來源： 地產情報站

隨著購房利率的下降，居民的購房意愿正在逐步提升。

易居房地產研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，全國居民購房杠桿率為32.2%，環(huán)比上升0.1個百分點，同比上升0.4個百分點。

而這，已經(jīng)是杠桿率連續(xù)三個季度環(huán)比上升了。

01 購房杠桿率再攀升

居民杠桿率，指的是居民債務和GDP之比。居民購房杠桿率，指的是居民購房新增貸款與住宅銷售之比。

在我國的居民債務構成中，房貸絕對是其中翹楚。

今年4月，中國人民銀行調查統(tǒng)計司發(fā)布了2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產負債的情況調查，結果顯示我國城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產317.9萬元，住宅是資產構成的主要部分，房貸占家庭總負債的75.9%。可見房貸對居民杠桿率影響之大。

近日，上海易居房地產研究院公布了全國居民購房杠桿率，二季度為32.2%，這已是連續(xù)三個季度同比上漲。

而居民購房杠桿率的提升，對居民杠桿率的影響也是顯而易見的。2020年二季度，我國住戶部門杠桿率（居民杠桿率）上升至59.7%，環(huán)比上升1.9個百分點，同比上升5.5個百分點。

對于居民杠桿率的節(jié)節(jié)攀升，近年來，社會各界都表現(xiàn)出了擔憂。2018年，銀監(jiān)會主席郭樹清表示，居民家庭的杠桿率需要降低，“這幾年居民杠桿率提升得非?？欤呛芪ｋU的”。

居民杠桿率的提升，對于整個市場而言，并非好事。不斷提升的杠桿率，也意味著普通居民的購買力正在快速消耗，一分錢得掰成兩半花。

在眾多城市中，總有些地方冒尖。2018年，杭州居民杠桿率達到103.2%，而廈門、溫州、海口、深圳這四個城市，居民杠桿率也超過了80%。如今回過頭來看，這些城市大多有兩個共性：房價高、房屋投資屬性強。

房貸利率降低之后，這些城市的樓市，異動也非常明顯。

02 流入樓市的資金

現(xiàn)在買房，掏空6個錢包的比比皆是。大中小城市之間的房價差距如同鴻溝，難以逾越。

環(huán)顧我們身邊，借錢買房的人占絕大多數(shù)，父母、親戚先借上一輪，再用信用資金、消費貸、經(jīng)營貸繞道湊首付的人數(shù)不勝數(shù)。之前深圳炒房客爆出來的雷，就跟銀行限制房屋抵押經(jīng)營貸有關。

在爆雷之前，又有多少炒房客靠著七七八八的貸款杠桿，成功地撬起了深圳的房子呢？

值得注意的是，盡管房價在迅速攀升，但是流入深圳的住戶部門貸款，卻并沒有我們想象的多。有媒體統(tǒng)計了2017年上半年至2020年上半年深圳居民中長期貸款的數(shù)據(jù)，得出的結論讓人略感不適。

2017年上半年，深圳居民中長期貸款增加1020.24億元；2018年上半年，居民中長期貸款增加1011.42億元；2019年上半年，中長期貸款增加877.31億元；2020年上半年，中長期貸款增加1036.53億元。

從這個數(shù)據(jù)來看，銀行提供的中長期貸款并沒有明顯增加，甚至2019年還減少了。

然而，深圳市的房屋總價卻在攀升。某二手房網(wǎng)站顯示，深圳市前海的房屋均價在2019年8月還是76367元/平方米，到了2020年8月已經(jīng)超過10萬元/平方米。漲幅之大，讓人嘆為觀止。

相較之下，沒有出現(xiàn)明顯增長的中長期貸款數(shù)額，就有幾分“可疑”了。這只能說明兩個問題，要么是深圳的房貸利率下降了，抵消了房價增長部分；要么是有外部資金流入本地樓市，對沖了那一部分增長的房價——換而言之就是，在過去幾年里，炒房客在深圳入局了。

從此前的媒體披露中我們能夠看到，明顯是后者的可能性更大。

隨著資金大量流入樓市，2020年的樓市，并不被經(jīng)濟大勢而左右，反倒是闖出了一片屬于自己的天空。然而，跟購房市場的火熱不同，房企的世界，寒風伴著凄雨。

2019年全年有330家房企發(fā)布了破產文書，而今年形勢更嚴峻，僅上半年就有228家房企倒閉。而這些倒閉的房企大多集中在三四線城市，以中小型開發(fā)商為主。受到2020年的疫情黑天鵝事件沖擊，不少原本就陷入資金困局的房企，加速了破產的步伐。

03 買房不如買黃金？

大量資金流入樓市，造成的直接后果就是房價整體上浮。

2016年，史無前例的貨幣化棚改政策對樓市的影響延續(xù)至今。在這一波浪潮中，大量三四線及以下城市的房價快速攀升，房價過萬的中小城市比比皆是，然而當?shù)氐慕?jīng)濟并不能支撐起這個房價。三四線城市的二手房市場乏人問津，大多數(shù)有價無市。

那些真正打破了房價“下限”的城市，比如鶴崗，房價最終的走向是一降再降，去年還是5萬一套，今年2萬就能入一套。即使是近幾年在炒房道路上漸行漸遠的杭州，其二手房市場也遠沒有想象的火熱，從2019年7月到2020年7月，實際的二手房成交價格也在下降。

而最近所謂的“火熱”，實際上是樓市的回暖。其中自然不乏高位接盤者，據(jù)易居房地產研究院調查，大眾在購房時的考量越來越多，害怕高位接盤是重要因素。撕開了遮羞布的房地產行業(yè)，也讓越來越多的人開始質疑：房子還是投資首選嗎？

曾經(jīng)的“萬通六君子”之一、如今的御風集團董事長馮侖昨天說：“如果是投資，在當下我會選擇買黃金，而不是買房子。因為這個房子有不確定性，比如說今天契稅又漲了。另外，70年以后續(xù)期到底要交多少錢也不確定。總之，房子有很多不確定性，但是黃金很確定。”

馮侖的言論值得深思，但同時站長也要提醒大家，黃金經(jīng)過一輪暴漲后，本周已經(jīng)開始上演過山車行情，起伏之大絕不是普通人能承受的。大佬的話大家聽聽就罷了，具體是買房子還是買黃金，勸大家量力而行，慎重出手。

而且，馮侖的論據(jù)也是建立在居民家庭已有房產、還有閑錢的基礎上。如果沒有房子，也沒有票子，那還是湊首付買房吧。

04 結語

房價到底能不能繼續(xù)大漲，現(xiàn)在還沒有一個定數(shù)。但可以肯定的是，未來出現(xiàn)大漲的機會已經(jīng)不多。

正如房地產行業(yè)發(fā)展至今，資源逐漸向頭部企業(yè)聚集一樣，在城鎮(zhèn)化的進程中，前輩們已經(jīng)為后來者作出抉擇，人口流動的趨勢已經(jīng)決定了城市的未來。未來城市的發(fā)展方向，也是由人口來決定的。

人口流動的趨勢，是主觀的，也是客觀的。

每年因房價過高而逃離北上廣的人，并不少……

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