財聯(lián)社（北京，實習(xí)記者 王宏）訊，在房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊，監(jiān)管劃定三道紅線的當(dāng)口下，房企和險資的合作也陡生波瀾。近日，平安資管和招商蛇口(001979,股吧)籌劃兩個月之久，闖關(guān)深交所問詢的資產(chǎn)重組方案宣告終止。

被稱為“隱形地主”的中國平安(601318)先后入股了包括華夏幸福(600340,股吧)、碧桂園等多家上市房企，此次罕見終止與招商蛇口交易，與房地產(chǎn)企業(yè)面臨的監(jiān)管環(huán)境不無關(guān)系。

中國人民銀行副行長潘勝功9月14日回應(yīng)外界關(guān)于建立房企資金監(jiān)管和融資管理規(guī)則時就表示，目的是幫助房企合理安排自身經(jīng)營活動和融資行為，矯正一些企業(yè)盲目擴張的經(jīng)營行為，增強抗風(fēng)險能力。

有業(yè)內(nèi)人士指出，保險資金具有長期穩(wěn)健的風(fēng)格，與投資房地產(chǎn)的回報模式匹配。雖然在一些進(jìn)入手段中受到限制，險資違規(guī)投資房地產(chǎn)也被查處，但從大方向上看，險企與房企的聯(lián)合可以為前者帶來穩(wěn)定收益，也能夠與保險公司“保險+醫(yī)養(yǎng)”戰(zhàn)略協(xié)同。

上半年多家保險機構(gòu)減持地產(chǎn)流通股

中國平安表示，雙方合作的終止源于資本市場出現(xiàn)了變化。在招商蛇口最新發(fā)布的收購案中，取消了募資配套資金安排，原向深圳投資控股有限公司支付的現(xiàn)金對價轉(zhuǎn)為公司以發(fā)行股份的方式支付。

有業(yè)內(nèi)人士表示，招商蛇口此次修改重組預(yù)案，不引進(jìn)中國平安，取消了現(xiàn)金支付，或與最近房企面臨的“三道紅線”有關(guān)。根據(jù)市場流傳的房企融資新規(guī)，房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1。而截至2020年上半年末，招商蛇口現(xiàn)金短債比指標(biāo)越線。

平安與招商蛇口交易終止背后，是房地產(chǎn)行業(yè)正從高增長步入穩(wěn)定甚至收縮階段，未來估值中樞可能進(jìn)一步下行，非龍頭房企的股價也將持續(xù)承壓，險資想要實現(xiàn)資本利得將越發(fā)困難。

Wind數(shù)據(jù)顯示，多家保險機構(gòu)在持倉中減持了地產(chǎn)流通股。截至2020年6月末，中國人壽(601628,股吧)持有的萬科A持股比例為2.17%，較上期下降了0.15%，持倉市值也減少了3.08億元；人保人壽持有的藍(lán)光發(fā)展(600466,股吧)持股比例為0.96%，較上期下降0.97%，持倉市值減少了1863.32萬元；中國人壽持有的招商積余持股比例較上期減少0.05%。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力下，上市房企也不再受資本追捧，市值股價相繼承壓，一些險資持倉的房企市值也階段性縮水。其中，上半年內(nèi)，君康人壽持有的首開股份(600376,股吧)持倉市值減少了9225.61萬元；富德生命人壽持有的金地集團(600383,股吧)持倉市值減少了5.25億元；前海人壽持有的華僑城A持倉市值減少了2.04億元。泰康人壽對保利地產(chǎn)(600048,股吧)、華夏人壽對陽光城(000671,股吧)、君康人壽對首開股份的持倉市值也出現(xiàn)了縮水。

險資布局地產(chǎn)或關(guān)注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)同

總體而言，保險資金配置房地產(chǎn)行業(yè)看重其收益相對而言較高，而且房企大都有穩(wěn)定不錯的分紅。拉長周期來看，險企也需要更多元化的投資布局。知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)也表示，險資本身也在積極尋找有較好分紅，后續(xù)成長性較好的企業(yè)。

雖然招商蛇口通過定增引入平安這一交易終止，一定程度上意味著對房企定增的門檻尚未放開。但轉(zhuǎn)讓股權(quán)引入外部股東這一手段，仍舊可行。就在9月9日，陽光城發(fā)布公告稱，引入泰康人壽及泰康養(yǎng)老作為戰(zhàn)略投資人。

據(jù)悉，泰康人壽和泰康養(yǎng)老合計受讓陽光城原股東上海嘉聞持有的13.53%股份。陽光城還未泰康提供2個董事席位，并修改公司章程，保證公司每年現(xiàn)金分紅不低于可分配利潤30%。陽光城同時還對未來十年歸母凈利進(jìn)行業(yè)績承諾，未達(dá)到要求，由控股股東將差額部分補償給上市公司。

對于泰康保險集團的入股，陽光城方面對財聯(lián)社表示，泰康對陽光城現(xiàn)代企業(yè)治理體系和企業(yè)文化認(rèn)可，泰康將在入股后為公司提供資源及資金支持，推動相關(guān)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略合作。此次合作將優(yōu)化公司股權(quán)結(jié)構(gòu)及治理水平，有助于公司拓寬項目合作渠道、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、資金成本，主體信用，提升市場認(rèn)可度。

而一位財險公司投資負(fù)責(zé)人則表示，目前險資投資有著產(chǎn)業(yè)化的趨勢，比如在養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)進(jìn)行布局，也能夠?qū)ΡｋU公司轉(zhuǎn)型起重要支撐作用。而泰康在養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老醫(yī)療等大健康產(chǎn)業(yè)鏈上進(jìn)行了長期投入，和陽光城的合作，也為以后泰康在多個城市的布局打開了想象空間。

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