二手房交易創(chuàng)新高，中介不僅只是“有嘴就行”

來源：智能家居時(shí)間：2020-10-12 10:06

??在我們前不久進(jìn)行的問卷調(diào)查中，選擇購(gòu)買房屋“一手房”的受訪家庭大幅下降，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，堅(jiān)持買一手房的受訪家庭比例下降至35.32%，而在今年4月的同類問題中，選擇“一手房”的占比為57.76%。

??4月至10月，半年的時(shí)間里，在我們所進(jìn)行的問卷調(diào)查中，“10年內(nèi)的次新房”首次成為高于“一手房”的選項(xiàng)。

??與此同時(shí)，從數(shù)據(jù)方面來看，三季度，全國(guó)主要城市二手住宅市場(chǎng)已基本恢復(fù)正常且總量創(chuàng)下近兩年新高點(diǎn)。

??究其緣由，一方面受疫情影響，人們對(duì)未來收入的預(yù)期不穩(wěn)，整體預(yù)算相對(duì)下降，但購(gòu)房需求卻并未減少，因此價(jià)格相對(duì)較低的二手房成為新的選擇，另一方面，隨著整體行業(yè)增量見頂，尤其是四大一線城市，新增供應(yīng)相對(duì)較少，位置也相對(duì)較遠(yuǎn)，整體市場(chǎng)存量交易占比在近年來一直不斷上升，目前已超一半以上。

??在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)購(gòu)房者而言，中介機(jī)構(gòu)的重要性就變得非常重要，從購(gòu)房者角度來看，由于購(gòu)房習(xí)慣影響，多數(shù)受訪者購(gòu)買新房普遍希望直接通過與開發(fā)商售樓處聯(lián)系，盡可能減少中間環(huán)節(jié)，而在購(gòu)買二手房時(shí)普遍通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。在我們的調(diào)查走訪中發(fā)現(xiàn)目前中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人學(xué)歷較以往有明顯提升，但經(jīng)紀(jì)人流動(dòng)性依然較高，經(jīng)紀(jì)人對(duì)提高專業(yè)能力的需求迫在眉睫。

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??“二手房”成購(gòu)房者最新選擇

??2020年3月至今，我們做了一系列的問卷調(diào)查，在這其中，在選擇購(gòu)買的產(chǎn)品類型中，買“一手房”的比例出現(xiàn)了明顯下滑，最新一期調(diào)查中顯示（多選），僅35.32%受訪家庭選擇購(gòu)買一手房，“買10年內(nèi)次新房”與“二手房”的比例皆明顯高于“一手房”的比例。

??來自上海，近期有置業(yè)計(jì)劃的杜先生告訴我們，他買房子的原因是老房子動(dòng)遷了，他準(zhǔn)備用動(dòng)遷款買房，由于在市區(qū)住慣了，因此不想搬得太遠(yuǎn)，但是由于市區(qū)新房太貴，再加上沒多少可以選擇的余地，所以他把目標(biāo)集中在了二手房上面。

??“上海前幾年造的房子，各方面其實(shí)還可以，唯一的問題就是車位比較緊張，綠化很少，不像現(xiàn)在新的小區(qū)都弄得很漂亮，但是和我老房子比還是很好的，家里人都在這附近大半輩子了，現(xiàn)在搬很遠(yuǎn)的地方認(rèn)都不認(rèn)識(shí)，所以我們還是決定買近一點(diǎn)的?，F(xiàn)在在糾結(jié)要么買那種多層沒電梯的一層，要么買有電梯的高層，家里年紀(jì)大了，不想再爬樓梯了?！?/p>

??不僅僅只是購(gòu)房者預(yù)期選擇發(fā)生了改變，從下半年數(shù)據(jù)情況來看，二手房市場(chǎng)總量也在不斷地提升。

??2020年第三季度全國(guó)主要城市二手住宅市場(chǎng)已基本恢復(fù)正常且總量創(chuàng)下近兩年新高點(diǎn)。15個(gè)典型城市2020年前8月二手住房成交金額累計(jì)同比增長(zhǎng)16%，受第一季度疫情影響，前8月二手住房累計(jì)成交面積8538萬平方米，同比仍降5%，但較前6月已大幅收窄12個(gè)百分點(diǎn)。

??單月來看，7、8月整體成交面積同比漲幅均在30%左右。在以一線及核心二線城市市場(chǎng)為主的支撐下，前8月二手住房成交面積同比增速持續(xù)擴(kuò)大，7月整體體量達(dá)到近兩年新高，為1557萬平方米。后由于深圳、南京、杭州、成都、蘇州、天津等相繼出臺(tái)調(diào)控政策對(duì)疫后市場(chǎng)修正，政策影響下8月整體成交體量環(huán)比降3%，但同比仍增36%。

??從一二手房交易占比來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1-8月，14個(gè)重點(diǎn)一二線城市存量交易占比平均值已達(dá)48%，其中上海二手房交易占比最高，達(dá)73.13%，其次是北京，達(dá)71.78%，二手房交易占比最低的城市為成都，僅為26.76%，這意味著成都仍以新房業(yè)務(wù)交易為主。

??四大一線城市中，2020年前8月二手房交易占比均超過平均值，廣州占比最低，為52.69%。

??重點(diǎn)二線城市中，廈門二手房成交占比63.14%，在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10個(gè)二線城市中排首位，青島和成都二手房成交占比均不超30%，位列重點(diǎn)城市最后兩位。

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??中介“坐擁”一二手客源

??受購(gòu)房習(xí)慣影響，多數(shù)受訪者在購(gòu)買新房時(shí)普遍希望直接通過與開發(fā)商售樓處聯(lián)系，盡可能減少中間環(huán)節(jié)，而在購(gòu)買二手房時(shí)則普遍通過中介機(jī)構(gòu)購(gòu)買。

??今年有置業(yè)計(jì)劃的陳女士告訴我們，她買二手房必須是找中介，新房一般是直接去售樓處。她潛意識(shí)里認(rèn)為，通過中介買房會(huì)有許多自己不清楚的坑，而且擔(dān)心中介會(huì)收“傭金”，所以購(gòu)買新房不會(huì)找中介，如果有優(yōu)惠則可以考慮。同時(shí)，她卻又覺得買二手房如果沒有中介參與其中，則更擔(dān)心被騙的問題。

??來自武漢的購(gòu)房者小郝通過中介機(jī)構(gòu)帶看，購(gòu)買了一套用來投資的loft公寓。他認(rèn)為，中介機(jī)構(gòu)也有新房帶看業(yè)務(wù)，在重點(diǎn)關(guān)注新房的同時(shí)，也能有合適的二手房信息，另一方面中介機(jī)構(gòu)可以比較迅速的匹配個(gè)人需求的房源，效率比較高。

??事實(shí)上，近年來，“一二手聯(lián)動(dòng)”一直都是房企營(yíng)銷重點(diǎn)，早在2014年，萬科就曾與某中介機(jī)構(gòu)有過合作，進(jìn)行“一二手聯(lián)動(dòng)”營(yíng)銷的嘗試。但之后隨著樓市逐漸升溫，新房供不應(yīng)求，“一二手聯(lián)動(dòng)”逐漸退出舞臺(tái)。

??今年，由于政策壓力及疫情影響，開發(fā)商明顯提升了對(duì)渠道的重視，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2018年之前渠道占比小于5%，2018年升到10-15%，2019年達(dá)到50%及以上，到2020年，疊加疫情以及“三道紅線”影響，去化成為房企第一要?jiǎng)?wù)，房企對(duì)渠道的依賴程度變得更高。

??在這其中，像線上渠道平臺(tái)貝殼、天貓好房等具有推廣能力強(qiáng)、客源規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)，線下一些地方中介更是直接坐擁大量的客源，房企為求業(yè)績(jī)也不得不轉(zhuǎn)向渠道合作，但是這種依賴也導(dǎo)致渠道話語(yǔ)權(quán)提升，進(jìn)而不斷提高傭金費(fèi)率。

??一家TOP10房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，關(guān)于渠道，企業(yè)傾向于“自建渠道”而非外部渠道，但是自建渠道本身難度較高，成本較大，除了部分龍頭房企，其他大部分企業(yè)仍然無法擺脫對(duì)渠道的依賴。

??今年各大房企折扣力度較大，讓利空間有限，再持續(xù)地降價(jià)壓縮利潤(rùn)空間收效也并不明顯，不如選擇將一部分營(yíng)銷成本拿來支付渠道費(fèi)用，去化效果更好。

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??經(jīng)紀(jì)人不僅僅只是“有嘴就行”

??面對(duì)這樣“天時(shí)地利人和”的市場(chǎng)環(huán)境，在我們實(shí)地調(diào)研中卻發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并沒有感受到這份“幸福感”。

??在我們的調(diào)研中，大多數(shù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的從業(yè)時(shí)間都在一年或者一年以內(nèi)，3年以上的經(jīng)紀(jì)人基本上已經(jīng)可以“帶徒弟”了。

??來自長(zhǎng)沙的羅想玉是一位從業(yè)已有4年的經(jīng)紀(jì)人，她告訴我們，她是湖南師范大學(xué)畢業(yè)的，大學(xué)畢業(yè)之后就直接選擇了做中介這行，因?yàn)樗哪甏髮W(xué)讀完，家里欠了“一屁股”債，“媽媽還在病床上躺著，當(dāng)時(shí)看見一個(gè)中介公司貼的招聘海報(bào)，寫‘只要努力月薪十萬不是夢(mèng)’，就心動(dòng)了，除了賣房我真的想不出還有什么比這個(gè)賺錢更快的職業(yè)?！?/p>

??羅想玉表示，這是一份壓力很大的工作，同事們基本上很少像她做那么久的，“中介本身就是服務(wù)業(yè)，沒開單之前壓力真的很大，白天跑樓盤，晚上開會(huì)開到10點(diǎn)多，一天打一百多個(gè)電話，經(jīng)常被顧客罵，周末也不能休息。關(guān)鍵是有的同事干了兩個(gè)月一套房子也沒賣出去，看著銀行卡里的數(shù)字越來越少，心里越來越慌，上邊也會(huì)不斷給壓力，就離開了?！?/p>

??同樣來自長(zhǎng)沙的王勃和我們表示他現(xiàn)在就已經(jīng)想辭職了，“長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)低，就算成功成交了一套房，中介費(fèi)從上面算下來也沒多少了，而且中介真的沒有想象中那么輕松，從掛出房子到拍照片，每一步都需要經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行維護(hù)，平均一套房子要賣出去，可能要經(jīng)歷60-100次的帶看，而且最后可能最終跟自己什么關(guān)系都沒有。另外一點(diǎn)就是，未來前途比較渺茫。”

??據(jù)了解，王勃入職不滿1年，他之前的工作也是銷售性質(zhì) ，在看了《安家》之后，覺得中介收入不錯(cuò)，他從小到大特愛和別人嘮嗑，所以當(dāng)時(shí)覺得挺適合自己的?！拔耶?dāng)初跟我媽說我可能不久就要辭職了，因?yàn)橐晕业膶W(xué)歷很難當(dāng)?shù)觊L(zhǎng)，我媽的第一反應(yīng)是中介不是‘有嘴就行’嗎？其實(shí)以前我也是這樣想的，覺得中介反正是‘動(dòng)動(dòng)嘴皮子的工作’，和學(xué)歷沒什么關(guān)系，但真正入行后，就發(fā)現(xiàn)了和其他高學(xué)歷同事的差距，我只能操作普通家庭買剛需房，但高學(xué)歷的同事可以接待富人，因?yàn)樗麄兌Y本的東西，懂投資、配置、資產(chǎn)那種。”

??同樣入職不滿1年，來自上海的李清表示，她之前真的沒想到現(xiàn)在中介居然都需要本科學(xué)歷了，而且面試時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)也蠻大的，都是應(yīng)屆生，重點(diǎn)大學(xué)也有，“我想著應(yīng)該都是被‘高傭金’吸引的吧。幾輪面試下來也不是馬上能簽合同，還有三個(gè)月的考核期，要在三個(gè)月內(nèi)成交到一定金額才能順利轉(zhuǎn)正，我那時(shí)候三個(gè)月考核期一到，我們那里淘汰了10%的人?！?/p>

??來自成都的賴志祥也是本科學(xué)歷，他告訴我們，去年有3個(gè)來自香港的博士生來他們店里租房子，素質(zhì)非常高，但是普通話卻講的不太好，他們也很著急，“這單是我來做的，因?yàn)樵诘昀?，只有我的英語(yǔ)水平還算過得去，如果遇到豪宅項(xiàng)目的話，也需要高學(xué)歷并且懂這種的中介來做?！?/p>

??在我們調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前很多新加入的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人中，大專及本科以上學(xué)歷的年輕人占比正越來越高，經(jīng)紀(jì)人正開始朝著年輕、高學(xué)歷的方向發(fā)展，但人員流失率也較高，很多受“高薪”、“高傭金”吸引而入行的年輕人，在幾個(gè)月沒有開單后很容易辭職，能堅(jiān)持下來的較少。

??同時(shí)經(jīng)紀(jì)人日常工作時(shí)長(zhǎng)超過8小時(shí)、甚至10個(gè)小時(shí)的不在少數(shù)，在我們走訪過程中，不少經(jīng)紀(jì)人表示，他們這是一份沒有假期的工作，別人休息的時(shí)候反而是他們最忙碌的日子。

??經(jīng)紀(jì)人向我們提及最多的兩個(gè)詞是“跳單”及“學(xué)習(xí)”，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)習(xí)意識(shí)普遍較強(qiáng)，大多數(shù)都認(rèn)為自己需要在專業(yè)上有更多地提升，這樣才能說服客戶，并成功賣掉房子，與此同時(shí)“跳單”也是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提及最多的詞之一，有不少經(jīng)紀(jì)人向我們表示，辛辛苦苦帶看很多次，最后因?yàn)橄胍≈薪橘M(fèi)，就直接“跳單”，“很多時(shí)候，真的是欲哭無淚?！?/p>

??我們認(rèn)為，隨著未來市場(chǎng)增量逐步見頂，也會(huì)有越來越多的核心重點(diǎn)城市像北上廣深四大一線城市一樣逐步進(jìn)入以存量市場(chǎng)交易為主的市場(chǎng)之中，在這過程中，市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的要求也會(huì)變得原來越高，與此同時(shí)，隨著市場(chǎng)發(fā)展愈加透明化，未來行業(yè)也將變得更加開放、協(xié)作、公平和自主。

??今年，易居和阿里共同發(fā)起“不動(dòng)產(chǎn)交易協(xié)作機(jī)制”就是希望通過房源和客源賦能、機(jī)制賦能、金融賦能和技術(shù)賦能，來提高經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人效能，保障參與者的利益和效率。

??根據(jù)前8月累計(jì)同比增速判斷，全國(guó)二手住宅整體成交規(guī)模有望在第四季度進(jìn)一步增長(zhǎng)。若以接下來幾個(gè)月單月同比增速與8月保持一致計(jì)算，15個(gè)典型城市全年二手房成交面積預(yù)計(jì)同比增9%。

??我們相信，未來房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這塊也能隨著整體市場(chǎng)一起進(jìn)一步發(fā)展，并在不久的將來變得更加的完善。