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往年從春季開始，租房市場便漸漸活躍，一直延續(xù)至畢業(yè)季，近年來，我國高校畢業(yè)生規(guī)模逐年攀升，為租賃市場發(fā)展貢獻(xiàn)頗多，畢業(yè)季一般都成為了租賃市場的全年高峰。據(jù)教育部統(tǒng)計(jì)，2020年高校畢業(yè)生人數(shù)將再創(chuàng)新高，達(dá)874萬人，比2019年增加了40萬人。在新冠疫情的沖擊下，今年畢業(yè)季一線城市租賃市場新增房源與去年相比出現(xiàn)下跌趨勢，廣州尤為明顯，同比下跌41.26%。新增租賃房源的縮減的同時，受中小企業(yè)破產(chǎn)、大企業(yè)縮招、畢業(yè)季延遲影響，今年租賃市場需求端也頗為疲乏，在我們調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多租賃房源即使降價也未能如期租出。”

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01

租賃市場供需雙疲軟，畢業(yè)旺季未能如約而至

新冠肺炎疫情的沖擊，帶來的不僅是宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，也對大學(xué)生就業(yè)市場也造成了沖擊。

往年租房市場從3-4月起漸漸活躍，一直延續(xù)至7-8月畢業(yè)季，克而瑞租賃數(shù)據(jù)顯示，為迎接租房需求的最旺盛時期，一線城市租賃市場新增房源的頂峰也相應(yīng)地出現(xiàn)在畢業(yè)季的7月和8月，今年情況卻有所不同。

數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，今年畢業(yè)季一線城市租賃市場新增房源與去年相比都出現(xiàn)了大幅下跌趨勢，在這其中，廣州尤為明顯，去年畢業(yè)季廣州新增租賃房源110393套，今年同期新增租賃房源僅64841套，同比下跌41.26%，其他一線城市的跌幅也高達(dá)19%以上，上海、北京、深圳同比跌幅分別為23.65%、19.41%、33.23%。

一線城市租賃市場畢業(yè)季新增房源對比（套）

在新增租賃房源的縮減的同時，需求端也頗為疲軟，今年暑假的租賃市場旺季并沒有如約而至。

據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，主要受兩方面因素影響，一方面是受中小企業(yè)破產(chǎn)、大企業(yè)縮招影響，雖然今年高校畢業(yè)生人數(shù)比2019年增加了40萬人，但新增崗位明顯縮量。

據(jù)某招聘機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2020應(yīng)屆畢業(yè)生春招求職報(bào)告》顯示，在參與調(diào)研的應(yīng)屆畢業(yè)生中，成功簽約的占25.73％，未簽約的達(dá)74.27％。另根據(jù)調(diào)查，33.33%的企業(yè)表示將會縮招，還有26%的企業(yè)暫停了校招；另外30.67%的企業(yè)表示疫情未影響校招計(jì)劃，而擴(kuò)招的企業(yè)僅占10%。

另外一方面，受疫情影響，2020年高校畢業(yè)時間較往年延后，畢業(yè)季延長，同時線上畢業(yè)典禮、線上招聘會、遠(yuǎn)程辦公和暫緩入職的情況越來越多。

“今年大部分外地畢業(yè)生都在七月底或八月初才辦理入職手續(xù)，我還有部分同學(xué)目前都還沒找到工作，只有工作穩(wěn)定了才會開始租房?！苯衲暝谏虾Ｆ謻|一互聯(lián)網(wǎng)公司入職的應(yīng)屆畢業(yè)生羅賓向我們介紹到，自己所在公司的入職手續(xù)整體比往年推遲了不少時間。

02

降價也租不出去？同比租金下降明顯

依照往年的經(jīng)驗(yàn)，暑假作為傳統(tǒng)的“畢租季”和“新生季”兩大需求的集中釋放期，降正式開啟租房市場的交易高峰，租金方面，住房租賃市場價格在畢業(yè)季會出現(xiàn)上漲趨勢。

然而今年受疫情影響，畢業(yè)生就業(yè)情況與往年不同，在一定程度上影響了租房市場的周期性規(guī)律，一線城市租金呈現(xiàn)下降趨勢。

近日，我們以租客身份，陸續(xù)詢問了在徐匯區(qū)、閔行區(qū)的房東和中介機(jī)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)的確有不少小區(qū)租金出現(xiàn)小幅下調(diào)的情況，有的甚至房東主動降價尋租。

上海某品牌中介門店的工作人員證實(shí)，雖然相較今年1月最低點(diǎn)，現(xiàn)在整租房源的租金已經(jīng)有所上漲，但還是低于去年暑期的價格。

“過去一房難求，現(xiàn)在是房子難租?！敝薪楣ぷ魅藛T王陽說，他所在片區(qū)租賃房源今年普遍下跌了500元左右。許多房東為了更快出租房子，都抱團(tuán)做廣告推介租房信息。

此前，一直把房子委托給中介機(jī)構(gòu)出租的胡先生表示，今年他出租的房子已經(jīng)空置了好幾個月，目前房租價格已經(jīng)比年前降了600元/月，但仍乏人問津。最近兩個月連問租房的人都沒了，自己的心里有些焦慮。

今年6月，胡先生將自己在徐匯區(qū)康健路的兩房房源以約5800元/月的價格掛到中介處出租，希望可以用租金收入抵部分房貸和裝修費(fèi)用，今年年初時，為了提高租金，他還花費(fèi)幾萬元將房子翻新了一下。

按往常來看，胡先生的房子不僅挨著上海師范大學(xué)和上海應(yīng)用技術(shù)大學(xué)，還是“地鐵房”，這樣的房子一般很受在附近求學(xué)的學(xué)生群體或者在漕河涇工作群體歡迎?！扒皫啄旰芎米獾模袝r一周都不到就有下家租客接手了?！焙壬硎?，今年房租價格下調(diào)了近10%，而且不僅是自己的房子，由于疫情原因，學(xué)校封校，周遭企業(yè)人員縮減厲害，即使是畢業(yè)季，附近片區(qū)的租房價格也只跌未漲。

一線城市畢業(yè)季租賃房源套均總價變化（元/月）

胡先生的情況并非個例，克而瑞租賃數(shù)據(jù)顯示，上海7-8月租金均價從6955元/套/月跌至6639元/套/月，與去年相比下跌了4.54%，除深圳同比微漲0.60%以外，畢業(yè)季其他一線城市的套均價均未達(dá)到去年同期水平，北京、廣州的跌幅分別為9.33%、2.49%。

就當(dāng)前租房市場來看，隨著市場上租賃房源的不斷增加，租客心理價位也在不斷調(diào)低，房東則不敢貿(mào)然漲租，特別是一些沒能成功在租賃旺季租出去以及今年新進(jìn)入租賃市場的房東，甚至有部分愿意降價以達(dá)到出租的目的。

03

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房源減少，想租學(xué)區(qū)附近依然靠“搶”

值得注意的是，在我們調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，與整體租賃市場的下跌趨勢相反，一線城市重點(diǎn)學(xué)區(qū)地塊租房市場依然火熱。

在深圳福田區(qū)工作的羅先生所租住的學(xué)區(qū)房位于深圳較好的學(xué)區(qū)之一，為了讓孩子接受優(yōu)質(zhì)教育，羅先生于今年9月搬家至此，由于目前深圳市各區(qū)義務(wù)教育入學(xué)都實(shí)行積分入學(xué)，他選擇租住學(xué)區(qū)房小區(qū)，目的就是為孩子多存一點(diǎn)積分，以便未來有更大的機(jī)會進(jìn)入名校。

羅先生告訴我們：“因?yàn)橐咔樵颍赡芷胀ǖ姆孔拥鴥r了，但這里的房租我觀察了小半年都沒變化，而且像這種可以長租的精裝修房源更需要‘搶’，我租的這個房子六十多平米，大概每個月租金在八千元左右，我簽合約是直接簽了五年的，想以積分的這種形式，讓孩子去上這里的小學(xué)?！贝藭r羅先生的孩子還不到半歲。

“福田區(qū)學(xué)區(qū)房二手房雖然今年的成交價格有小幅回落，但租金價格波動并不大，有的優(yōu)質(zhì)房源甚至在上漲。”一位深圳福田區(qū)某學(xué)區(qū)房銷售人員表示，“目前深圳租房市場的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房源量明顯減少，一旦有一套優(yōu)質(zhì)的房源上架，基本上還是要靠手速才能成功搶到的?！?/p>

不僅是深圳，上海學(xué)區(qū)附近房源租售也在畢業(yè)季結(jié)束后迎來市場高峰期。我們走訪發(fā)現(xiàn)，8月底，上海示范高中較為集中的學(xué)區(qū)板塊二手房租賃成交量環(huán)比大幅增長，其中，在學(xué)校周邊“陪讀”的租客占到租賃上門客總量的50%以上。

在陪讀家長中以高中生居多，他們對房子的要求一般是離學(xué)校近、家電齊全、環(huán)境較好，甚至有一些家長將自己原本居住的房子出租，再到孩子學(xué)校附近租房住。

王女士便是其中一位前來租房的陪讀家長，王女士家住莘莊，孩子今年考入上海中國中學(xué)，為了離學(xué)校跟進(jìn)，王女士一家將原有房屋出租，租借了學(xué)校直線距離1000米內(nèi)的一套75平方米的兩房一廳，精裝全配，月租金約7600元。初步計(jì)算，扣除莘莊出租房屋后的收益，他們每月還需補(bǔ)貼約1500元，為了孩子讀書，家長心甘情愿。

“以兩室一廳的房子為例，裝修、設(shè)施較新的房源每月租金在5500元至7000元之間，舊一點(diǎn)的房源每月租金一般在5000元左右。有的家長租房并不居住，只是為了讓孩子中午能有個地方吃飯休息，所以一室一廳、兩室一廳的小戶型房源很受歡迎，離學(xué)校距離近的房源租金相對要高一些?！毙靺R區(qū)某品牌中介門店一名工作人員介紹說。

他還告訴我們，學(xué)區(qū)房在特殊時期更是稀缺資源，目前距離上海中國中學(xué)200米的小區(qū)已無任何掛牌出租的房源。

據(jù)了解，此類陪讀家庭“租一借一”的現(xiàn)象屢見不鮮，中介機(jī)構(gòu)工作人員也表示，8月開始，租客已從前兩個月的應(yīng)屆畢業(yè)生、公司職員等為主，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榕阕x租客居多。

綜合來看，今年畢業(yè)季一線城市整體租賃市場表現(xiàn)不如人意，主要還是受疫情影響，雖然隨著疫情的逐步恢復(fù)，整體市場有向好趨勢，但是疫情對整體經(jīng)濟(jì)影響仍在持續(xù)。租賃市場本身受市場就業(yè)率與收入水平影響較高，隨著人們對未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期的降低，預(yù)計(jì)未來一段時間內(nèi)，一線城市租賃市場的租金價格還將有一定下調(diào)空間。

與此同時，我們也發(fā)現(xiàn)，對于長期租賃需求而言，租金價格并不會受短期疫情影響而發(fā)生太大改變。如“陪讀”租客的租賃周期長短取決于孩子的求學(xué)時間，與市場上普遍的“一年一簽”不同，大多陪讀租客都希望簽3年的長約，但業(yè)主往往不認(rèn)同，于是，部分租客也會與房東簽個備注協(xié)議，申明同等條件下具有優(yōu)先租賃權(quán)。

來源：丁祖昱評樓市

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