剛過(guò)去的國(guó)慶黃金周（10月1-8日），旅游、商業(yè)等領(lǐng)域業(yè)績(jī)齊齊飄紅，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。羊城晚報(bào)記者走訪市場(chǎng)、綜合多家專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)了解到，在黃金周檔期新貨貨量超3000套的支撐下，廣州一手樓市網(wǎng)簽量為905套，創(chuàng)下近四年來(lái)的新高。

不過(guò)，這樣的成績(jī)單并未令商家及業(yè)內(nèi)專家覺(jué)得輕松。多位樓市專家表示，第四季度廣州樓市供應(yīng)量仍十分充足，板塊間產(chǎn)品同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)仍將比較激烈，加上“三道紅線”（剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債三個(gè)指標(biāo)）壓頂，開(kāi)發(fā)商去貨回籠資金的壓力一樣會(huì)很大，以價(jià)換量將會(huì)是第四季度廣州樓市主旋律。

有樓盤去化率達(dá)90%

有的卻只有個(gè)位數(shù)

樓市黃金周創(chuàng)新高的網(wǎng)簽量，基于充足的新增供應(yīng)量。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶黃金周廣州一手住宅樓盤推售新貨約為3464套，同比增長(zhǎng)約56%。據(jù)了解，近三年來(lái)廣州宅地供應(yīng)大幅增加，城市更新也在加速推進(jìn)，這些都為市場(chǎng)提供了不少新增供應(yīng)量。例如曉風(fēng)印月、富頤華庭、御溪世家、花嶼花城、光大ONE、時(shí)代名著、越秀和樾府等盤，均為國(guó)慶檔期新盤。記者在國(guó)慶期間走訪看到，新盤現(xiàn)場(chǎng)人氣都不錯(cuò)。

網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，廣州樓市國(guó)慶黃金周網(wǎng)簽量達(dá)到905套，同比增加約10%，也是自2017年至今近四年國(guó)慶檔期的最高量。

不過(guò)，在中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜看來(lái)，國(guó)慶檔期的網(wǎng)簽量更多反映的是9月份活躍的市場(chǎng)行情，“9月份廣州樓市已經(jīng)很活躍，該月網(wǎng)簽量已經(jīng)達(dá)9725套，是近四年同期的新高。這和今年樓市供應(yīng)大增、疫情期間被壓抑的購(gòu)房需求得到釋放有關(guān)。”他認(rèn)為，網(wǎng)簽量創(chuàng)新高，實(shí)際的樓盤成交量也應(yīng)該會(huì)創(chuàng)新高。“我們走訪的多個(gè)樓盤，國(guó)慶期間的認(rèn)購(gòu)成交量都超過(guò)一兩百套，新盤的人氣都很旺”。

但這樣的行情，真的算好嗎？

黃韜認(rèn)為，這只能算“中規(guī)中矩”，因?yàn)闃鞘邪鍓K間的分化還是比較明顯。從廣州中原研究部追蹤的國(guó)慶廣州熱門樓市板塊的去化情況看，去化率最高的為增城的中新板塊，去化率達(dá)86%，而花都的新華鎮(zhèn)板塊、荔灣的廣鋼新城板塊等，去化率就都在40%以下。

廣州克而瑞首席市場(chǎng)分析師肖文曉也并不覺(jué)得有驚喜，“符合近期廣州樓市升溫的大勢(shì)，但這并非普遍性的旺銷、回暖，區(qū)域和個(gè)盤的成交分化還是比較明顯。”據(jù)介紹，在該行跟蹤統(tǒng)計(jì)的國(guó)慶黃金周10個(gè)開(kāi)盤或加推新貨的樓盤中，項(xiàng)目平均去化率僅為35%，“成交好的樓盤，去化率可達(dá)近90%，例如番禺萬(wàn)博板塊的越秀和樾府。但成交一般的樓盤，去化率就只有個(gè)位數(shù)了”。

剛需產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈

預(yù)計(jì)四季度樓價(jià)平穩(wěn)

在“房住不炒”主基調(diào)下，首次置業(yè)及首次換房群體的需求被開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)圈定瞄準(zhǔn)。為了更快回籠資金，今年開(kāi)發(fā)商們研發(fā)及推售了更多面向剛需群體的中小戶型。值得一提的是，和往年的中小戶型相比，今年的中小戶型產(chǎn)品雖然面積不大，但商家設(shè)計(jì)出了更多的空間，以更好滿足購(gòu)房者控制總價(jià)的需求。但這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言就意味著競(jìng)爭(zhēng)激烈。

以增城的朱村板塊為例，該板塊里潤(rùn)悅、大國(guó)璟、疊溪花園、時(shí)代名著、大華城東郡等盤可謂扎堆布局，所推單位均以70平方米-110平方米的剛需產(chǎn)品為主，均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米-2.2萬(wàn)元/平方米，若想贏得市場(chǎng)，除了產(chǎn)品設(shè)計(jì)、裝修、配套等因素外，商家的國(guó)慶促銷措施也很關(guān)鍵。有些樓盤如疊溪花園等盤，為了搶占市場(chǎng)，甚至推出了毛坯房，樓盤報(bào)價(jià)低至1.6萬(wàn)元/平方米左右；中心區(qū)情況同樣如此，如天河智谷板塊就聚集了珠江花城、富頤華庭、保利天匯等盤，為了盡可能地把意向客戶都圈定，其中一個(gè)樓盤突然把認(rèn)籌選房日期提前一周，殺了對(duì)手措手不及，成功把該盤要推售的貨量消化完畢。

產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，樓價(jià)維穩(wěn)可能性就很大。廣州中原研究發(fā)展部針對(duì)性調(diào)研全市15個(gè)認(rèn)籌代售及舊盤推新項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，國(guó)慶期間推售價(jià)格與最近3個(gè)月持平（或變化幅度±3%）的項(xiàng)目有13個(gè)，占調(diào)研總量的86.7%。

肖文曉認(rèn)為，僅9月份廣州市新獲批的一手商品住宅預(yù)售量就高達(dá)18835套，是近三年來(lái)最高的一個(gè)月，四季度還將有不少新盤上市，廣州樓市供應(yīng)量將十分充足，商家走量是更加務(wù)實(shí)的營(yíng)銷主題。同時(shí)，受疫情等大環(huán)境的影響，今年前三季度，克爾瑞監(jiān)測(cè)的規(guī)模房企之中有近三成目標(biāo)完成率不足65%，占比達(dá)到近三年同期最高。由此可見(jiàn)，四季度房企沖量的任務(wù)仍然很重，“雙11”也必然會(huì)成為品牌房企聯(lián)合線上平臺(tái)發(fā)力營(yíng)銷的重要渠道。

黃韜認(rèn)為，目前廣州的整體樓價(jià)已在高位，四季度廣州樓市仍可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，這會(huì)和四季度多個(gè)高價(jià)新盤上市有關(guān)。但整體上廣州樓價(jià)仍會(huì)在高位保持穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商會(huì)促銷，力度會(huì)不很大，“買家不宜期望廣州樓價(jià)會(huì)跌”。

廣州市房協(xié)專家委員鄧浩志則預(yù)判，四季度廣州樓市將繼續(xù)穩(wěn)步上行?！霸趪?guó)際貨幣政策寬松的大背景下，在國(guó)內(nèi)各地方人才政策刺激樓市的疊加影響下，這輪活躍行情仍將維持。”至于國(guó)慶檔期出現(xiàn)的個(gè)別大房企推出7折這樣大力度的促銷情況，他認(rèn)為，其他房企難跟進(jìn)，廣州樓市不可能出現(xiàn)大面積、大幅打折促銷的情況。

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國(guó)慶期間二手樓成交情況如何？多個(gè)中介表示：

多數(shù)時(shí)間都在帶人看新樓

國(guó)慶期間，廣州二手樓市成交情況如何？記者聯(lián)系了城中多家房地產(chǎn)中介公司，對(duì)方均表示，目前仍在數(shù)據(jù)搜集當(dāng)中，具體情況還不能準(zhǔn)確預(yù)計(jì)。但多位中介表示，二手樓成交量或不理想。

在知名中介公司任職店長(zhǎng)的李先生表示：“國(guó)慶期間，新盤開(kāi)發(fā)商的活動(dòng)和優(yōu)惠都比較多，假期八天，我和多數(shù)同事都忙著帶客戶去看一手樓了，在門店值班的就只有一兩個(gè)人。國(guó)慶前期和國(guó)慶期間，我們打電話向客戶推介的也都是一手樓?！彼嬖V記者，“聽(tīng)留守的同事說(shuō)，國(guó)慶期間來(lái)店看二手樓的客戶比平時(shí)周末還少一些”。

經(jīng)營(yíng)小型中介公司的張先生也有類似的感受：“國(guó)慶期間，有些新樓開(kāi)發(fā)商給的優(yōu)惠不少，我們帶客戶看樓的成交率比平日要高一些，所以，我們公司的人基本都出門帶人去看一手樓了?！?/p>

在某知名房地產(chǎn)中介公司任職市場(chǎng)調(diào)研的鄔先生也表示，國(guó)慶期間二手樓市場(chǎng)總體不是很樂(lè)觀，一方面，不少人都出游或者是回鄉(xiāng)探親，看樓的人不算多；另一方面，不少一手樓加推且促銷力度相對(duì)較大，導(dǎo)致很多購(gòu)房者轉(zhuǎn)移到一手樓市場(chǎng)。

但廣州中原地產(chǎn)企業(yè)傳訊部經(jīng)理潘慧敏則表示，現(xiàn)在還不能說(shuō)二手樓成交情況就很“慘淡”，“今年的行情很特殊，二手樓9月份成交量達(dá)到了高位，說(shuō)不定這種成交態(tài)勢(shì)能夠延續(xù)到10月，現(xiàn)在還很難給二手樓成交情況做準(zhǔn)確的預(yù)判。”  （梁棟賢）

來(lái)源：金羊網(wǎng)

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