中房報記者 陳標(biāo)志丨海口報道

海南華晶置業(yè)有限公司開發(fā)的?？诤：匠牵且粋€建成22棟樓、實(shí)測銷售面積近38萬平方米的大型小區(qū)。這筆需要補(bǔ)繳的4.2億元“購房差價”，源于?？诤：匠且獜南迌r商品房轉(zhuǎn)化為普通商品房。海南華晶置業(yè)則由海航地產(chǎn)控股（集團(tuán)）有限公司100%控股。

按照?？诤：匠琼?xiàng)目實(shí)測銷售面積計(jì)算，海航城業(yè)主需均攤1107元/平方米的補(bǔ)繳費(fèi)。?？诤：匠谴髴粜头课菥佣啵刻追慨a(chǎn)少則要補(bǔ)繳10萬元，多則補(bǔ)繳20萬元左右。這筆補(bǔ)繳款項(xiàng)是辦理不動產(chǎn)權(quán)證的前置條件，倘若雙方僵持不下，原本遲遲未辦證的2928套房產(chǎn)，辦證之路會更艱難曲折。

為什么限價商品房要轉(zhuǎn)化為普通商品房？在這筆巨額補(bǔ)繳款背后，到底發(fā)生了什么？最近，中國房地產(chǎn)報記者對此進(jìn)行了采訪調(diào)查。

一條群發(fā)的催款短信

“在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)大力支持與協(xié)調(diào)下，2019年12月4日（?？冢┦姓匍_專題會議并出具會議紀(jì)要，原則同意?？诤：匠琼?xiàng)目依法依規(guī)由保障性限價商品房轉(zhuǎn)化為普通商品房……”8月24日下午，海航城小區(qū)業(yè)主嚴(yán)江龍突然收到一條短信。

電梯口的易拉寶通知。

起初，嚴(yán)江龍還以為這是一條垃圾信息。后來他一經(jīng)打聽，立刻震驚起來，小區(qū)其他業(yè)主都收到了同樣內(nèi)容的短信。后來，小區(qū)每棟樓的電梯口都擺放了印有上述內(nèi)容的易拉寶，業(yè)主終于確認(rèn)了這條短信內(nèi)容的真實(shí)性。

短信是海航方面群發(fā)而出，通知小區(qū)全體業(yè)主補(bǔ)繳4.2億元“購房差價”。

中國房地產(chǎn)報記者了解到，這條信息的大致內(nèi)容為，?？诤：匠琼?xiàng)目要從保障性限價商品房轉(zhuǎn)化為普通商品房，并按照普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳改變土地用途的土地出讓金（37745.05萬元）、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（4259.24萬元）等相關(guān)費(fèi)用，這些費(fèi)用總計(jì)4.2億余元。

開發(fā)商稱，上述費(fèi)用金額系?？谑凶匀毁Y源與規(guī)劃局告知的，海口海航城項(xiàng)目實(shí)測銷售面積為379578.5平方米，則需均攤補(bǔ)繳費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為1107元/平方米。短信稱，為加快不動產(chǎn)權(quán)證辦理，業(yè)主務(wù)必在9月1日至9月20日期間，前往新海航大廈?？趦?nèi)銷辦公室或海航城物業(yè)辦公室簽署申請書。

該短信一經(jīng)群發(fā)，立即在?？诤：匠切^(qū)業(yè)主中傳開。受訪業(yè)主向記者表示，他們對海航方面要求業(yè)主分?jǐn)?.2億元補(bǔ)繳款表示難以接受。

業(yè)主的購房合同封面上顯示為“商品房”。

“開發(fā)商要求海航城業(yè)主補(bǔ)繳總額高達(dá)4.2億元的土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，平攤到各業(yè)主身上是1107元/平方米，我們業(yè)主少則要交10萬元，多則要交20多萬元。但是我們當(dāng)初購買的就是普通商品房，這在購房合同上有明確的載明?！眹?yán)江龍等業(yè)主告訴記者，他們在2013年前后購買?？诤：匠切^(qū)的房子，至今沒能辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證。

為此，8月29日晚8時許，大批業(yè)主匯集在小區(qū)廣場首次召開業(yè)主見面會?！霸谖覀儙讉€500人的微信群里，絕大部分業(yè)主表示不愿意承擔(dān)這筆費(fèi)用。”業(yè)主王柳燕告訴記者。

商品房為何變成了限價房？

中國房地產(chǎn)報記者了解到，此前?？诤：匠菢I(yè)主就小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)辦證問題，通過相關(guān)“網(wǎng)絡(luò)問政”平臺進(jìn)行過信訪。2018年9月，海口市國土資源局（現(xiàn)為?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局——記者注）也對此公開進(jìn)行了回應(yīng)。

據(jù)?？谑袊临Y源局在網(wǎng)上公開回應(yīng)稱，?？诤：匠切^(qū)開發(fā)商為海南華晶置業(yè)有限公司，宗地位于海口市海榆東線高速公路東側(cè)，2013年1月21日核發(fā)?？谑袊茫?013）第000685號，土地登記面積為117220.64平方米，土地登記用途為城鎮(zhèn)住宅用地。據(jù)悉，海南華晶置業(yè)有限公司系海航地產(chǎn)控股（集團(tuán)）有限公司100%控股的下屬企業(yè)。

?？谑袊临Y源局還回應(yīng)稱，該局已多次召集市住建局、市規(guī)劃委等相關(guān)人員召開座談會，已將調(diào)查情況上報市政府，建議市政府組織相關(guān)單位研究化解方案，待市政府批示后，再根據(jù)批示文件落實(shí)相關(guān)工作。

?？诤：匠切^(qū)共有22棟樓。

記者了解到，?？诤：匠切^(qū)已建成樓房22棟，共有2928套房產(chǎn)。按照開發(fā)商的說法，從2010年開始，項(xiàng)目作為員工福利房，面向海航集團(tuán)內(nèi)部員工進(jìn)行認(rèn)購，目前累計(jì)出售約2300套。開發(fā)商一位負(fù)責(zé)人日前也向中國房地產(chǎn)報記者表示，認(rèn)購該小區(qū)房子的大多數(shù)是海航內(nèi)部員工，但員工認(rèn)購是需要打分評級，不是所有的員工都能享受這一福利。

但受訪的業(yè)主則表示，實(shí)際購買該小區(qū)房產(chǎn)的海航內(nèi)部員工并不多。“海航內(nèi)部員工購房大概占到小區(qū)所有業(yè)主的三分之一，絕大部分是外部人員購買，其中包括當(dāng)?shù)氐囟愊到y(tǒng)職員的幾百套團(tuán)購房?！睒I(yè)主王柳燕告訴記者，當(dāng)初有海航內(nèi)部員工取得購房指標(biāo)后，對外轉(zhuǎn)讓“指標(biāo)”，收取10萬元至20萬元不等的“指標(biāo)費(fèi)”。

海口海航城預(yù)售許可證。

開發(fā)商方面回應(yīng)稱，海航城于2013年取得預(yù)售許可證，在2011年至2013年之間，他們確實(shí)向省市兩級地稅系統(tǒng)銷售了600套，也是作為團(tuán)購福利房；后來有部分人員退房，他們又組織了一次認(rèn)購，大概有兩三百套，“那時沒有那么嚴(yán)格，確實(shí)有外面的人購買”。

業(yè)主羅帥武表示，他并不是海航的員工，經(jīng)過其他朋友介紹，他直接去了海航大廈認(rèn)購。羅帥武提供的材料顯示，他以5378元/平方米的價格，購買了海口海航城一套165余平方米的房產(chǎn)。據(jù)業(yè)主介紹，海航城大戶型房子居多，面積最小的93平方米，最大的達(dá)200平方米左右。

“我當(dāng)時去認(rèn)購時，開發(fā)商出示的證件是齊全的，包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證以及商品房預(yù)售許可證?！睒I(yè)主王柳燕告訴中國房地產(chǎn)報記者，所有購房人與開發(fā)商簽訂的購房合同均是當(dāng)?shù)刈〗ú块T、工商部門監(jiān)制的《?？谑猩唐贩抠I賣合同》，“買賣合同第二條也明確寫明‘買受人購買的商品房為預(yù)售商品房’，現(xiàn)在怎么就說是‘保障性限價商品房’了呢？”

有業(yè)主向記者出示了2013年6月6日開發(fā)商發(fā)給業(yè)主“關(guān)于?？诤：匠钦w簽約及貸款辦理的通知”郵件中，也明確載明“?？诤：匠牵?013年）5月29日喜獲商品房預(yù)售證，項(xiàng)目性質(zhì)已明確為商品房”等字樣。

開發(fā)商：原本是好心辦好事

近3.8億元土地出讓金、4000余萬元城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，這筆合計(jì)4.2億元“購房差價”，到底由誰來承擔(dān)？?？诤：匠菢I(yè)主表示“均攤沒有事實(shí)依據(jù)”，開發(fā)商卻表示“企業(yè)沒辦法承擔(dān)”。

如果雙方無法達(dá)成一致的意見，不動產(chǎn)權(quán)證的辦理將很難成為現(xiàn)實(shí)。

海南華晶置業(yè)有限公司一位負(fù)責(zé)人接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，當(dāng)初海口海航城項(xiàng)目確實(shí)是作為員工福利房來操作，原本是好心辦好事，沒想到后來留下了隱患和瑕疵。據(jù)其介紹，該項(xiàng)目于2010年底啟動員工認(rèn)購工作，員工按照打分排名順序獲得認(rèn)購資格。

盡管?？诤：匠琼?xiàng)目還處于圖紙階段，但到2011年1月份就認(rèn)購了2200多套，認(rèn)購金為25%的房款，均價為4500元/平方米。

上述負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，海航城項(xiàng)目明顯帶有福利房的性質(zhì)，通知上也做了福利房的相關(guān)說明。他介紹，該項(xiàng)目土地原為工業(yè)用地，海航方面是通過公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購?fù)恋?，?dāng)初也是按照福利房項(xiàng)目的性質(zhì)向有關(guān)部門申報，后進(jìn)行土地變性、容積率調(diào)整。

“當(dāng)時樓面價就達(dá)1100多元/平方米，從地下室到地面的主體建筑，開發(fā)成本核算已經(jīng)達(dá)到2800元/平方米。”該負(fù)責(zé)人稱，全部下來要達(dá)到4400多元/平方米，這還不包括銷售運(yùn)營管理成本，“現(xiàn)在多出這些差價4.2個億，作為公司（開發(fā)商）沒有辦法承擔(dān)?！?/p>

據(jù)了解，海口海航城在2013年取得商品房預(yù)售許可證，2014年項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后交付使用，一直到2017年才取得竣工驗(yàn)收備案。該負(fù)責(zé)人對此解釋稱，因?yàn)槭亲鳛閱挝粏T工福利房，不像普通商品房要求那么嚴(yán)格，只要竣工煤氣水電等開通，具備居住條件就交付給業(yè)主使用了。

對于業(yè)主反映《商品房預(yù)售許可證》《商品房買賣合同》等材料證明其購買的房屋為普通商品房的說法，該負(fù)責(zé)人解釋稱，該項(xiàng)目在2017年4月份取得竣工驗(yàn)收備案后，開始大面積辦理產(chǎn)權(quán)證，“我們當(dāng)時向規(guī)劃部門提出申請的時候，規(guī)劃部門不受理，后來我們才發(fā)現(xiàn)這個問題?！?/p>

發(fā)現(xiàn)了什么問題呢？該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步解釋稱，項(xiàng)目在后續(xù)辦理其他證件時，因限價商品房的購買資格是針對低收入家庭，對房產(chǎn)面積（面積90平方米為主，不得大于120平方米）、購房人員資格限制較多，項(xiàng)目組在符合當(dāng)時政策法規(guī)的前提下，以普通商品房名義辦理了預(yù)售許可證，并與購房人簽訂了商品房買賣合同，“當(dāng)時是好心辦好事，沒想到后來給我們留下了隱患和瑕疵在里面?！?/p>

該負(fù)責(zé)人稱，這個問題暴露出來后，他們給?？谑姓蛄松暾垐蟾妫?018年，?？谑姓瓌t同意?？诤：匠菑南迌r商品房轉(zhuǎn)為普通商品房，但是要征求業(yè)主的意見，全體業(yè)主同意后才能辦理產(chǎn)權(quán)證?！皹I(yè)主的意見不統(tǒng)一，我們也感到很無奈?！痹撠?fù)責(zé)人表示。

“讓企業(yè)掏出4.2個億出來，我們確實(shí)也無力承擔(dān)這個事情?！痹撠?fù)責(zé)人表示，他們的銷售人員也解釋存在不到位的情況，造成一些業(yè)主有反對意見，“目前市政府也了解到了這個事，非常重視，我們也正在積極跟政府有關(guān)部門進(jìn)行溝通，看是否有更加合理的方式來妥善解決這些問題，后續(xù)的工作也正在開展。” （本文涉及業(yè)主均為化名）

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