文|凱風(fēng)

來(lái)源|國(guó)民經(jīng)略

阿基米德說(shuō)，給我一個(gè)支點(diǎn)，我將撬動(dòng)整個(gè)地球。

這句話的現(xiàn)代版相當(dāng)清晰：“給我一個(gè)杠桿，隨時(shí)就能撬動(dòng)房?jī)r(jià)”。

那么，誰(shuí)是中國(guó)杠桿率最高的城市？

01

這是第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)的23城杠桿率：

這里的杠桿率，分為資金杠桿率和住戶部門杠杠率。

前者相當(dāng)于居民貸款與居民存款之比，代表資金杠桿；后者是居民貸款與GDP之比，衡量的是宏觀杠桿。

從資金杠桿率（居民貸款/居民存款）來(lái)看，7城市超過(guò)100%：

廈門（161.7%），杭州（138.8%），南京（137.9%），深圳（137.2%），合肥（122.9%），蘇州（109.2%），廣州（103.9%）。

居民存款是資金儲(chǔ)備，居民貸款則是債務(wù)。債務(wù)擴(kuò)張過(guò)快而資金儲(chǔ)備不足，就會(huì)帶動(dòng)資金杠桿率不斷攀升。

資金杠桿率高，意味著樓市投資熱情高漲。

在樓市上行期，這些投資行情能迅速轉(zhuǎn)化房?jī)r(jià)上漲的刺激力，而在樓市下行期，這些缺乏資金支持的債務(wù)，也很容易淪為懸在房?jī)r(jià)頭頂?shù)倪_(dá)摩利克斯之劍。

02

與資金杠桿率相比，住戶部門杠桿率，更能看出一個(gè)城市的整體負(fù)債水平。

從住戶部門杠桿率（居民貸款/GDP）來(lái)看，6城超過(guò)80%：

杭州（107.4%），溫州（94.1%），廈門（84.2%），深圳（83.2%），南京（81.6%），廣州（80.9%）。

住戶部門杠桿率超過(guò)80%，究竟算不算高？

這里可以與全國(guó)及國(guó)際水平作為對(duì)比，2020年上半年，中國(guó)居民杠桿率（居民貸款/GDP）高達(dá)59.7%，相比2019年末55.8%，上升3.9個(gè)百分點(diǎn)。

這一數(shù)字已經(jīng)趕平國(guó)際平均線（59.7%），遠(yuǎn)超新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體（59.7%），離發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體只有10多個(gè)點(diǎn)的空間。

發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的居民杠桿率平均水平為72.1%，這意味著杭州、溫州、廈門、深圳、南京、廣州等城市均已超過(guò)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的水平。

居民杠桿率過(guò)高，影響有多大？

一方面，居民杠桿率攀升，會(huì)持續(xù)擠壓消費(fèi)，這在內(nèi)循環(huán)時(shí)代尤其顯得格格不入。

根據(jù)央行《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2019）》，控制人均可支配收入、社會(huì)融資規(guī)模等因素后，居民杠桿率水平每上升1個(gè)百分點(diǎn)，社會(huì)零售品消費(fèi)總額增速會(huì)下降0.3個(gè)百分點(diǎn)左右。

另一方面，居民杠桿率增長(zhǎng)過(guò)快，問(wèn)題更需要重視。從2008年到2020年，我國(guó)居民杠桿率從18%增長(zhǎng)到59.7%，擴(kuò)大了3倍多，增速在全球首屈一指。

正因?yàn)檫@一點(diǎn)，銀保監(jiān)會(huì)年初曾表態(tài)：

防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制居民杠桿率過(guò)快增長(zhǎng)。

而在3-4年前，當(dāng)時(shí)的政策態(tài)度還是“我國(guó)還有加杠桿空間”，決策基調(diào)正在發(fā)生重大變化。

03

哪些城市最為突出？

綜合來(lái)看，無(wú)論是資金杠桿率還是住戶部門杠桿率，杭州、廈門、深圳均處于較高水平。

無(wú)獨(dú)有偶，深圳、杭州、廈門在房?jī)r(jià)收入比也位居全國(guó)前列。2019年，深圳房?jī)r(jià)收入比高達(dá)35.2，廈門為22.8，杭州為17.7，均處于較高水平。

這三地樓市指數(shù)之所以全部高企，在于樓市熱度居高不下，吸引的不只是本地的購(gòu)買力，還有來(lái)自本省乃至全國(guó)的投資客。

這種局面的存在，必然帶動(dòng)這幾地樓市指數(shù)脫離本地居民的實(shí)際收入水平，呈現(xiàn)出一定的泡沫特征，除了擠壓消費(fèi)、擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)之外，還潛藏著較高的金融風(fēng)險(xiǎn)。

換言之，在高杠桿率面前，這幾地的房?jī)r(jià)易漲易跌，漲起來(lái)一飛沖天，跌起來(lái)也有可能超乎預(yù)期。

當(dāng)然，如果經(jīng)濟(jì)能夠一直高速增長(zhǎng)，這些風(fēng)險(xiǎn)不過(guò)是提前預(yù)支未來(lái)，負(fù)面效應(yīng)隨著時(shí)間的流逝可以逐步消化殆盡；然而，一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)失速，這些被透支的未來(lái)，很容易對(duì)當(dāng)下帶來(lái)超出預(yù)期的影響。

04

哪些城市，處于合理水平？

作為一線城市，北京、上海，杠桿率處于相對(duì)合理水平。上海的資金杠桿率僅為75.9%，北京僅為49.2%；上海的住戶部門杠桿率為66.3%，北京為55.4%，處于中游水平。

北京、上海之所以杠桿率處于合理區(qū)間，一方面在于這兩地是中國(guó)的天花板城市，集聚了來(lái)自全國(guó)的資金，資金實(shí)力、GDP規(guī)模最為雄厚，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較高。

另一方面，北京、上海都是樓市調(diào)控的模范生。京滬限購(gòu)限貸門檻最高，且與廣深大開(kāi)落戶之門不同，京滬的落戶門檻最為森嚴(yán)，杜絕了借人才政策直通售樓處的炒作空間。

以北京、上海為錨，資金杠桿率+住戶部門杠桿率雙雙超出的城市：廈門、杭州、南京、深圳、廣州、貴陽(yáng)、溫州。

作為非經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，貴陽(yáng)、溫州尤其值得注意，昆明、合肥與上海不想不相上下，同樣需要注意。

05

樓市杠桿率低，是不是好事？

樓市杠桿率過(guò)高，意味著透支未來(lái)購(gòu)買力、擠壓消費(fèi)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。

但樓市杠桿率過(guò)低不一定是好事，可能意味著城市吸引力不足，通過(guò)杠桿來(lái)撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的刺激效應(yīng)同樣不足。

我們不難發(fā)現(xiàn)，樓市杠桿率呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)：一是南方城市整體高于北方；二是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，居民更敢負(fù)債。

相比而言，東北西北地區(qū)城市，雖然樓市杠桿率、房?jī)r(jià)收入比均不高，但這些地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、人口持續(xù)流出，產(chǎn)業(yè)上缺乏亮點(diǎn)，樓市上自然也是缺乏亮點(diǎn)。

所以，無(wú)論任何投資，面對(duì)杠桿率過(guò)高的城市要謹(jǐn)慎，但對(duì)于杠桿率低于同等能級(jí)的城市也要注意，至于那些房?jī)r(jià)跌到白菜價(jià)的城市，更不用說(shuō)。

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