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以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：廣叔，你好！最近先是央行出臺(tái)了三道杠的調(diào)控政策，進(jìn)入9月以后恒大出臺(tái)了7折的購(gòu)房的政策，現(xiàn)在有一種輿論是今年房市不會(huì)再像往年那樣有金九銀十，我前期賣(mài)了番禺的房子想置換到琶洲的雅郡，但是家里人有建議再等等，等房?jī)r(jià)往下調(diào)整再入手，想問(wèn)您1、您怎么看廣州的房市？2、琶洲的雅郡您覺(jué)得從投資+自住的角度如何？

回答：你好。因?yàn)檎{(diào)控所以物價(jià)飛漲。恒大的七折已經(jīng)分析過(guò)了，就是噱頭。從這些零散的因素看都不能說(shuō)明房?jī)r(jià)要下跌。你要看下廣州的房?jī)r(jià)，房子已經(jīng)少了很多，房?jī)r(jià)也已經(jīng)在進(jìn)入上漲通道，業(yè)主惜售，這時(shí)候看空廣州樓市，怕是會(huì)錯(cuò)過(guò)最佳上車(chē)時(shí)機(jī)，好的房子只會(huì)賣(mài)一套少一套。雅郡近萬(wàn)勝?lài)?，花園社區(qū)，安靜，地段價(jià)值大，琶洲和金融城以東的沿江帶我都比較看好。自住+投資可以考慮。

提問(wèn)：你好，廣叔。外地戶(hù)口社保2年多。幫忙參考先在限購(gòu)區(qū)域買(mǎi)中鐵諾德，再增購(gòu)新塘，幾年后換黃埔好一些？還是先買(mǎi)新塘，2年后增購(gòu)黃埔合理一些？您之前有提示盡量?jī)?yōu)先考慮限購(gòu)區(qū)域，但也指出增購(gòu)方案也可以，現(xiàn)在不知道怎么做決定。盡量在購(gòu)第二套之前付清首套房款會(huì)好一點(diǎn)嗎？ 謝謝了

回答：你好。第一個(gè)方案要好一點(diǎn)。優(yōu)先買(mǎi)限購(gòu)區(qū)。第二套之前是否需要付清貸款，看還欠多少，如果不多當(dāng)然還清好，廣州家庭還清第一套后，第二套貸款可以5成，不然需要7成。

提問(wèn)：廣叔您好 南沙 科學(xué)城都已經(jīng)買(mǎi)了 我和媽媽名額都用了 南沙全款分期 科學(xué)城首套資格用掉了 另外在西安高陵區(qū)的乾基九境城有套房子 是繼續(xù)持有還是出售置換 置換的話(huà)就首付60萬(wàn) 買(mǎi)哪里好 謝謝

回答：你好。還有價(jià)值，賣(mài)也等10號(hào)線(xiàn)開(kāi)通了再賣(mài)。

提問(wèn)：你好廣叔，廣州天河區(qū)珠江新城的嘉裕公館120平三房，因?yàn)槟舷虻亩际谴髴?hù)型，小戶(hù)型很少放賣(mài)，中?；ǔ菫车姆孔有?hù)型很少，大戶(hù)型買(mǎi)不起…現(xiàn)想請(qǐng)教您嘉裕公館北向三品房1200萬(wàn)現(xiàn)在可以入手嗎？還有上漲空間嗎？

回答：你好，朝北戶(hù)型的自住稍微差了點(diǎn)，價(jià)格控制在1100左右比較合適。 除此之外總價(jià)1000+，珠江新城3房可選的還不少，比如 1、西區(qū)：保利香檳、碧海灣、保利108公館 2、中區(qū)：中?；ǔ菫场⒓卧９^ 3、東區(qū)：粵海麗江花園、海濱花園、力迅上筑 珠江新城核心區(qū)畢竟還是目前廣州最好的地方，未來(lái)的上限肯定是不止10萬(wàn)的。 但是起價(jià)已經(jīng)很高了。所以后市恐怕空間不大，恐將跑輸大盤(pán)。但是保值問(wèn)題不大。 自住可以根據(jù)自己喜好考慮，投資不是好的標(biāo)的。

提問(wèn)：廣叔好，首套房，純投資： 1、最近關(guān)注員村附近，員村的投資價(jià)值如何？ 2、都市蘭亭和天一莊如何選？那個(gè)更優(yōu)？ 3、都市蘭亭里里面的回遷房（E棟）能買(mǎi)嗎？有什么風(fēng)險(xiǎn)？ 4、投資是建議三房?jī)?yōu)先嗎？目前大概多少單價(jià)可以入手？ 第一次提問(wèn)、感謝廣叔

回答：你好，都市蘭亭縮在員村一橫路里面，交通不便，雖然離地鐵5號(hào)線(xiàn)員村站很近很近，但周邊亂七八糟的感覺(jué)真心不太好 天一莊更加的靠近黃埔大道，中間隔著恒安大廈（來(lái)過(guò)這里不下10次，都是接離婚被逼的），交通上更優(yōu)，而且隔壁還有13號(hào)二期白馬港站，增量還是不錯(cuò)

提問(wèn)：你好廣叔，考慮到兩小孩二年多后要用學(xué)位，現(xiàn)房子在黃邊地鐵口時(shí)代玫瑰園大三房，市價(jià)近500萬(wàn)余按揭160萬(wàn)，我現(xiàn)在到底是賣(mài)掉，四成名額置換天河800萬(wàn)左右?guī)W(xué)位兼自住，還是走全款再抵押，已有兩套按揭只能全款，方式買(mǎi)入300萬(wàn)左右天河北小學(xué)位房呢？置換的話(huà)感覺(jué)現(xiàn)在也不好出手，能先買(mǎi)后賣(mài)，鎖定房子后拖延至明年下半年，然后小陽(yáng)春再賣(mài)出。持有的話(huà)玫瑰園的房子后續(xù)能否跑贏大市，不知道南哥你覺(jué)得哪個(gè)方案好一點(diǎn)？

回答：你好，從你的方案中讓我感覺(jué)，你既想買(mǎi)在低點(diǎn)，又想賣(mài)在高點(diǎn)，這種想法要不得，不要把自己逼在這個(gè)一高一低的節(jié)奏當(dāng)中，很難兌現(xiàn)。如果你確實(shí)對(duì)學(xué)位有需求，建議走全款再抵押。

提問(wèn)：廣叔你好，我已經(jīng)在福田海濱廣場(chǎng)有一套65平二房（靠近濱河大道南向住房），購(gòu)買(mǎi)于2017年，目前在老婆名下，自己名下無(wú)貸款記錄及房產(chǎn)信息；目前手頭還有130萬(wàn)左右想真離婚購(gòu)買(mǎi)第二套，實(shí)現(xiàn)3成首付投資住房（也有考慮自住，孩子還不到一歲未來(lái)考慮學(xué)區(qū)），正在考慮龍崗片區(qū)的房子，計(jì)劃是在中海康城和金地龍城中間選擇一套89平三房，請(qǐng)問(wèn)這種資產(chǎn)配置計(jì)劃是否合理？合理的話(huà)選擇哪個(gè)未來(lái)合適，如果不合適請(qǐng)問(wèn)是否應(yīng)該賣(mài)掉現(xiàn)有住房在西部買(mǎi)個(gè)更大的改善住房兼顧未來(lái)孩子教育，謝謝！

回答：你好，海濱廣場(chǎng)都是95年的老社區(qū)，最大的短板還是樓齡、社區(qū)環(huán)境和學(xué)位。 房?jī)r(jià)基本算是疲軟、基本沒(méi)有什么出彩表現(xiàn)。 建議出手置換一套中部或者西部的學(xué)位改善盤(pán)。 1套優(yōu)質(zhì)住宅漲幅，好過(guò)2套非優(yōu)質(zhì)住宅的漲幅。 優(yōu)先南山和寶中

提問(wèn)：你好廣叔，我想咨詢(xún)一下按揭貸款的問(wèn)題，我們夫妻目前沒(méi)有購(gòu)房名額，家庭名下深圳三套房，明年父母可以隨遷入戶(hù)，想用父母的名額來(lái)買(mǎi)房，但父母年齡均超過(guò)60周歲，請(qǐng)問(wèn)還可以按揭貸款嗎？如果可以的話(huà)，最長(zhǎng)能貸款幾年呢？

回答：你好。年齡+貸款年限，不超70歲，這樣月供壓力會(huì)有點(diǎn)大， 可以考慮全款抵押！

提問(wèn)：你好廣叔，我目前在西鄉(xiāng)松茂御龍灣有一套小三房在我老公名下！老家一套在我哥名下！我目前情況是無(wú)房無(wú)貸！我是深戶(hù)！小孩目前上小學(xué)三年級(jí)，想買(mǎi)一套好一點(diǎn)的初中學(xué)位房！寶中我有關(guān)注（華聯(lián)城市全景）、南山陽(yáng)光帶海濱城（南外高新）、科宛學(xué)里（南外科華）、聽(tīng)說(shuō)寶安中心區(qū)的泰華梧桐島今年要開(kāi)盤(pán)、目前首付能拿出350w,請(qǐng)問(wèn)到底買(mǎi)哪里好？方案2:（還是買(mǎi)50平方左右的學(xué)位房，再用別人名字買(mǎi)一套投資——沙井海岸城

回答：你好，學(xué)校對(duì)比：南外高新>南外科華 華聯(lián)城市全景位于創(chuàng)業(yè)路和公園路交口，這一區(qū)域是除寶安中心之外的第二梯隊(duì)高價(jià)區(qū)域，得益于寶安中學(xué)學(xué)位的加持，交通上位位于5號(hào)線(xiàn)洪浪北和靈芝站之間，6站到前海灣，在建12號(hào)線(xiàn)接駁靈芝地鐵站，2022年通車(chē)，通往科技園、后海、深圳灣、蛇口赤灣，周?chē)涮咨虡I(yè)體豐富，大范圍舊改。樓盤(pán)是大花園，人車(chē)分流，華聯(lián)80%的戶(hù)型為雙拼。 華聯(lián)城市全景車(chē)位達(dá)不到1:1，戶(hù)型一般，優(yōu)勢(shì)是原值高，多付首付或者全款稅費(fèi)少，缺點(diǎn)是小戶(hù)型看馬路，戶(hù)型一般。 寶安中學(xué)推薦：勤誠(chéng)達(dá)、中洲華府、華聯(lián)城市全景 投資角度更傾向方案2，2套房升值潛力大于1套，囤面積。

提問(wèn)：你好廣叔，我18年買(mǎi)了蛇口海伴雅居的小3房，明年要滿(mǎn)三年了。我現(xiàn)在糾結(jié)的是，是否需要進(jìn)行置換？置換一個(gè)小區(qū)次新，大3房。我自己蠻喜歡蛇口片區(qū)的，如果置換，不知道還是選擇附近呢？比如南海玫瑰園？還是有什么更好的選擇？預(yù)算首期500萬(wàn)左右，五成，月供3萬(wàn)左右。您有什么建議？

回答：你好，如是同片區(qū)置換，南海玫瑰園肯定優(yōu)于海伴雅居。但是1000萬(wàn)的總預(yù)算只能買(mǎi)到70多平的2房，2房換2房改善的意義不大啊。如果換同小區(qū)的3房，海伴雅居這個(gè)盤(pán)升值又弱了一點(diǎn)。1000萬(wàn)在蛇口沒(méi)有太多的選擇，我覺(jué)得自住問(wèn)本心吧。

如果追求更大的居住空間，就換同小區(qū)的大3房，如果覺(jué)得兩房夠用了，就換南海玫瑰園。但無(wú)論選哪個(gè)，小的換大的，便宜的換貴的，加大杠桿和家庭負(fù)債率都是正確的選擇。

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