本文轉(zhuǎn)載自公眾號(hào)【櫻桃大房子】

昨天晚上，湖北荊州發(fā)布通知，停止執(zhí)行調(diào)控松綁的政策。

4月18日，荊州市政府印發(fā)《關(guān)于有效應(yīng)對(duì)疫情促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康運(yùn)行的若干意見》提出從降低首付比例、提高公積金貸款額度和免購房契稅方面讓利購房者。

在購房首付方面，《意見》提出，居民家庭購買首套房時(shí)首付比例不低于20%；購買二套房且首套房貸款未結(jié)清的居民家庭，首付比例不低于30%。

而此前，荊州市執(zhí)行的房貸政策為，購買首套房的首付比例普遍不低于30%，二套房首付比例普遍不低于50%。

這是最近一個(gè)多月，青島、海寧、廣州、濟(jì)南、寶雞、駐馬店之后第七個(gè)放松調(diào)控后，很快又取消的城市，都是幾日游。

明知山有虎，偏向虎山行。

反映出的是地方政府救市的迫切心理，地方快受不了了。

樓市調(diào)控了兩三年，市場(chǎng)本來就已經(jīng)不堪重負(fù)，疫情更讓地方經(jīng)濟(jì)下行和財(cái)政雪上加霜，所以地方放松調(diào)控的欲望非常強(qiáng)烈，松綁也很沖動(dòng)。

但政策出來受到輿論關(guān)注后，壓力也很大，上頭不允許，后面又只不得不撤回。

其實(shí)今年救市的城市非常多，有的為什么能執(zhí)行，有的卻撤回了？

總結(jié)來看，針對(duì)限購，人才，公積金，契稅補(bǔ)貼，救企業(yè)的政策大部分都可以執(zhí)行。

但只要是降低住宅購房信貸的首付變化政策，全部被收回，哪怕是調(diào)整公積金的首付比例也不行。

人才政策成為各地的發(fā)力點(diǎn)。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，整體看，2020年截至日前，全國各地人才政策發(fā)布已經(jīng)超過60城市。

人才政策是個(gè)特別好的政策，各地玩的越來越順手，也越來越爐火純青。

一是上面支持，所以地方可以名正言順，不會(huì)被收回。

二是還能暗度陳倉，有助于破限購，給樓市輸送購房者。

所以這幾年的搶人標(biāo)準(zhǔn)一年比一年低，今年已經(jīng)不是搶人才了，而是直接搶人了。

現(xiàn)在石家莊、沈陽、南昌都是零門檻落戶了，根本不需要學(xué)歷。

未來跟隨零門檻落戶的省會(huì)城市會(huì)越來越多。

杭州就是嘗到了搶人的甜頭，2019年成為全國人口流入第一大市，超過了深圳。

廈門、寧波、佛山常住人口增速也大幅加快了。

特別是西安、南京、杭州等城市，在2019年力度空前基礎(chǔ)上，今年還在繼續(xù)加碼人才政策，降低標(biāo)準(zhǔn)。

今天以廈門為例。

廈門今年3月的人才政策可以說讓限購大幅放松，只要是本科或者弄個(gè)技能證就可以落戶，再簽個(gè)勞務(wù)合同一年就可以買房。

不過主要是針對(duì)島外，島內(nèi)沒松。

政府主要是想給島外去庫存，而島內(nèi)新房少，不需要。

2019年廈門常住人口增加18萬，疫情在三四月緩解后島內(nèi)稀缺的學(xué)位房就蠢蠢欲動(dòng)了。

廈門的人說感覺島內(nèi)的人是少了，但是感覺學(xué)位越來越緊張，學(xué)生越來越多。

這是因?yàn)閸u內(nèi)教育資源好，很多閩南的人都會(huì)想辦法把自己的孩子送到廈門島內(nèi)來上學(xué)。

特別是廈門落戶政策放寬之后，人口流入還是有效果的。

廈門中介告訴我，4月份有一個(gè)片區(qū)被并入廈門實(shí)驗(yàn)小學(xué)的房子，價(jià)格一下從6萬多漲到10-13萬，因?yàn)樵瓉韺?shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房就在13萬左右。

但除了學(xué)位房漲，島內(nèi)島外的老破舊甚至還在跌，而次新房較為穩(wěn)定。

有廈門小伙伴告訴我，她2019年1月份買的島內(nèi)松柏學(xué)區(qū)房大概4.5萬，今年目前5萬6左右。

而她同事19年跟差不多時(shí)間買的島內(nèi)老破小，不帶學(xué)區(qū)聽說價(jià)格最近還跌了一些。

廈門昨天開始了今年第一次土拍，就拍出了一個(gè)百億地王，這是島內(nèi)寸土寸金的思明區(qū)十年之后再次出讓的商住地塊，稀缺性不言而喻。

拿出這么好的地，可見政府很想提振市場(chǎng)信心，也想盡快修復(fù)疫情的財(cái)政損失。

島內(nèi)一地難求，所以吸引了很多開發(fā)商去搶。

最后成交總價(jià)為103.55億元，成交樓面價(jià)50599元/平方米，溢價(jià)率43.8%，限價(jià)70800萬/平米，開發(fā)商還是有盈利空間的。

今天島外集美新城中海杏林鷺灣，預(yù)售價(jià)格批到了4.2-5.4萬/平米，限價(jià)明顯放松了，旁邊建發(fā)央著帶精裝，也才4.2萬的價(jià)格。

當(dāng)然賣不賣的動(dòng)，要看市場(chǎng)接不接受了。

未來我覺得廈門樓市依然會(huì)是學(xué)位房上漲，資金集中流入島內(nèi)，升值空間更大，而島外可能集美新城因?yàn)槁墒炝?，也?huì)好一點(diǎn)，其他區(qū)域因?yàn)橥恋毓┙o量較多，壓力會(huì)比較大。

這個(gè)跟深圳片區(qū)分化很相似，后面我還會(huì)專門寫文章分析，多拿幾個(gè)城市舉例子。

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