對(duì)于現(xiàn)在的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，你降500，我降1000已經(jīng)成為常態(tài)！不管是一線還是三四線城市都是感觸頗深；比如開封，石家莊，鄭州，煙臺(tái)，青島等，要是都列出來(lái)，還需要很大一會(huì)兒。而在城市選擇中，一不小心就入坑，把你降的心慌，躁動(dòng)，甚至無(wú)所適從！今天我們就分析一下，當(dāng)下哪些城市租金回報(bào)比較好，哪些城市還會(huì)短期上漲，還有哪些可以選擇的城市。

為什么要看售租比，因?yàn)樗梢院饬砍鞘蟹績(jī)r(jià)是否合理。一般來(lái)說(shuō)，租金回報(bào)率越高，也就意味著房?jī)r(jià)泡沫比較少，且它也是判斷某城市或者區(qū)域是否可以投資的一個(gè)普遍標(biāo)準(zhǔn)。跟租售比不同，售租比更能形象的反映出收回成本的年數(shù)，更加形象。而售租比=總房?jī)r(jià)/年租金。從理論上看，收回成本的時(shí)間短，租金回報(bào)率越高。接下來(lái)可以看全國(guó)130城的情況，建議收藏：

由于城市能量級(jí)別不一樣，我們也要具體的來(lái)分析。

先看一線城市：深圳，北京，上海，廣州。這四個(gè)城市，深圳是排第一的，特別是房?jī)r(jià)，力壓北京上海，吊打廣州，將近是廣州的2倍。這不禁讓人想起一段有意思的對(duì)話：深圳：來(lái)了就是深圳人廣州：來(lái)深圳又如何，還不得在廣州買房。深圳在今年再無(wú)普漲的環(huán)境下，房?jī)r(jià)也是高歌猛進(jìn)的。雖被約談，調(diào)控，但是根據(jù)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)，環(huán)比7月還是上漲1.25%。房?jī)r(jià)高但是租金并沒有北京上海高，收回成本高達(dá)77年，比他們高達(dá)將近20年。這是好事情么？依靠這樣的租金情況，也就是說(shuō)在這個(gè)房子的有限的70年產(chǎn)權(quán)內(nèi)，你是看不到收回成本的那天了。

再看二線城市：在這些城市中又分為兩類：第一是50年+的廈門，南京，天津，福州，杭州，青島，寧波，無(wú)錫等。第二是40年左右的西安，鄭州，?？冢貞c等以及30年出頭的長(zhǎng)沙，長(zhǎng)春等。通過數(shù)據(jù)可以看出二線城市中最低的收回成本的年限是33年，最高的是84年，兩者相差2倍多。分別是長(zhǎng)沙和廈門。先來(lái)看廈門，房?jī)r(jià)比廣州都高，成功擠進(jìn)房?jī)r(jià)“四大天王”之列，但是租金還有杭州高創(chuàng)下了全國(guó)售租比收回成本年數(shù)之最84年。可見廈門的房?jī)r(jià)泡沫比較大。而有數(shù)據(jù)顯示，廈門的新房庫(kù)存去化時(shí)間為15.7個(gè)月，供應(yīng)量也不小，可見今年下半年抗跌性不好。長(zhǎng)沙一直是個(gè)好學(xué)生，在上波城市談話中，長(zhǎng)沙成為全國(guó)城市的榜樣。房?jī)r(jià)低，房租跟收回成本需要50-62年的青島，東莞差不多。是全國(guó)都知道的好地方，但是門檻比較高，很難進(jìn)入。在二線城市中，目前最新的百城庫(kù)存中，寧波的庫(kù)存2.7個(gè)月，杭州2.9個(gè)月，成都4個(gè)月，合肥4.2個(gè)月，雖然寧波，成都有調(diào)控，但是短期效果不大，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲但是整體幅度不大。

最后看三線城市：三亞，唐山，廊坊，徐州，常州，南通，揚(yáng)州，臨沂直逼二線城市需要50年以上，然后就是江門，宜昌這類不到成本不到30年的城市。最明顯的是三亞，房?jī)r(jià)3萬(wàn)+比杭州還高，收回成本在74年，與深圳比肩。三亞不管是從人口流入，經(jīng)濟(jì)支撐，企業(yè)獨(dú)角獸數(shù)量，城市發(fā)展都不如深圳，所以房?jī)r(jià)是不足以支撐的，想要進(jìn)入，就需要極為細(xì)致的去淘樓盤。唐山，常州這些城市的房?jī)r(jià)一直也在上漲，唐山均價(jià)在1.2萬(wàn)，常州均價(jià)在1.6萬(wàn)，就只想說(shuō)均價(jià)1.3萬(wàn)的鄭州它不香么。所以一定要跳出城市，以全國(guó)的視角來(lái)布局?？梢悦黠@的看出：

1、廈門，深圳，三亞這三個(gè)城市是top3，特別是廈門84年。

2、一線城市中北京最低為58年，二線城市中長(zhǎng)沙最低為33年，三四線城市中揭陽(yáng)最低為26年。

3、一二線城市售租比比三四線城市要高，三四線收回成本年數(shù)比較快。但是租金收入比較高的是一二線城市。

看到這里，你會(huì)不會(huì)歡呼！看，你們一直說(shuō)的三四線不能買，他們卻是售租比比較好的，打臉了吧！但是你考慮過三四線背后的關(guān)鍵點(diǎn)么，房?jī)r(jià)，空置率，收入和就業(yè)等。首先三四線城市的房?jī)r(jià)大都不過萬(wàn)，破萬(wàn)的占比雖然有所上升，但是不是主要的。而一線城市的房?jī)r(jià)相當(dāng)于他們3-7倍。其次而空置率臨沂有數(shù)據(jù)顯示，曾經(jīng)達(dá)到40%，再往下深入乳山入住率只有10%。在全國(guó)空置率中，三線城市明顯比一二線城市要高，空置率達(dá)20%以上。再次，租金往往跟收入和就業(yè)有關(guān)，就獨(dú)角獸企業(yè)而言，北京有82個(gè)，杭州19個(gè)，上海45個(gè)，三四線往往都為0。還有人口流入，經(jīng)濟(jì)情況……所以，先不要忙著下結(jié)論，一些三四線依舊不建議投資，只有居住屬性！

其實(shí)租售比的兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就是房?jī)r(jià)和房租。高房?jī)r(jià)，低房租是我們的現(xiàn)狀。按照國(guó)際慣例來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房?jī)r(jià)是偏離正常水平的。房?jī)r(jià)拉長(zhǎng)周期來(lái)看，是一直上漲的。而能有變化的就是租金。按照這種邏輯，一二線城市租金是比較低的，還有價(jià)值可以挖掘，所以去年不少開發(fā)商涉足長(zhǎng)租公寓。比如萬(wàn)科泊寓，覆蓋29個(gè)一二線城市，累計(jì)房量超過10萬(wàn)間、開業(yè)超過3萬(wàn)間。龍湖冠寓，聚焦一二線城市，2017年布局16城，房量超過1.5萬(wàn)間。碧桂園，成立長(zhǎng)租事業(yè)部，計(jì)劃未來(lái)3年提供100萬(wàn)套長(zhǎng)租物業(yè)。還有旭輝領(lǐng)寓，保利N+公寓，金地榮尚薈……雖然涉足但是大家都明白，這是一件長(zhǎng)期的事情，并不是一蹴而就的。需要城市設(shè)施，配套更為完善才行。就像龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石就曾說(shuō)過“ 3年內(nèi)不考慮盈利問題 ”。這一切都在告訴我們，房地產(chǎn)并非短期持有的產(chǎn)品，要拉長(zhǎng)周期。在這種情況下，我們可以關(guān)注強(qiáng)二線城市，比如長(zhǎng)沙，杭州，南京，武漢，鄭州，成都，重慶，無(wú)錫等。而像北上廣深這些一線城市，回報(bào)是比較少的，而且需要一定的資金實(shí)力。任何事情沒有絕對(duì)，只有比較才會(huì)有選擇，非黑即白，并不應(yīng)該存在于成年人的世界。

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