對于現(xiàn)在的開發(fā)商來說，你降500，我降1000已經(jīng)成為常態(tài)！不管是一線還是三四線城市都是感觸頗深；

比如開封，石家莊，鄭州，煙臺，青島等，要是都列出來，還需要很大一會兒。

而在城市選擇中，一不小心就入坑，把你降的心慌，躁動，甚至無所適從！

今天我們就分析一下，當(dāng)下哪些城市租金回報比較好，哪些城市還會短期上漲，還有哪些可以選擇的城市。

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為什么要看售租比，因為它可以衡量城市房價是否合理。

一般來說，租金回報率越高，也就意味著房價泡沫比較少，且它也是判斷某城市或者區(qū)域是否可以投資的一個普遍標(biāo)準(zhǔn)。

跟租售比不同，售租比更能形象的反映出收回成本的年數(shù)，更加形象。

而售租比=總房價/年租金。

從理論上看，收回成本的時間短，租金回報率越高。

接下來可以看全國130城的情況，建議收藏：

由于城市能量級別不一樣，我們也要具體的來分析。

先看一線城市：

深圳，北京，上海，廣州。

這四個城市，深圳是排第一的，特別是房價，力壓北京上海，吊打廣州，將近是廣州的2倍。

這不禁讓人想起一段有意思的對話：

深圳：來了就是深圳人

廣州：來深圳又如何，還不得在廣州買房。

深圳在今年再無普漲的環(huán)境下，房價也是高歌猛進的。雖被約談，調(diào)控，但是根據(jù)房價行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)，環(huán)比7月還是上漲1.25%。

房價高但是租金并沒有北京上海高，收回成本高達(dá)77年，比他們高達(dá)將近20年。

這是好事情么？依靠這樣的租金情況，也就是說在這個房子的有限的70年產(chǎn)權(quán)內(nèi)，你是看不到收回成本的那天了。

再看二線城市：

在這些城市中又分為兩類：

第一是50年+的廈門，南京，天津，福州，杭州，青島，寧波，無錫等。

第二是40年左右的西安，鄭州，?？冢貞c等以及30年出頭的長沙，長春等。

通過數(shù)據(jù)可以看出二線城市中最低的收回成本的年限是33年，最高的是84年，兩者相差2倍多。分別是長沙和廈門。

先來看廈門，房價比廣州都高，成功擠進房價“四大天王”之列，但是租金還有杭州高創(chuàng)下了全國售租比收回成本年數(shù)之最84年?？梢姀B門的房價泡沫比較大。而有數(shù)據(jù)顯示，廈門的新房庫存去化時間為15.7個月，供應(yīng)量也不小，可見今年下半年抗跌性不好。

長沙一直是個好學(xué)生，在上波城市談話中，長沙成為全國城市的榜樣。房價低，房租跟收回成本需要50-62年的青島，東莞差不多。是全國都知道的好地方，但是門檻比較高，很難進入。

在二線城市中，目前最新的百城庫存中，寧波的庫存2.7個月，杭州2.9個月，成都4個月，合肥4.2個月，雖然寧波，成都有調(diào)控，但是短期效果不大，房價還會上漲但是整體幅度不大。

最后看三線城市：

三亞，唐山，廊坊，徐州，常州，南通，揚州，臨沂直逼二線城市需要50年以上，然后就是江門，宜昌這類不到成本不到30年的城市。

最明顯的是三亞，房價3萬+比杭州還高，收回成本在74年，與深圳比肩。三亞不管是從人口流入，經(jīng)濟支撐，企業(yè)獨角獸數(shù)量，城市發(fā)展都不如深圳，所以房價是不足以支撐的，想要進入，就需要極為細(xì)致的去淘樓盤。

唐山，常州這些城市的房價一直也在上漲，唐山均價在1.2萬，常州均價在1.6萬，就只想說均價1.3萬的鄭州它不香么。所以一定要跳出城市，以全國的視角來布局。

可以明顯的看出：

1、廈門，深圳，三亞這三個城市是top3，特別是廈門84年。

2、一線城市中北京最低為58年，二線城市中長沙最低為33年，三四線城市中揭陽最低為26年。

3、一二線城市售租比比三四線城市要高，三四線收回成本年數(shù)比較快。但是租金收入比較高的是一二線城市。

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看到這里，你會不會歡呼！看，你們一直說的三四線不能買，他們卻是售租比比較好的，打臉了吧！

但是你考慮過三四線背后的關(guān)鍵點么，房價，空置率，收入和就業(yè)等。

首先三四線城市的房價大都不過萬，破萬的占比雖然有所上升，但是不是主要的。而一線城市的房價相當(dāng)于他們3-7倍。

其次而空置率臨沂有數(shù)據(jù)顯示，曾經(jīng)達(dá)到40%，再往下深入乳山入住率只有10%。在全國空置率中，三線城市明顯比一二線城市要高，空置率達(dá)20%以上。

再次，租金往往跟收入和就業(yè)有關(guān)，就獨角獸企業(yè)而言，北京有82個，杭州19個，上海45個，三四線往往都為0。

還有人口流入，經(jīng)濟情況……

所以，先不要忙著下結(jié)論，一些三四線依舊不建議投資，只有居住屬性！

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其實租售比的兩個關(guān)鍵點就是房價和房租。高房價，低房租是我們的現(xiàn)狀。

按照國際慣例來說，我國的房價是偏離正常水平的。房價拉長周期來看，是一直上漲的。而能有變化的就是租金。

按照這種邏輯，一二線城市租金是比較低的，還有價值可以挖掘，所以去年不少開發(fā)商涉足長租公寓。

比如萬科泊寓，覆蓋29個一二線城市，累計房量超過10萬間、開業(yè)超過3萬間。

龍湖冠寓，聚焦一二線城市，2017年布局16城，房量超過1.5萬間。

碧桂園，成立長租事業(yè)部，計劃未來3年提供100萬套長租物業(yè)。

還有旭輝領(lǐng)寓，保利N+公寓，金地榮尚薈……

雖然涉足但是大家都明白，這是一件長期的事情，并不是一蹴而就的。需要城市設(shè)施，配套更為完善才行。

就像龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石就曾說過“ 3年內(nèi)不考慮盈利問題 ”。

這一切都在告訴我們，房地產(chǎn)并非短期持有的產(chǎn)品，要拉長周期。

在這種情況下，我們可以關(guān)注強二線城市，比如長沙，杭州，南京，武漢，鄭州，成都，重慶，無錫等。

而像北上廣深這些一線城市，回報是比較少的，而且需要一定的資金實力。

任何事情沒有絕對，只有比較才會有選擇，非黑即白，并不應(yīng)該存在于成年人的世界。

來源：米宅

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