物業(yè)行業(yè)是如今的風口行業(yè)，但對物業(yè)的認識卻不一，這個行業(yè)的本質(zhì)到底是什么？

9月18日，在上海舉辦的“Jump大會”上，萬科集團合伙人、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全在題為《物業(yè)的本質(zhì)》演講中給出了答案，并詳細闡述了物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀、痛點、本質(zhì)及解決方案。

萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全的演講現(xiàn)場。

物業(yè)與多業(yè)權(quán)

他從錦旗事件談起?！笆盏藉\旗后，寧波萬科物業(yè)發(fā)了一封公告，公告發(fā)出后，上了微博熱搜，因為出現(xiàn)了觀點和內(nèi)容，形成了一個對行業(yè)的討論。如果冷靜下來，看行業(yè)是什么，這樣會很有價值?！?/p>

朱保全列舉了兩個數(shù)據(jù)。上市物業(yè)公司市盈率中位值已經(jīng)大于45倍。但從外接的二手物業(yè)數(shù)據(jù)看，起始物業(yè)費收繳率小于70%。這兩個數(shù)據(jù)相關(guān)聯(lián)，不難得出一個答案：物業(yè)公司收投資人錢的能力遠大于收客戶錢的能力。而從人才的角度，物業(yè)行業(yè)90%小于本科，地產(chǎn)行業(yè)80%大于本科，而基金和投行99%大于本科?！拔乙恢痹诳嗫嗲髥枺旱降资且蝗簞趧诱吒沙隽肆罡咧巧虡返贸鲥X的行業(yè)？還是一群高智商投資人投出了一個不為人知的故事？”

對于“物業(yè)”一詞，在黑石報告中是資產(chǎn)，在大家的語言中是“四?！保谫Y本市場則是分散的市場+保安攔截+最后一百米服務(wù)。朱保全認為，城市很重要的一個數(shù)據(jù)叫容積率，物業(yè)管理是一個跟容積率非常相關(guān)的事情。而不動產(chǎn)有兩重屬性：產(chǎn)權(quán)屬性和資產(chǎn)屬性。用途上，對應的是使用和租賃。用四象限圖來看，單一業(yè)權(quán)會涉及FM（設(shè)施管理）和PM（物業(yè)管理），多業(yè)權(quán)下則全是PM。

物業(yè)的本質(zhì)

在有了區(qū)隔后，物業(yè)的本質(zhì)就清晰起來?！霸谝粋€建筑里邊形成了多個業(yè)權(quán)或者多個租戶的時候，在這種公共部位，電梯、樓道、大堂、綠化等等這些事情上，需要一個第三方的人來替大家把它管起來?！敝毂Ｈ扔魇恰叭齻€和尚挑水”，需要先湊份子，再請人，物業(yè)費是按套內(nèi)面積計算，而支出是套外的公共面積來支出。

在這種關(guān)系的基礎(chǔ)上，朱保全認為物業(yè)公司的核心能力不是“四?！?，而是游說，是專業(yè)。物業(yè)公司是用專業(yè)的能力把綠化公司、保潔公司、電梯維保公司管理好，同時需要具備跟業(yè)主對話的能力?！鞍盐飿I(yè)公司形容為管家，是特別準確的理解?！?/p>

而對業(yè)委會，朱保全認為其核心權(quán)力是游說，是公心?！埃I(yè)委會）是否愿意把一件事情去與全體業(yè)主達成共識，這是讓一個準公共經(jīng)濟變成B2B的非常核心的點。”

物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)出來的矛盾很多，朱保全認為是多方面的原因。首先是房屋資產(chǎn)背后的物權(quán)是一份很實在的權(quán)利，業(yè)主被賦權(quán)后需要行權(quán)；業(yè)主的個體、業(yè)主的群體、業(yè)主的代表，三方在信息上及利益上有一致性的問題；在物業(yè)公司總部、經(jīng)理人、基層員工間也存在一致性的問題。

萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全的演講現(xiàn)場。

物業(yè)公司值錢嗎

問題和矛盾反映了行業(yè)的諸多痛點。

但就是這樣一個充滿矛盾、價格又無法完全市場化的行業(yè)，它哪里值錢？

“現(xiàn)在，大家都覺得物業(yè)有離客戶近+保安攔截的‘天然優(yōu)勢’，可以開展多種經(jīng)營，但事實是，在過去15年里，物業(yè)公司跟各個行業(yè)沒打過一場勝仗，電梯廣告、快遞、中介、外賣、團購一一攻破，物業(yè)毫無還手之力。”

那物業(yè)還值錢嗎？

“沒有一個行業(yè)比這個行業(yè)更好?！痹谥毂Ｈ磥恚渌行袠I(yè)全是用腳投票，而物業(yè)則是51%的人的投票就能夠代表100%的人。

“所以，物業(yè)的本質(zhì)是替業(yè)主花好錢。物業(yè)和基金管理人（GP）一樣?！敝毂ＨJ為，如果能花好錢，讓業(yè)主滿意，那么提高的物業(yè)費就是超額的純收益，這是其他行業(yè)無法媲美的。“物業(yè)能在資本市場獲得20-30倍的市盈率，我覺得已經(jīng)超過了很多行業(yè)?！?/p>

那么，物業(yè)行業(yè)如何獲得更高的估值，它未來的機遇來自哪里？

“物業(yè)是個勞動密集型的行業(yè)，我們要做的就是用好基層的資源。要少一些地產(chǎn)利潤轉(zhuǎn)移，少一點商業(yè)假象，多花點錢和時間在客戶和基層員工，多一點物業(yè)的真實價值創(chuàng)造?！敝毂Ｈ珗孕?，這個行業(yè)的故事，不管是誰講的，只要城市文明還在，只要多業(yè)權(quán)的容積率還在，只要人們還生活在一起，聘請一家第三方專業(yè)公司的機會就永遠存在。

在現(xiàn)場問答環(huán)節(jié)，當被問到這些年，對物業(yè)本質(zhì)的看法是否發(fā)生變化時，朱保全表示，“為業(yè)主實現(xiàn)資產(chǎn)的保值和增值的觀點，我一直未變，它是物業(yè)最本質(zhì)的東西。”

朱保全提到，貝殼為自己選擇了兩個關(guān)鍵詞：用ACN告訴所有的中介同行，它是一家網(wǎng)絡(luò)公司；用GTV告訴所有的網(wǎng)絡(luò)公司它的客單價最高?！拔飿I(yè)行業(yè)也需要新的關(guān)鍵詞，是什么呢？一個是AUM（Asset Under Management），在這個量級上，萬科物業(yè)我估計差不多有10萬億；一個是COS（Customer on Service），你服務(wù)的客戶是多少。我覺得這兩個詞是今天物業(yè)行業(yè)還很少提的?！?/p>

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