆發(fā)式的狂增，不過點(diǎn)狀的一些個(gè)案也確實(shí)出現(xiàn)了價(jià)格波動(dòng)

最后，還有一些其他的觀點(diǎn)想要跟大家分享下

隨著剛需的劇烈增多，外環(huán)部分產(chǎn)品也會(huì)借著這波勢能慢慢起來

過去我們?nèi)タ瓷虾Ｐ路渴袌?，?huì)發(fā)現(xiàn)中環(huán)認(rèn)籌最火熱，內(nèi)環(huán)次之，外環(huán)靠邊，但未來會(huì)發(fā)生很強(qiáng)的變化，因?yàn)閯傂栀徺I力越來越強(qiáng)，有限的資金會(huì)帶動(dòng)外環(huán)一些離地鐵比較近的上車盤出現(xiàn)比較明顯的漲幅

比如大虹橋、泗涇、江橋、浦江一些上車性價(jià)比新房，可能會(huì)去化加速

除此之外，外環(huán)那些同樣的面積做出更多房間也就是功能性更強(qiáng)的房子，也會(huì)受到越來越多的追捧，因?yàn)檫@些低總價(jià)的戶型是完全滿足新購買力的需求的

同時(shí)，新購買力對(duì)于地段的認(rèn)知是不強(qiáng)的，會(huì)在全上海找房

特別是兩個(gè)價(jià)位段的房源受到的關(guān)注度會(huì)更大，500萬以下和500-800萬的這一中間段會(huì)迎來全新的行情

因此一些中間段板塊會(huì)迎來不錯(cuò)的行情，比如金橋、嘉定新城、閔行七寶莘莊，這些區(qū)域因?yàn)榭們r(jià)低、板塊氛圍好、品質(zhì)尚可，未來會(huì)得到越來越多的認(rèn)可

今年上海的剛需供應(yīng)量不多，下半年更是如此，所以現(xiàn)在可以稍微抓緊點(diǎn)時(shí)間。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）

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