物業(yè)行業(yè)是如今的風(fēng)口行業(yè)，但對(duì)物業(yè)的認(rèn)識(shí)卻不一，這個(gè)行業(yè)的本質(zhì)到底是什么？

9月18日，在上海舉辦的“Jump大會(huì)”上，萬(wàn)科集團(tuán)合伙人、萬(wàn)科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全在題為《物業(yè)的本質(zhì)》演講中給出了答案，并詳細(xì)闡述了物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀、痛點(diǎn)、本質(zhì)及解決方案。

萬(wàn)科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全的演講現(xiàn)場(chǎng)。

物業(yè)與多業(yè)權(quán)

他從錦旗事件談起?！笆盏藉\旗后，寧波萬(wàn)科物業(yè)發(fā)了一封公告，公告發(fā)出后，上了微博熱搜，因?yàn)槌霈F(xiàn)了觀點(diǎn)和內(nèi)容，形成了一個(gè)對(duì)行業(yè)的討論。如果冷靜下來(lái)，看行業(yè)是什么，這樣會(huì)很有價(jià)值?！?/p>

朱保全列舉了兩個(gè)數(shù)據(jù)。上市物業(yè)公司市盈率中位值已經(jīng)大于45倍。但從外接的二手物業(yè)數(shù)據(jù)看，起始物業(yè)費(fèi)收繳率小于70%。這兩個(gè)數(shù)據(jù)相關(guān)聯(lián)，不難得出一個(gè)答案：物業(yè)公司收投資人錢(qián)的能力遠(yuǎn)大于收客戶錢(qián)的能力。而從人才的角度，物業(yè)行業(yè)90%小于本科，地產(chǎn)行業(yè)80%大于本科，而基金和投行99%大于本科?！拔乙恢痹诳嗫嗲髥?wèn)：到底是一群勞動(dòng)者干出了令高智商樂(lè)得出錢(qián)的行業(yè)？還是一群高智商投資人投出了一個(gè)不為人知的故事？”

對(duì)于“物業(yè)”一詞，在黑石報(bào)告中是資產(chǎn)，在大家的語(yǔ)言中是“四保”，而在資本市場(chǎng)則是分散的市場(chǎng)+保安攔截+最后一百米服務(wù)。朱保全認(rèn)為，城市很重要的一個(gè)數(shù)據(jù)叫容積率，物業(yè)管理是一個(gè)跟容積率非常相關(guān)的事情。而不動(dòng)產(chǎn)有兩重屬性：產(chǎn)權(quán)屬性和資產(chǎn)屬性。用途上，對(duì)應(yīng)的是使用和租賃。用四象限圖來(lái)看，單一業(yè)權(quán)會(huì)涉及FM（設(shè)施管理）和PM（物業(yè)管理），多業(yè)權(quán)下則全是PM。

物業(yè)的本質(zhì)

在有了區(qū)隔后，物業(yè)的本質(zhì)就清晰起來(lái)。“在一個(gè)建筑里邊形成了多個(gè)業(yè)權(quán)或者多個(gè)租戶的時(shí)候，在這種公共部位，電梯、樓道、大堂、綠化等等這些事情上，需要一個(gè)第三方的人來(lái)替大家把它管起來(lái)。”朱保全比喻是“三個(gè)和尚挑水”，需要先湊份子，再請(qǐng)人，物業(yè)費(fèi)是按套內(nèi)面積計(jì)算，而支出是套外的公共面積來(lái)支出。

在這種關(guān)系的基礎(chǔ)上，朱保全認(rèn)為物業(yè)公司的核心能力不是“四保”，而是游說(shuō)，是專業(yè)。物業(yè)公司是用專業(yè)的能力把綠化公司、保潔公司、電梯維保公司管理好，同時(shí)需要具備跟業(yè)主對(duì)話的能力?！鞍盐飿I(yè)公司形容為管家，是特別準(zhǔn)確的理解?！?/p>

而對(duì)業(yè)委會(huì)，朱保全認(rèn)為其核心權(quán)力是游說(shuō)，是公心?！埃I(yè)委會(huì)）是否愿意把一件事情去與全體業(yè)主達(dá)成共識(shí)，這是讓一個(gè)準(zhǔn)公共經(jīng)濟(jì)變成B2B的非常核心的點(diǎn)?！?/p>

物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)出來(lái)的矛盾很多，朱保全認(rèn)為是多方面的原因。首先是房屋資產(chǎn)背后的物權(quán)是一份很實(shí)在的權(quán)利，業(yè)主被賦權(quán)后需要行權(quán)；業(yè)主的個(gè)體、業(yè)主的群體、業(yè)主的代表，三方在信息上及利益上有一致性的問(wèn)題；在物業(yè)公司總部、經(jīng)理人、基層員工間也存在一致性的問(wèn)題。

萬(wàn)科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全的演講現(xiàn)場(chǎng)。

物業(yè)公司值錢(qián)嗎

問(wèn)題和矛盾反映了行業(yè)的諸多痛點(diǎn)。

但就是這樣一個(gè)充滿矛盾、價(jià)格又無(wú)法完全市場(chǎng)化的行業(yè)，它哪里值錢(qián)？

“現(xiàn)在，大家都覺(jué)得物業(yè)有離客戶近+保安攔截的‘天然優(yōu)勢(shì)’，可以開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，但事實(shí)是，在過(guò)去15年里，物業(yè)公司跟各個(gè)行業(yè)沒(méi)打過(guò)一場(chǎng)勝仗，電梯廣告、快遞、中介、外賣(mài)、團(tuán)購(gòu)一一攻破，物業(yè)毫無(wú)還手之力?！?/p>

那物業(yè)還值錢(qián)嗎？

“沒(méi)有一個(gè)行業(yè)比這個(gè)行業(yè)更好?！痹谥毂Ｈ磥?lái)，其他所有行業(yè)全是用腳投票，而物業(yè)則是51%的人的投票就能夠代表100%的人。

“所以，物業(yè)的本質(zhì)是替業(yè)主花好錢(qián)。物業(yè)和基金管理人（GP）一樣?！敝毂ＨJ(rèn)為，如果能花好錢(qián)，讓業(yè)主滿意，那么提高的物業(yè)費(fèi)就是超額的純收益，這是其他行業(yè)無(wú)法媲美的?！拔飿I(yè)能在資本市場(chǎng)獲得20-30倍的市盈率，我覺(jué)得已經(jīng)超過(guò)了很多行業(yè)?！?/p>

那么，物業(yè)行業(yè)如何獲得更高的估值，它未來(lái)的機(jī)遇來(lái)自哪里？

“物業(yè)是個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)，我們要做的就是用好基層的資源。要少一些地產(chǎn)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，少一點(diǎn)商業(yè)假象，多花點(diǎn)錢(qián)和時(shí)間在客戶和基層員工，多一點(diǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造?！敝毂Ｈ珗?jiān)信，這個(gè)行業(yè)的故事，不管是誰(shuí)講的，只要城市文明還在，只要多業(yè)權(quán)的容積率還在，只要人們還生活在一起，聘請(qǐng)一家第三方專業(yè)公司的機(jī)會(huì)就永遠(yuǎn)存在。

在現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答環(huán)節(jié)，當(dāng)被問(wèn)到這些年，對(duì)物業(yè)本質(zhì)的看法是否發(fā)生變化時(shí)，朱保全表示，“為業(yè)主實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值和增值的觀點(diǎn)，我一直未變，它是物業(yè)最本質(zhì)的東西?！?/p>

朱保全提到，貝殼為自己選擇了兩個(gè)關(guān)鍵詞：用ACN告訴所有的中介同行，它是一家網(wǎng)絡(luò)公司；用GTV告訴所有的網(wǎng)絡(luò)公司它的客單價(jià)最高?！拔飿I(yè)行業(yè)也需要新的關(guān)鍵詞，是什么呢？一個(gè)是AUM（Asset Under Management），在這個(gè)量級(jí)上，萬(wàn)科物業(yè)我估計(jì)差不多有10萬(wàn)億；一個(gè)是COS（Customer on Service），你服務(wù)的客戶是多少。我覺(jué)得這兩個(gè)詞是今天物業(yè)行業(yè)還很少提的?！?/p>

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