在業(yè)內(nèi)看來(lái)，上半年北京二手房市場(chǎng)受疫情持續(xù)牽制，經(jīng)歷了封凍期、復(fù)蘇期、政策拉動(dòng)期、疫情復(fù)發(fā)回落期四個(gè)階段。6.7萬(wàn)套的網(wǎng)簽量，也創(chuàng)下近6年以來(lái)的新低。

今年上半年，北京市場(chǎng)受疫情持續(xù)牽制，二手房市場(chǎng)走勢(shì)也是一波三折。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前6個(gè)月，北京二手房網(wǎng)簽總量為6.7萬(wàn)套，比去年同期下降8.2%，創(chuàng)6年來(lái)新低，二手房成交均價(jià)比去年同期下降2.3%，但二季度呈現(xiàn)出止跌回升態(tài)勢(shì)。

進(jìn)入下半年，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，市場(chǎng)上下壓力并行，若第二波疫情得以有效控制，被推后的需求預(yù)計(jì)將在四季度穩(wěn)步釋放。

量：上半年二手房網(wǎng)簽6.7萬(wàn)套，同比下降8.2%

據(jù)貝殼研究院、麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年上半年北京二手房網(wǎng)簽總量為6.7萬(wàn)套，比去年同期下降8.2%。單看上半年數(shù)據(jù)，今年上半年的網(wǎng)簽量為2015年以來(lái)的最低。

橫向與其他一線城市相比，北京上半年二手房市場(chǎng)復(fù)蘇呈現(xiàn)節(jié)奏慢、力度弱、回落快的特點(diǎn)。各城市受疫情影響下探幅度相近，而北京的復(fù)蘇增幅明顯低于其他一線城市，且市場(chǎng)成交量隨著疫情等級(jí)而發(fā)生波動(dòng)變化。

具體來(lái)看，年初兩月受春節(jié)假期及疫情影響，北京二手房成交累計(jì)同比下降57%。3月后，隨國(guó)內(nèi)疫情好轉(zhuǎn)，防控等級(jí)下調(diào)，成交持續(xù)復(fù)蘇，4、5月環(huán)比增幅達(dá)到71%和41%。到了5月，西城學(xué)區(qū)政策變動(dòng)進(jìn)一步刺激需求釋放，當(dāng)月實(shí)際成交創(chuàng)下2017年“3·17”調(diào)控后單月成交量最高水平。不過(guò)，到了6月份，由于北京疫情復(fù)發(fā)，成交環(huán)比回落35%。

聚焦到單月來(lái)看，來(lái)自我愛(ài)我家、北京中原的統(tǒng)計(jì)顯示，北京二手住宅6月份網(wǎng)簽17309套，環(huán)比上漲7%，同比上漲47%。二手房市場(chǎng)網(wǎng)簽量連續(xù)4個(gè)月上漲，達(dá)近兩年來(lái)峰值。

不過(guò)，由于網(wǎng)簽的滯后性，實(shí)際上，6月份市場(chǎng)活躍度較5月明顯降溫。就北京麥田實(shí)際監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，6月份成交量高位下降，實(shí)際交易量環(huán)比5月下降了32%。此外，從我愛(ài)我家簽單數(shù)據(jù)來(lái)看，6月簽單量也環(huán)比下跌32.33%，同比增長(zhǎng)28.84%，市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于去年同期，但較5月有明顯下滑。

分城區(qū)看，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年成交量同比增長(zhǎng)較快的區(qū)域?yàn)橐嗲f開(kāi)發(fā)區(qū)，增幅為12%，居13區(qū)首位；東城區(qū)降幅最大，達(dá)到32%。從修復(fù)節(jié)奏來(lái)看，首輪增長(zhǎng)由外圍城區(qū)啟動(dòng)，以亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)、門頭溝、大興、昌平區(qū)為代表，3-4月增幅大于全市平均增幅158%。隨后由西城區(qū)接力，增幅為全市平均水平的近2.5倍。

“疫后北京二手房成交修復(fù)具有三大動(dòng)力?！必悮ぱ芯吭悍治稣J(rèn)為，上半年二手房客戶使用貸款比例為74%，環(huán)比基本持平，月度浮動(dòng)在3%以內(nèi)，貸款比例穩(wěn)定。首、二套平均房貸利率水平隨LPR下降而持續(xù)走低，資金成本降低吸引需求入市。

此外，西城學(xué)區(qū)政策變動(dòng)，亦帶動(dòng)部分家長(zhǎng)提前入市，5月西城區(qū)成交量環(huán)比、同比增速均超過(guò)120%，在全市的比重也從7%上漲到12%。同時(shí)，西城成交的增長(zhǎng)帶動(dòng)換房鏈條上其他交易主體入市，促進(jìn)全市成交量提升。

價(jià)：二季度價(jià)格止跌回升，總體仍處于下跌通道

房?jī)r(jià)方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年北京二手房成交均價(jià)比去年同期下降2.3%，比2018年同期下降0.7%。不過(guò)分階段來(lái)看，二季度成交均價(jià)比一季度上漲6.0%，為自去年三季度以來(lái)首次止跌上漲。

二季度成交均價(jià)之所以上漲，貝殼研究院指出，主要是因?yàn)橐咔榉€(wěn)定后，成交量增長(zhǎng)帶動(dòng)價(jià)格波動(dòng)性增長(zhǎng)，從價(jià)格指數(shù)來(lái)看，上半年月度價(jià)格指數(shù)浮動(dòng)均在2%以內(nèi)，市場(chǎng)價(jià)格整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

分總價(jià)來(lái)看，改善型產(chǎn)品價(jià)格的上升動(dòng)力強(qiáng)于剛需產(chǎn)品。300萬(wàn)元以下產(chǎn)品均價(jià)同比跌幅7%、450萬(wàn)-750萬(wàn)產(chǎn)品均價(jià)跌幅在2%以內(nèi)，750萬(wàn)以上產(chǎn)品均價(jià)微幅上漲了1%。

分面積段來(lái)看，業(yè)主端對(duì)于大面積產(chǎn)品價(jià)格預(yù)期強(qiáng)于小面積產(chǎn)品。從半年增幅來(lái)看，大戶型產(chǎn)品漲價(jià)占比增幅更大，180平方米以上產(chǎn)品增幅達(dá)到14個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)比去年同期來(lái)看，僅180平方米以上產(chǎn)品漲價(jià)占比高于去年同期水平，最高點(diǎn)達(dá)到24%。

而從區(qū)位上來(lái)看，上半年外圍城區(qū)均價(jià)下跌相對(duì)更為明顯，如大興、房山、門頭溝、順義、通州區(qū)等，2020年一季度均價(jià)較2017年均價(jià)跌幅均在10%以上，其中門頭溝累計(jì)跌幅17%。

在成交均價(jià)止跌回升的同時(shí)，房源成交周期仍處高位，客戶端成交周期近三年保持高位，最近三個(gè)月在100天左右小幅波動(dòng)，購(gòu)房決策持續(xù)謹(jǐn)慎。

業(yè)內(nèi)：全年量?jī)r(jià)同比基本平穩(wěn)

在貝殼研究院看來(lái)，上半年北京市場(chǎng)經(jīng)歷了封凍期、復(fù)蘇期、政策拉動(dòng)期、疫情復(fù)發(fā)回落期四個(gè)階段。疫情對(duì)市場(chǎng)的主要影響為需求釋放節(jié)點(diǎn)推后，在市場(chǎng)預(yù)期及市場(chǎng)情緒方面整體保持平穩(wěn)。

那么，現(xiàn)在下半年已到，北京二手房市場(chǎng)又將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？對(duì)此，貝殼研究院認(rèn)為，上行動(dòng)力方面，下半年貨幣政策仍存在寬松空間，信貸額度充足，放款周期（5月為43天）也處于2019年以來(lái)的低位，且預(yù)計(jì)房貸利率將隨LPR繼續(xù)走低；同時(shí)，購(gòu)房需求將因疫情壓制而推后釋放，加之人們提升資產(chǎn)保值性的需求進(jìn)一步增大，預(yù)計(jì)中高收入人群避險(xiǎn)性購(gòu)房也會(huì)增多。

不過(guò)，下半年同樣面臨下行壓力。貝殼研究院指出，上半年北京新房成交同比降幅約30%，考慮新房庫(kù)存及年度銷售任務(wù)雙重壓力，下半年預(yù)計(jì)新房放量降價(jià)帶動(dòng)銷售，二手市場(chǎng)將受到分流。

基于此，貝殼研究院指出，北京防控等級(jí)再次上調(diào)至二級(jí)響應(yīng)后，被推后的需求預(yù)計(jì)將在四季度穩(wěn)步釋放，下半年整體成交量環(huán)比平穩(wěn)。從房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)來(lái)看，大面積改善類產(chǎn)品預(yù)期相對(duì)較好。在市場(chǎng)需求及預(yù)期平穩(wěn)狀態(tài)下，預(yù)計(jì)全年均價(jià)同比仍延續(xù)2019年的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

麥田房產(chǎn)認(rèn)為，由于疫情防控在時(shí)間上存在不確定性，受此影響北京二手房市場(chǎng)也面臨一定的不確定性。但根據(jù)上半年的市場(chǎng)表現(xiàn)，本該釋放的需求只是遲到，但不會(huì)消失，隨著疫情好轉(zhuǎn)，積壓的市場(chǎng)需求將陸續(xù)釋放。

我愛(ài)我家亦表示，待疫情緩解后，北京二手房市場(chǎng)依然能夠迅速恢復(fù)正常走勢(shì)，但今年的量?jī)r(jià)水平預(yù)計(jì)很難超過(guò)5月、6月。

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