??雖然很多投資人買過房子或者投資過房子，但是仍然對房地產(chǎn)股權的認知還不夠深刻和了解。長遠來看，房地產(chǎn)股權投資基金，會是未來的方向。易居資本作為一家了解地產(chǎn)的金融服務商，希望用專業(yè)服務好投資人。

??近日，鉅派直播間邀請到一位“內(nèi)行”人——易居資本地產(chǎn)團隊執(zhí)行董事錢衛(wèi)一先生，為大家解剖房地產(chǎn)投資里面的那些門道。十個專業(yè)投資的角度，讓您更懂地產(chǎn)投資！

??錢衛(wèi)一先生

??中歐國際工商學院金融MBA、東南大學碩士

??曾就職于萬科、遠洋、景瑞等地產(chǎn)公司。在工作期間，管理運營、設計、成本、采購、信息化等專業(yè)部門，擁有近14年房地產(chǎn)開發(fā)運營管理經(jīng)驗，在中國房地產(chǎn)行業(yè)擁有豐富的人脈資源與獨到的見解。

??“外行”看區(qū)域，“內(nèi)行”看交通配套、產(chǎn)業(yè)及人口

??很多人對地產(chǎn)項目的投資局限于長三角、珠三角，但是專業(yè)的投資機構(gòu)會對當前房地產(chǎn)市場有更深的了解，會從更多維度，包括交通配套、產(chǎn)業(yè)、人口等幾類數(shù)據(jù)去判斷投資的可行性。

??數(shù)據(jù)來源：中國房價網(wǎng)、克而瑞

??中國房地產(chǎn)市場進一步分化，“城市圈”逐漸成型。從數(shù)據(jù)的角度來看近五年一線至六線城市的漲幅，我們發(fā)現(xiàn)：

??近五年，2-6線城市房價的漲幅超過多數(shù)一線城市；其中，房價漲幅超過100%的城市約17座，漲幅超過50%的城市超100座，而一線城市只有深圳漲幅超過100%。每一個梯隊的城市，房價都存在較大漲幅，而不僅僅集中在一二線城市。

??漲幅較快的城市背后的邏輯是什么？通常擁有穩(wěn)定的常住人口，或受城市群輻射的影響，隨著產(chǎn)業(yè)升級及完善、以及公共交通配套、高鐵地鐵的建設，帶動房價上漲。

??新冠疫情發(fā)生之后，中國各地政府已發(fā)布48萬億新興硬核產(chǎn)業(yè)投資計劃，分別集中在5G基站、特高壓、新能源、大數(shù)據(jù)中心、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、城際高速鐵路和城市軌道交通等。

??在已公布投資計劃的省份中，廣東、云南、四川、福建、山西、陜西、河南、湖北投資總額超過三萬億，加碼較大。我們耳熟能詳?shù)拈L三角珠三角反而不多見。

??當前中國房地產(chǎn)市場已進入總量平衡、區(qū)域分化的新發(fā)展階段，房地產(chǎn)長效機制加快構(gòu)建、“一城一策”推行，城市發(fā)展?jié)摿Σ町惥薮蟆?/p>

??在此背景下，人口持續(xù)向大城市集聚，中西部核心城市及城市群崛起。人隨產(chǎn)業(yè)走，部分城市正在進行全產(chǎn)業(yè)的升級，帶動就業(yè)、消費及住房需求。同時，鐵路及公路網(wǎng)的規(guī)劃建設將城市之間的運輸成本最小化，提升人口流動效率，加快城市化進程。

??我們能看到，現(xiàn)在小山溝里面的產(chǎn)品，也能通過快遞銷往全國，而不少農(nóng)民也開始在抖音上直播。這也從側(cè)面映證了隨著全國交通及產(chǎn)業(yè)升級，還存在較多的投資機會。

??“外行”看開發(fā)商及排名，“內(nèi)行”看團隊和盈利能力

??人、財、地，是一家公司發(fā)展的核心要素，而有了人才，就能帶來“財”和“地”。一家公司的發(fā)展，人才儲備是否多樣化，是否有好的激勵機制……都是專業(yè)投資者篩選的條條框框。

??舉個例子，萬科的用人原則是，公司里面絕對不會任用一個老板的親戚，無論關系有多親近，這樣就給萬科的內(nèi)部組織帶來較為公平的環(huán)境。一個多樣化人才梯隊的匹配，再加上頭部明星經(jīng)理人的加盟，會產(chǎn)生較好的效應。

??篩選地產(chǎn)合作伙伴，除了業(yè)內(nèi)通用的各類地產(chǎn)“排名”以外，易居資本地產(chǎn)投資部很關注另外兩個指標，一個是通過“客戶滿意度”看團隊，另一個是通過“利潤率”看盈利能力。

??據(jù)了解，萬科多年前就啟動了“客戶滿意度調(diào)查”，引進第三方機構(gòu)來進行統(tǒng)計調(diào)研。滿意度調(diào)查有十一個維度，最主要的三個是“產(chǎn)品質(zhì)量&設計”、“園林景觀”、“配套服務（銷售、交付、物業(yè)等）”，數(shù)據(jù)能客觀地展示這家企業(yè)是否受客戶歡迎。

??“客戶滿意度”有兩個非常重要的參考作用：

??1、考核公司的管理團隊。每家公司的部門都會在匯報中將自己的年度/半年度數(shù)據(jù)進行美化，讓人很難分辨。“客戶滿意度”能客觀、明確地展示團隊的工作成果。

??2、“客戶滿意度”高的公司，客戶很有可能會推薦自己的朋友來購買產(chǎn)品，或者下次再有購房需求時，會優(yōu)先考慮這家公司。典型的例子就是綠城，在浙江有很多“綠粉”。

??快速評估一家房企盈利能力的重要指標是“利潤率”。我們拿到的“利潤率”相關內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，頭部企業(yè)毛利率在20%~30%多，凈利潤在10%多，部分排名靠后的企業(yè)因其良好的運作能力也能達到同樣的利潤指標。因此，即使排名靠后的企業(yè)，如果“客戶滿意度”和“利潤率”數(shù)據(jù)好，一樣值得投資。

??“外行”看成本，“內(nèi)行”看配置

??很多投資人在項目考察的時候會問開發(fā)商，房子的成本是多少？如果有深厚地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗的，他們能直接從裝修配置上得到“成本”信息。

??舉個例子，就上方這一組圖片，大家覺得裝修成本是多少？

??開發(fā)商一般會回答說1500元/平方米左右。而我們看到廚柜的門板比較普通，客廳、主臥的吊頂相對簡潔，馬桶也是很簡易。

??實際上，這樣的配置個人進行裝修時很可能是1500元/平方米，但開發(fā)商集中采購是可以降低成本的，所以我預估大概在800-1000元/平方米。

??另外，裝修是會按照不同等級來搭配材料品牌的。如果是1000元/平方米，則選材都一般，如果達到2000元/平方米，那么電器會到西門子這個級別，墻面有墻紙，空調(diào)用日立或者大金，潔具也有可能用到杜拉維特等進口品牌。所以在考察房產(chǎn)時，仔細觀察開發(fā)商配置了哪些品牌，對估算成本也有幫助。

??說完內(nèi)部裝修，再看外立面的配置。建筑的外立面如同一個姑娘的衣服，是她的“臉面”。高檔小區(qū)的建安成本會在4000元/平方米以上，外立面一般會用玻璃幕墻或石材幕墻，非標準層（一層二層）用石材居多；一般小區(qū)建安標準在4000元/平方米以下，外立面用的是涂料，非標準層則用的是真石漆，稍好一點的會在單元門頭配石材。除了典型的外立面差異，還有門窗配置也會有差異，比如用系統(tǒng)門窗和普通鋁合金或者塑鋼門窗。這些都需要通過地產(chǎn)專業(yè)知識和經(jīng)驗來判斷。

??“外行”看戶型，“內(nèi)行”看供求

??產(chǎn)品的定位直接影響銷售去化，與一個項目的現(xiàn)金流掛鉤，所以至關重要。

??例如，一個佛山的項目，兩種戶型，98平方米3室2廳2衛(wèi)，對應一孩剛需；另一房型是126平方米4室2廳2衛(wèi)，對應二孩剛需。這兩類戶型都是剛剛都做到滿足需求，銷售去化情況很好。對標周邊樓盤，110多平方米改善型3室2廳2衛(wèi)，以及140多平方米改善型4室2廳2衛(wèi)，去化都一般。我們由此得知，這里的客群是以剛需為主，而這個項目的設計是非常針對這類客群。

??在進行項目考察時，投資人需要了解當?shù)乜腿呵闆r，了解競品樓盤，因為如果投資的地產(chǎn)項目去化較慢，意味著現(xiàn)金流回收慢，投資周期變長，這是需要規(guī)避的。

??“外行”看售價，“內(nèi)行”看貨地比

??所謂“春江水暖鴨先知”。從近期的土地成交數(shù)據(jù)顯示，大部分溢價水平都在20%左右，甚至更多，土拍市場火熱。投資人常常會認為市場變好，適合買房。專業(yè)的地產(chǎn)投資人可能會更理性一些，我們不僅關注土地價格，還會觀察“貨地比”。

??“貨地比”是指房價與樓面地價的比值。貨地比越高，意味著一個地產(chǎn)項目的安全邊際越高，未來的盈利空間越大。

??曾經(jīng)2016年上海的幾片“地王”，算上成本稅收盈利等等，當年預計保本價6萬至10萬左右，真的能賣這么貴嗎？很難。而南京16年到17年初拍的37塊地王，一半還在“ICU”，無法正常推出。所以投資人千萬不要頭腦發(fā)熱，覺得是地王就意味著地塊優(yōu)勢明顯一定能賺錢。對于土拍市場的“火熱”、“陽春”，必須慎之又慎。

??“外行”看開盤時間，“內(nèi)行”看開盤周期

??開盤時間畢竟涉及到客戶的還款進度，因此投資人特別關心。開發(fā)商對投資人打包票“能開盤”，因為有兩個時間點特別重要：金九銀十、五一黃金周。開發(fā)商會在這兩個時間點之前“搶收”，很多人也會在這兩個時間點去看房買房。

??但是能否按時開盤，涉及到開發(fā)商報證（四證）的節(jié)點、示范區(qū)開放的節(jié)點，以及標準工期的節(jié)點。一般拿地到開工需要4個月時間，拿地到開盤在8~9個月是比較合理的。

??所以我們需要根據(jù)四證倒推時間，同時還要考慮到春節(jié)等假期的停頓期，有的地塊還需要考慮到動遷等延期因素，才能估算出更為合理的開盤時間，而不是僅聽開發(fā)商的一面之詞。

??來源：易居資本地產(chǎn)團隊

??“外行”看周邊商圈，“內(nèi)行”看未來規(guī)劃

??1990年上海，浦東很破舊，一片灘涂，不少人”寧要浦西一張床，不要浦東一套房“?，F(xiàn)在看回浦東，已經(jīng)規(guī)劃建設得很好。

??2014年，上海在虹橋已經(jīng)有開盤，那個時候虹橋還屬于比較偏的地段，萬科開盤售價3萬多，很多人不愿意去，覺得荒，現(xiàn)在房價已經(jīng)漲至7萬多。因為現(xiàn)在虹橋的發(fā)展已經(jīng)很不錯，對人口的吸附能力較強，即使到了晚上也是車水馬龍。

??2010年左右南通的定位還不是特別明確，只說是”蘇中的門戶“。近兩年調(diào)整戰(zhàn)略，學習蘇州，全面對接大上海。

??第三機場落戶南通（對應上海浦東機場、虹橋機場），通滬鐵路修建、崇海大橋規(guī)劃確定，迎來利好，很多上海的產(chǎn)業(yè)也開始往南通轉(zhuǎn)移。再加上南通的產(chǎn)業(yè)基礎也不錯，建筑業(yè)（號稱南通鐵軍）業(yè)內(nèi)非常有名，紡織業(yè)很厲害，教育也很發(fā)達。

??對此錢衛(wèi)一先生基于南通的未來規(guī)劃，看好南通發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??“外行”看小區(qū)內(nèi)環(huán)境，“內(nèi)行”看紅線外不利因素

??有的人買房后，好不容易盼到交房，入住后卻發(fā)現(xiàn)周邊有高壓線、墓地，或者垃圾場，追悔莫及。因此要關注紅線外的不利因素。多進行實地考察，多了解項目相關信息。

??“外行”看銷售量，“內(nèi)行”看網(wǎng)簽套數(shù)

??很多樓盤開盤會發(fā)“喜報”，宣傳開盤當天去化多少之類，但專業(yè)的投資者還會觀察網(wǎng)簽套數(shù)。

??房屋網(wǎng)簽是指你和銷售對象簽訂合同后進行備案。正常情況下，網(wǎng)簽等于銷售量；但由于受部分政策的限制與管控，政府會限制開發(fā)商每月的網(wǎng)簽數(shù)量，讓成交價低的先完成備案，以調(diào)控成交量，這是房地產(chǎn)調(diào)控手段之一。

??“銷售量”只能代表開發(fā)商收到總銷售額的30%~50%（即首付），網(wǎng)簽則涉及到首付和按揭款，因此能更為準確地反映開發(fā)商的回款情況。

??另外，了解當?shù)劂y行的按揭政策也非常重要。

??“外行”看政策表象，“內(nèi)行”看政策意圖

??政策表象容易刺激成交，但是我們更關注背后的意圖。房地產(chǎn)是一個非常特殊的行業(yè)，它涉及到：

??制造業(yè)——鋼筋水泥、模板、腳手架、裝修材料、施工單位、數(shù)千萬農(nóng)民工；

??服務業(yè)——客戶定位、售樓處開放、樣板房接待、工地開放、客戶服務7+2步法、交付大使、物業(yè)服務中心；

??金融業(yè)——19年銷售16萬億、到位資金17.8萬億、開發(fā)投資13.2萬億、融資1.4萬億、開發(fā)貸10.85萬億。

??因此房地產(chǎn)是政府重點關注的行業(yè)，必須保持它的良性發(fā)展，社會經(jīng)濟活動也會比較合理。

??數(shù)據(jù)來源：易居資本地產(chǎn)團隊

??2019年，政府的政策較為溫和，“房住不炒”的基調(diào)明確，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期，開發(fā)商也能合理地布局，不需要總是去拿地王，能夠更用心地做產(chǎn)品。

??專業(yè)投資者需要關注政策走向，透過政策表象，看到政策意圖。（本文首發(fā)自搜狐財經(jīng)）

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