年末將至，房企收割加速。

11 月 30 日，中指研究院、克而瑞、億翰智庫(kù)等多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布 1～11 月房企銷售業(yè)績(jī) TOP100 榜單，在各梯隊(duì)房企促銷售、抓回款之下，各梯隊(duì)房企銷售業(yè)績(jī)門檻值漸次上升，千億房企擴(kuò)容至 32 家，較上月增加 6 家，比去年同期多 5 家，顯示出強(qiáng)韌的搶收意愿。

2020 年 1～11 月，TOP3 房企門檻值為 6025.0 億元，較上年增長(zhǎng) 4.9%；TOP10、TOP30、TOP50、TOP100 房企門檻值分別較上年增長(zhǎng) 8.6%、9.9%、14.5% 和 9.9%。

典型房企目標(biāo)完成率分化 中小房企競(jìng)爭(zhēng)力減弱

今年以來(lái)，房企不同陣營(yíng)間步伐差異始終在擴(kuò)大。中指院數(shù)據(jù)顯示，前 11 月 32 家 1000 億元以上超級(jí)陣營(yíng)企業(yè)，銷售額增長(zhǎng)率均值為 9.7%；27 家第一陣營(yíng)（500 億～1000 億元）銷售額增長(zhǎng)率均值為 12.3%；第二陣營(yíng)（200 億～500 億元）的 60 家企業(yè)銷售額增長(zhǎng)率均值為 10.4%；38 家第三陣營(yíng)（100 億～200 億元）及 13 家第四陣營(yíng)房企增長(zhǎng)率均值為負(fù)，分別為 -0.1% 和 -0.53%。第三、第四陣營(yíng)房企競(jìng)爭(zhēng)力在今年疫情及資金監(jiān)管新規(guī)之下略顯競(jìng)爭(zhēng)力不足。

從前 11 月各家房企的銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)完成情況來(lái)看，典型房企仍然表現(xiàn)出嚴(yán)重分化。

據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，越秀地產(chǎn)、中國(guó)恒大、時(shí)代中國(guó)已超額完成全年內(nèi)部目標(biāo)，分別完成 106%、105%、102%；中國(guó)金茂已 100% 完成目標(biāo)；弘陽(yáng)地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)等房企的業(yè)績(jī)目標(biāo)完成度已經(jīng)超過(guò) 90%，對(duì)于這些房企而言，如無(wú)外部不確定因素沖擊，企業(yè)在業(yè)績(jī)目標(biāo)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)增量是大概率事件。但需注意的是，仍有多家房企的銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)達(dá)成率甚至低于 80%，首創(chuàng)置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)分別完成 75%、71%。

三道紅線緊箍咒 " 顯效 "

在房企的持續(xù)搶收下，11 月單月 TOP100 房企中有超 7 成實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比提升，并有 8 成房企累計(jì)業(yè)績(jī)超過(guò)去年同期，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，11 月央企銷售顯著發(fā)力，保利、中海、華潤(rùn)、招商表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比提升顯著。其中，招商、中海的單月業(yè)績(jī)同比增幅分別達(dá)到 63% 和 52.4%。

但央企在本月密集轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目，中指研究院根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開信息統(tǒng)計(jì)，11 月房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目共有 24 個(gè)，高于前 10 個(gè)月的總和，其中招商蛇口、中國(guó)金茂、華僑城合計(jì) 8 項(xiàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合計(jì)底價(jià)已超過(guò) 114 億元。中指院認(rèn)為，央企巨頭主動(dòng)調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，通過(guò)出售負(fù)債率較高、預(yù)計(jì)效益偏低的項(xiàng)目或股權(quán)，降低負(fù)債水平、提升財(cái)務(wù)表現(xiàn)，顯現(xiàn)出 " 三道紅線 " 的監(jiān)管威力。

11 月房企海外融資規(guī)模同比驟降

" 三道紅線 " 之下，房企臨近年終融資成本再度攀高。

從融資規(guī)模上看，中指院數(shù)據(jù)顯示，11 月信用債、海外債發(fā)行規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)率均超 50%。2020 年 1～11 月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行總規(guī)模 5804 億元，同比增長(zhǎng) 14.6%；海外債發(fā)行規(guī)模 4363 億元，同比下降 20.3%。11 月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模 484 億元，同比增長(zhǎng) 53.0%，環(huán)比增長(zhǎng) 55.0%；海外債發(fā)行規(guī)模 406 億元，同比下降 35.3%，環(huán)比增長(zhǎng) 54.7%。

11 月，信用債、海外債融資成本均小幅上升。2020 年 1～11 月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債平均利率為 4.52%，同比下降 0.82 個(gè)百分點(diǎn)，海外債平均利率為 8.12%，同比下降 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。11 月，信用債平均利率 4.80%，同比下降 1.1 個(gè)百分點(diǎn)，較 10 月增長(zhǎng) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)，海外債平均利率 8.32%，同比增長(zhǎng) 0.63 個(gè)百分點(diǎn)，較 10 月增長(zhǎng) 0.48 個(gè)百分點(diǎn)。

盡管新房銷售市場(chǎng)有所反彈，但克而瑞仍認(rèn)為年底房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀：9、10 月中部地區(qū)三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)曾短暫回暖，返鄉(xiāng)置業(yè)需求進(jìn)場(chǎng)，但成交占比明顯不及往年。11 月以來(lái)市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)冷，購(gòu)房者觀望情緒愈加濃重，普遍預(yù)期房?jī)r(jià)將轉(zhuǎn)跌，房企扎推的板塊去化壓力則不斷加劇。疫后置業(yè)群體普遍捂緊錢袋子，購(gòu)房者大都全城看房比較價(jià)格，購(gòu)房決策周期明顯拉長(zhǎng)，并對(duì)價(jià)格異常敏感，價(jià)差 100 元 / 平方米便成為買不買的重要因素。未來(lái)成交即使有所回升，幅度也將有限。相較而言，核心一、二線城市市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，隨著年底房企加大供貨力度，成交有望回升至高位。多數(shù)三、四線城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買力瓶頸盡顯，疫情更是加劇市場(chǎng)下行壓力，即使年底供應(yīng)放量增長(zhǎng)，成交也實(shí)難恢復(fù)至年內(nèi)高位。

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