??受疫情影響，2020 年上半年房企經(jīng)歷了一輪“過山車”似的行情，跨過充滿挑戰(zhàn)的上半年，房企迎來乘風(fēng)破浪的下半年。

??從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，2020 年上半年，房企銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，投資拿地則顯示意愿強烈，特別是二季度以來，房企踴躍拿地反映出對投資復(fù)蘇的信心。

??銷售：TOP50房企銷售好于預(yù)期

??受疫情影響，房企銷售呈現(xiàn)一季度低迷、二季度復(fù)蘇的態(tài)勢。疫情對于房企銷售、交付、結(jié)算等方面都造成了較大的影響。二季度之后，房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇，房企加速去化、提高銷售。

??在房企的銷售策略中，網(wǎng)上賣房、直播賣房、全民賣房，成為上半年房企銷售大開思路的幾種形式。如恒大開啟全民經(jīng)紀(jì)人、復(fù)地邀請著名主播直播賣房，百強房企近乎全部啟動線上銷售策略，這些新策略的實施，從一定程度上挽救了一季度的銷售頹勢。

??根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020 年6 月，市場熱度持續(xù)、房企去化加速，TOP100 房企單月實現(xiàn)全口徑銷售金額14517.2 億元，環(huán)比增長33%。單月業(yè)績同比逐月回升，自4 月轉(zhuǎn)正后進一步提升至13.8%。

??從百強房企內(nèi)部來看，房企銷售競爭呈現(xiàn)白熱化局面，繼而加劇了TOP 房企分化態(tài)勢。

??根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019 年上半年和2020 年上半年TOP50 房企的銷售總金額分別為37519.1 億元、38196.3 億元，從房企銷售集中度分布來看，TOP3、TOP10、TOP20、TOP50、TOP100 房企的權(quán)益銷售金額, 分別占據(jù)全市場的11.8%、23.6%、32.4%、46%、54.9%。比2019 年上半年集中度繼續(xù)提升。

??克而瑞認(rèn)為，TOP50 成為房企規(guī)模發(fā)展的分水嶺，這是因為規(guī)模房企競爭優(yōu)勢明顯，資金、土地、人才加速向優(yōu)勢企業(yè)集聚，從而推動行業(yè)集中度走高。對于TOP50 房企之后的企業(yè)，競爭優(yōu)勢不再明顯，在下半年的競爭中，增長的空間將會繼續(xù)受限。

??從企業(yè)完成2020 年銷售目標(biāo)來看，2020 年上半年，除了恒大、濱江、金茂、龍光、越秀、雅居樂等房企業(yè)績完成情況尚佳之外，36 家房企中近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及40%，3 家房企目標(biāo)完成率低于35%。對于這部分房企而言，下半年仍面臨較大的銷售壓力。

??從全國各區(qū)域市場來看，一線城市成交同環(huán)比微降，受限于疫情二次復(fù)發(fā)，北京成交明顯走弱，上海成交高位回落，但整體仍處高位，市場熱度依舊不減，廣州、深圳成交環(huán)比繼續(xù)回升，同比跌幅進一步收窄乃至轉(zhuǎn)正。二三線城市成交環(huán)比小幅回升，但同比由升轉(zhuǎn)降，各城市市場進一步分化，杭州、青島、常州等市場延續(xù)高熱度，成交同環(huán)比皆升，徐州更是放量增長，一舉創(chuàng)近年來單月新高，南寧、昆明、無錫等市場需求增長乏力，成交轉(zhuǎn)升為降，寧波更是顯著縮量，同環(huán)比皆腰斬。

??拿地：頭部房企拿地謹(jǐn)慎

??2020 年上半年，土地市場呈現(xiàn)出逐漸走高的趨勢，由于受疫情影響，一季度房企拿地處于低位，二季度之后拿地開啟“買買買”的模式。

??中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年， 百強房企拿地總金額達15169.8 億元，同比基本持平，百強門檻也隨之上調(diào)到40 億元，環(huán)比增長21.2%。

??TOP50 房企中，上半年拿地均值為1716.3 億元，27 家房企月均拿地超過2019 年月度均值，其中奧園、龍光、首開前6 個月月均拿地較去年增長一倍，成為上半年中表現(xiàn)最為突出的企業(yè)。頭部企業(yè)表現(xiàn)遜色一籌，萬科上半年月均拿地金額同比去年減少60%，碧桂園、中國恒大表現(xiàn)亦謹(jǐn)慎。

??上半年拿地上漲的企業(yè)中，浙系房企表現(xiàn)積極，這得益于長三角區(qū)域快速回暖、土地供應(yīng)充足，其中浙系房企以綠城中國、濱江集團、德信地產(chǎn)表現(xiàn)出色，拿地同比增長164.9%、97%、92%。

??從拿地意愿的核心指標(biāo)拿地金額與銷售金額比來看，百強房企拿地銷售比為38.3%，高于2019 年的水平（32.7%）。今年疫情之后，在融資環(huán)境寬松的背景下，房企拿地的積極性得以保持，比去年拿地的銷售比有所提升。

??從分化的趨勢來看，TOP10 房企拿地積極性較弱，但是拿地更為穩(wěn)健，保持穩(wěn)定的趨勢，拿地銷售比為28.4%；TOP11-TOP20 房企積極，拿地銷售比達到55.2%；TOP21-TOP30的房企拿地銷售比高于平均值，達到79.1%。

??從區(qū)域來看，除了長三角是百強房企的兵家必爭之地外，中西部地區(qū)是房企下注的核心區(qū)域?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020 年上半年房企拿地面積中，中西部地區(qū)所占比重位列第一，維持在36%，其中重慶、西安、成都最受房企青睞。

??三四線城市中溫州吸引了最多房企拿地，上半年有近30 家百強房企落子溫州，以華鴻嘉信、德信、中南等深耕長三角的企業(yè)為主；此外東莞、佛山、惠州三個位于粵港澳大灣區(qū)的城市也是企業(yè)布局的重心。

??克而瑞表示，在市場逐步回歸正軌、融資環(huán)境回暖的因素影響下，下半年房企拿地的意愿將會進一步回升?？紤]到目前經(jīng)濟下行壓力及疫情反復(fù)帶來的不確定性，市場依然會聚焦復(fù)蘇較快的一二線城市、核心三四線城市。在此情況下，有資金實力的房企，亦是一個機會來獲取核心資產(chǎn)和調(diào)整土地結(jié)構(gòu)，對中小房企而言，應(yīng)該理性看待回穩(wěn)的土地市場。

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