剛過去的國慶黃金周（10月1-8日），旅游、商業(yè)等領域業(yè)績齊齊飄紅，廣州的房地產(chǎn)市場也不例外。羊城晚報記者走訪市場、綜合多家專業(yè)機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)了解到，在黃金周檔期新貨貨量超3000套的支撐下，廣州一手樓市網(wǎng)簽量為905套，創(chuàng)下近四年來的新高。

不過，這樣的成績單并未令商家及業(yè)內專家覺得輕松。多位樓市專家表示，第四季度廣州樓市供應量仍十分充足，板塊間產(chǎn)品同質化的競爭仍將比較激烈，加上“三道紅線”（剔除預售款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債三個指標）壓頂，開發(fā)商去貨回籠資金的壓力一樣會很大，以價換量將會是第四季度廣州樓市主旋律。

有樓盤去化率達90%

有的卻只有個位數(shù)

樓市黃金周創(chuàng)新高的網(wǎng)簽量，基于充足的新增供應量。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，國慶黃金周廣州一手住宅樓盤推售新貨約為3464套，同比增長約56%。據(jù)了解，近三年來廣州宅地供應大幅增加，城市更新也在加速推進，這些都為市場提供了不少新增供應量。例如曉風印月、富頤華庭、御溪世家、花嶼花城、光大ONE、時代名著、越秀和樾府等盤，均為國慶檔期新盤。記者在國慶期間走訪看到，新盤現(xiàn)場人氣都不錯。

網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，廣州樓市國慶黃金周網(wǎng)簽量達到905套，同比增加約10%，也是自2017年至今近四年國慶檔期的最高量。

不過，在中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜看來，國慶檔期的網(wǎng)簽量更多反映的是9月份活躍的市場行情，“9月份廣州樓市已經(jīng)很活躍，該月網(wǎng)簽量已經(jīng)達9725套，是近四年同期的新高。這和今年樓市供應大增、疫情期間被壓抑的購房需求得到釋放有關。”他認為，網(wǎng)簽量創(chuàng)新高，實際的樓盤成交量也應該會創(chuàng)新高。“我們走訪的多個樓盤，國慶期間的認購成交量都超過一兩百套，新盤的人氣都很旺”。

但這樣的行情，真的算好嗎？

黃韜認為，這只能算“中規(guī)中矩”，因為樓市板塊間的分化還是比較明顯。從廣州中原研究部追蹤的國慶廣州熱門樓市板塊的去化情況看，去化率最高的為增城的中新板塊，去化率達86%，而花都的新華鎮(zhèn)板塊、荔灣的廣鋼新城板塊等，去化率就都在40%以下。

廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉也并不覺得有驚喜，“符合近期廣州樓市升溫的大勢，但這并非普遍性的旺銷、回暖，區(qū)域和個盤的成交分化還是比較明顯?！睋?jù)介紹，在該行跟蹤統(tǒng)計的國慶黃金周10個開盤或加推新貨的樓盤中，項目平均去化率僅為35%，“成交好的樓盤，去化率可達近90%，例如番禺萬博板塊的越秀和樾府。但成交一般的樓盤，去化率就只有個位數(shù)了”。

剛需產(chǎn)品競爭激烈

預計四季度樓價平穩(wěn)

在“房住不炒”主基調下，首次置業(yè)及首次換房群體的需求被開發(fā)商重點圈定瞄準。為了更快回籠資金，今年開發(fā)商們研發(fā)及推售了更多面向剛需群體的中小戶型。值得一提的是，和往年的中小戶型相比，今年的中小戶型產(chǎn)品雖然面積不大，但商家設計出了更多的空間，以更好滿足購房者控制總價的需求。但這對開發(fā)商而言就意味著競爭激烈。

以增城的朱村板塊為例，該板塊里潤悅、大國璟、疊溪花園、時代名著、大華城東郡等盤可謂扎堆布局，所推單位均以70平方米-110平方米的剛需產(chǎn)品為主，均價為1.8萬元/平方米-2.2萬元/平方米，若想贏得市場，除了產(chǎn)品設計、裝修、配套等因素外，商家的國慶促銷措施也很關鍵。有些樓盤如疊溪花園等盤，為了搶占市場，甚至推出了毛坯房，樓盤報價低至1.6萬元/平方米左右；中心區(qū)情況同樣如此，如天河智谷板塊就聚集了珠江花城、富頤華庭、保利天匯等盤，為了盡可能地把意向客戶都圈定，其中一個樓盤突然把認籌選房日期提前一周，殺了對手措手不及，成功把該盤要推售的貨量消化完畢。

產(chǎn)品同質化競爭激烈，樓價維穩(wěn)可能性就很大。廣州中原研究發(fā)展部針對性調研全市15個認籌代售及舊盤推新項目發(fā)現(xiàn)，國慶期間推售價格與最近3個月持平（或變化幅度±3%）的項目有13個，占調研總量的86.7%。

肖文曉認為，僅9月份廣州市新獲批的一手商品住宅預售量就高達18835套，是近三年來最高的一個月，四季度還將有不少新盤上市，廣州樓市供應量將十分充足，商家走量是更加務實的營銷主題。同時，受疫情等大環(huán)境的影響，今年前三季度，克爾瑞監(jiān)測的規(guī)模房企之中有近三成目標完成率不足65%，占比達到近三年同期最高。由此可見，四季度房企沖量的任務仍然很重，“雙11”也必然會成為品牌房企聯(lián)合線上平臺發(fā)力營銷的重要渠道。

黃韜認為，目前廣州的整體樓價已在高位，四季度廣州樓市仍可能出現(xiàn)結構性上漲，這會和四季度多個高價新盤上市有關。但整體上廣州樓價仍會在高位保持穩(wěn)定，開發(fā)商會促銷，力度會不很大，“買家不宜期望廣州樓價會跌”。

廣州市房協(xié)專家委員鄧浩志則預判，四季度廣州樓市將繼續(xù)穩(wěn)步上行?！霸趪H貨幣政策寬松的大背景下，在國內各地方人才政策刺激樓市的疊加影響下，這輪活躍行情仍將維持?！敝劣趪鴳c檔期出現(xiàn)的個別大房企推出7折這樣大力度的促銷情況，他認為，其他房企難跟進，廣州樓市不可能出現(xiàn)大面積、大幅打折促銷的情況。

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國慶期間二手樓成交情況如何？多個中介表示：

多數(shù)時間都在帶人看新樓

國慶期間，廣州二手樓市成交情況如何？記者聯(lián)系了城中多家房地產(chǎn)中介公司，對方均表示，目前仍在數(shù)據(jù)搜集當中，具體情況還不能準確預計。但多位中介表示，二手樓成交量或不理想。

在知名中介公司任職店長的李先生表示：“國慶期間，新盤開發(fā)商的活動和優(yōu)惠都比較多，假期八天，我和多數(shù)同事都忙著帶客戶去看一手樓了，在門店值班的就只有一兩個人。國慶前期和國慶期間，我們打電話向客戶推介的也都是一手樓?！彼嬖V記者，“聽留守的同事說，國慶期間來店看二手樓的客戶比平時周末還少一些”。

經(jīng)營小型中介公司的張先生也有類似的感受：“國慶期間，有些新樓開發(fā)商給的優(yōu)惠不少，我們帶客戶看樓的成交率比平日要高一些，所以，我們公司的人基本都出門帶人去看一手樓了?！?/p>

在某知名房地產(chǎn)中介公司任職市場調研的鄔先生也表示，國慶期間二手樓市場總體不是很樂觀，一方面，不少人都出游或者是回鄉(xiāng)探親，看樓的人不算多；另一方面，不少一手樓加推且促銷力度相對較大，導致很多購房者轉移到一手樓市場。

但廣州中原地產(chǎn)企業(yè)傳訊部經(jīng)理潘慧敏則表示，現(xiàn)在還不能說二手樓成交情況就很“慘淡”，“今年的行情很特殊，二手樓9月份成交量達到了高位，說不定這種成交態(tài)勢能夠延續(xù)到10月，現(xiàn)在還很難給二手樓成交情況做準確的預判?！? （梁棟賢）

來源：金羊網(wǎng)

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