來源：界面新聞

盡管遠洋的全國化布局早已完成，但實際上，北京一直是遠洋銷售額貢獻的核心城市。

今年遠洋提出了“南移西拓”的第五期戰(zhàn)略布局，重新調(diào)整區(qū)域結(jié)構，成立了6大開發(fā)事業(yè)部，其中，以武漢為中心的華中區(qū)域、以成都為重點的華西區(qū)域成為這一輪遠洋發(fā)力的主要區(qū)域。

遠洋進入武漢、成都其實都已經(jīng)超過10年時間，也出現(xiàn)了像成都遠洋太古里這樣標桿性的項目，但從規(guī)?？矗@兩個區(qū)域一直沒有沖進遠洋集團的前列，進入的城市也相對較少。

根據(jù)遠洋2019年的業(yè)績報告顯示，華中區(qū)域進駐了4個城市，目前擁有13個項目，土地儲備378萬平方米，華西區(qū)域進入了5個城市，目前擁有項目27個，土地儲備384萬平方米，從土地儲備上看，這兩個區(qū)域在整個遠洋集團的6大區(qū)域中僅強于華東區(qū)域。

如何沖刺規(guī)模，將重新聚焦主業(yè)的遠洋銷售額帶動上去，成為擺在這兩大區(qū)域面前的課題。

華中，武漢是重點

遠洋華中區(qū)域包括了鄭州、合肥、南昌、長沙等城市，重點的項目基本上都在武漢，其他城市的規(guī)模跟武漢相比還是滯后一些。

遠洋集團華中開發(fā)事業(yè)部常務副總經(jīng)理婁文華對界面新聞表示：“我們選擇的城市基本上都是省會，華中的特點比較明顯，首先從物流聚集來看，不管往南走還是往西走，華中是必經(jīng)之地，經(jīng)濟雖然比長三角、珠三角差一點，但也排全國前列，簡單看GDP水平，武漢、長沙和鄭州都是萬億，合肥也接近萬億，南昌相對來說差一些，大概是5000億。另外我們看開發(fā)的規(guī)模，每年大體開發(fā)的住宅項目，武漢比較特殊一些接近3000億，其他的都是在1200億到1500億，接近萬億的水平，這對于所有靠前的開發(fā)商都是必須要深耕的區(qū)域。”

從目前華中區(qū)域的情況看，其拿的土地多位于核心區(qū)域，華中區(qū)域的土儲建筑面積達400萬平方米，僅2020年上半年的新增土儲便占了20%。其中，武漢市場的總土儲占比高達70%，尤以城市更新項目為主，且多為合作操盤。

“拿地方面，我們的核心原則是堅決不當?shù)赝?。另外，我們跟政府歷來的規(guī)模和發(fā)展契合在一起，能不能跟我們更多的平臺合作，獲取一些好的資源”，婁文華向界面新聞表示。

在投資方面，遠洋華西區(qū)域關注快周轉(zhuǎn)，小體量項目，但不排除會在合適的城市拿大體量項目，但需要根據(jù)政策、城市的變化保證安全邊際。

比如長沙，目前，長沙房價調(diào)控在全國做得非常到位，由于它的雙控政策，在掛牌之前已經(jīng)控制了地價，掛牌后也把未來的預售價控制好了，這樣其預售價格減去樓板價，也就是4500元到5000元/平方米的空間，利潤是有限的。

“長沙有長沙的特別，長沙是上半年唯一一個GDP正增長的城市，長沙從來不依靠土地增長，那就項目來說，如果安全邊界很高，我可能凈利率要求降低一些，我可能控制好成本和節(jié)奏，凈利率低一些無妨。我們堅持要去做的一些業(yè)務單也好，怎么跟城市的一些發(fā)展和趨勢結(jié)合起來，這也是新的問題。每個城市有每個城市的發(fā)展階段和發(fā)展使命，所以這也是一個新的課題。”

此前，遠洋集團董事局主席李明給華中事業(yè)部提出的要求為“三分天下有其一”，婁文華表示：“我的理解為，未來華中的銷售額要在整個集團中占據(jù)三分之一”。

根據(jù)遠洋2019年1300億元的年度銷售額計算，華中的銷售額要達到433億元，而婁文華稱遠洋集團華中區(qū)域的銷售金額目標是在2023年年底達到300億元以上。

華西，遠洋太古里之后

成都遠洋太古里，這個在商業(yè)地產(chǎn)領域的標桿作品，讓遠洋在行業(yè)中擁有一定知名度。

但從另一方面，作為華西區(qū)域大本營的成都，近幾年的銷售業(yè)績并不算高，整個華西區(qū)域銷售額最高的城市是西安。2019年，西安的銷售額是成都的2倍，是重慶的5倍。

無論是從土地儲備還是從銷售額，西安才是當下華西區(qū)域的重點城市。

遠洋集團總裁助理、華西區(qū)域總經(jīng)理史志勇向界面新聞表示：“這個是由于城市發(fā)展政策的階段性調(diào)整和人口不平衡涌入造成的?！?/p>

按照他的介紹，整個西安的人口前三年增加127萬，而華西區(qū)域的其他城市相對而言少一點。 另外，成都和重慶的限價是相當嚴格，現(xiàn)階段政策因素對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響很大，包括重慶不僅限漲還是限跌，不能低于備案價5%，這些因素都會直接影響成交量和客戶預期，與之對比，西安的限價相對不那么嚴重，開發(fā)商出來的價格也相對平衡。

作為新的區(qū)域，華西承擔了遠洋“南移西拓”中拓展的任務。

對于拓展，史志勇認為，“‘拓’就是先鋒，就是前面有市場但沒有路，我們要把這個市場打開，我們要進入到這個市場。”

既然是“拓”，就會有結(jié)果，就會有回報，未來華西區(qū)域?qū)h洋集團的銷售貢獻目標為占比1/6，到今年年底實現(xiàn)銷售金額50億元， 2023年力爭實現(xiàn)銷售金額300-400億元。

這也需要遠洋華西區(qū)域通過不同城市的定位進行而采取不同的策略。

“策略上對6個城市，我們進行了全面研究，第一個是通過招拍掛，第二是收并購，第三是產(chǎn)業(yè)勾地，包括物流、養(yǎng)老，科技等，當然也包括舊城改造，城市更新等。但是具體怎么落，各個城市拓展模式的側(cè)重是不同的，比方說在西安，目前我們更多的是參與舊改，因為西安的舊改量比較高；而在成都，可能更多的是產(chǎn)業(yè)勾地，因為成都各個區(qū)縣要求的產(chǎn)業(yè)化比例很高。那么貴陽根據(jù)他歷史上形成的習慣，可能更多的是要考慮大規(guī)模的拿地造城。這些都是需要我們?nèi)パ芯壳宄?，并且一定程度上這個機會也是需要去發(fā)現(xiàn)的，更是要通過我們努力和工作去落實到位?！?/p>

為了盡快扎根華西市場，遠洋采用了大量合作的方式來進行擴張，整個華西區(qū)域的項目權益上占比不是太高，大部分項目權益占比都是50%以下。

對此，史志勇向界面新聞表示：“既然是拓展，我不一定是要全持有，更多的是通過合作的形式來延伸遠洋的經(jīng)營管理能力，產(chǎn)品打造能力，同時也著重于和各個城市的合作方建立聯(lián)系，權益占比較低是目前發(fā)展階段必然經(jīng)歷的過程，現(xiàn)階段更多的是考慮和當?shù)赜焉痰暮献?，包括政府平臺，包括一些央企，包括舊城改造等各個方面都有，所以實際上對于未來的發(fā)展模式來講，合作也是一個主要的渠道?！?/p>

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