引入平安期望落空，“三道紅線”下招商蛇口沖刺規(guī)模添變數(shù)

來源：智能家居時間：2020-09-16 08:30

招商蛇口（SZ.001979）聯(lián)姻中國平安(601318)的愿景最終落空。

9月13日晚間，招商蛇口(001979,股吧)發(fā)布公告稱，公司對收購南油集團24%股權的資產重組方案進行適當調整，取消向平安資管定增募集資金的安排，原向深投控支付的現(xiàn)金對價轉為公司以發(fā)行股份的方式支付。

受此利空消息影響，公告次日，招商蛇口股價迅速跌破16元大關。截至14日15時收盤，招商蛇口每股報價15.92元。而如果把時間線拉長至2個月，招商蛇口的市值已縮水270億元。

不難判斷，不斷縮水的市值或是平安望而卻步的重要原因。而房地產行業(yè)融資環(huán)境的再度收緊，亦為招商蛇口定增潑了一盆冷水。如今，缺乏平安加持的招商蛇口，在三道紅線約束下，能否在規(guī)模上實現(xiàn)新突破？

地產定增融資口難開，招商蛇口終止引平安

引入平安的企圖落空后，招商蛇口迅速給出了替代方案。

根據(jù)調整后的交易方案顯示，招商蛇口擬以發(fā)行股份、可轉換公司債的方式向深投控購買其持有的南油集團24%股權，其中以發(fā)行股份、可轉換公司債方式支付的對價分別為36.94億元、33.42億元，分別占本次交易對價的52.5%和47.5%。招商蛇口內部人士向媒體解釋稱，“直接向深投控發(fā)行股份，比向中國平安旗下的平安資管定增募資更直接快捷。”

不過在業(yè)內人士看來，平安方面的解釋似乎更為合理。在公告中，平安方面將原因歸結于目前資本市場環(huán)境的變化。事實上，從房企“三道紅線”消息傳出開始，輿論便對招商蛇口的定增方案持觀望甚至懷疑的態(tài)度。

受疫情沖擊，上半年房企融資迎來短暫的寬松期。以此為契機，招商蛇口、南國置業(yè)(002305,股吧)（SZ.002305）、格力地產(600185,股吧)（SH.600185）紛紛打起了定增募資的主意。于6月份，招商蛇口發(fā)布公告稱，擬向深投控購買其持有的南油集團24%股權，并順勢向中國平安旗下的平安資管定增募資。

只是，招商蛇口的定增之路卻并不順遂。8月21日，招商蛇口收到的證監(jiān)會對此次交易的反饋意見。證監(jiān)會所提出的第一個問題便是關于平安資管和平安人壽是否符合戰(zhàn)略投資者的監(jiān)管要求，以及與平安資管、平安人壽的具體戰(zhàn)略合作方式等內容。

事實上，為防止房地產市場過熱，房企定增審核在四年前便已收緊。證監(jiān)會更是明確表示，募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。除了大悅城(000031,股吧)（SZ.000031）之外，鮮有房企闖關成功。彼時便有分析人士指出，此次招商蛇口募資方案能否順利成功，或成為房企融資方向的標志事件之一。

進入8月份以來，多個城市土地市場回暖，熱點城市持續(xù)升溫，繼續(xù)保持寬松的融資環(huán)境似乎已無必要。8月17日，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清發(fā)表署名文章，提及房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！薄?月底有媒體報道，為控制房企有息債務規(guī)模，有關部門設置出“三道紅線”。　

融資環(huán)境的驟然轉向，也讓房企的定增募資變數(shù)重重。9月7日，南國置業(yè)取消了合并電建地產所募集的配套資金；9月13日，招商蛇口引入平安的計劃也不了了之。

知名地產分析師嚴躍進指出，目前融資環(huán)境有所收緊，招商蛇口戰(zhàn)投動作自然容易面臨管控。他同時還表示，在引入戰(zhàn)投過程中，招商蛇口也有必要提升盈利能力，提高其經(jīng)營水平。

當然，亦有分析人士稱招商蛇口或并非一個優(yōu)質的標的。如上海中原地產首席分析師盧文曦就向藍鯨房產指出，投資者入局房企的目的在于獲取價值回報。對于平安而言，每股接近16元的價格吸引力似乎并不大。

招商蛇口沖刺規(guī)模再添變數(shù)

無論平安資管入股與否，招商蛇口還是想將南油集團剩余24%的股權收入囊中。正如其公告中所言，本次資產重組提升了招商在深圳前海片區(qū)享有的資源價值，上市公司的整體價值也得以提升。

然而，對于這份“成果”投資者卻并不認可。截至15日15時，招商蛇口每股報價15.75元，單日跌幅超過1%。分析人士指出，隨著《認購協(xié)議》的失效，招商蛇口也失去了一個實力雄厚的戰(zhàn)略投資者。

今年以來，為實現(xiàn)在規(guī)模上的突破，招商蛇口加大了拿地力度。天風證券數(shù)據(jù)顯示，前8月，招商蛇口共獲取土地項目47個，新增規(guī)劃建面835.69萬平，同比增長22.5%；總地價780.9億元，同比增長49.3%。

藍鯨房產注意到，招商蛇口負債率及凈資產負債率均未超出“三條紅線”的約束，但投資端的“狂奔”卻使企業(yè)短期償債壓力陡增。

截至2020年6月30日止，招商蛇口期末融資余額增加至1531.19億元，其中1年內到期的債務為724.11億元，占總債務的47.29%，此外公司還有340.5億元應付票據(jù)及應付賬款，而其賬面上貨幣資金僅有648.34億元，貨幣資金難以覆蓋短期債務。

克而瑞研究中心指出，行業(yè)環(huán)境生變疊加疫情影響，迫使房企2020年的生存壓力倍增。因此，增強流動性和緩解償債壓力成為房企爭相引入戰(zhàn)投的主要驅動因素。在三條紅線約束之下，戰(zhàn)投對于招商蛇口的意義更是不言而喻。

環(huán)業(yè)投資IP Global中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜向藍鯨房產指出，“倘若成功引入平安成為戰(zhàn)略股東，一方面可以降低公司的杠桿和負債；另一方面險資龐大而穩(wěn)定的資金池也可以為其流動性提供背書?！?/p>

顯然，對于在規(guī)模賽道上沖刺的招商蛇口而言，平安撤出無疑是一場弊大于利的交易。

此外，按照最初的計劃，招商蛇口在引入平安作為戰(zhàn)略投資者后，雙方將在園區(qū)、寫字樓、綜合體等領域建立戰(zhàn)略合作關系，助力招商蛇口實現(xiàn)產品升級和業(yè)務擴張。隨著招商引入戰(zhàn)投的愿望落空，雙方所謂的戰(zhàn)略協(xié)作是否也將一并終止？一切還有待觀察。

（責任編輯：冉笑宇）