原標(biāo)題：德國將嚴(yán)查房地產(chǎn)交易洗錢行為，對中國投資者影響有多大？

第一財(cái)經(jīng)

作者：吳將    責(zé)編：盛媛

根據(jù)居外網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年第一季度，德國在最受中國人歡迎的海外購房目的地中排在第九位。

雖然德國對資金流動(dòng)的監(jiān)管也并不寬松，然而，根據(jù)專門負(fù)責(zé)反洗錢的德國聯(lián)邦金融情報(bào)部門（FIU）9月發(fā)布的最新報(bào)告，2018年德國有報(bào)告的涉嫌洗錢案為77252例，而2019年這一數(shù)字已大幅上升至114914例，其中非金融部門（包括房地產(chǎn)交易、商品交易、賭博等）涉及的洗錢金額可能高達(dá)300億歐元。據(jù)該報(bào)告稱，這些資金主要來自毒品生意，通過買賣財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)而流入合法通道。

德國哈雷-維滕貝格大學(xué)（University of Halle-Wittenberg）此前一項(xiàng)研究表明，在德國，每年洗錢的金額可能達(dá)1000億歐元之多，而其中涉及房地產(chǎn)交易的就有200億歐元。綠黨的財(cái)政政策發(fā)言人帕斯（Lisa Paus）最近也再次對德國政府仍然允許用現(xiàn)金買房提出了抗議。

為應(yīng)對來自各界的壓力，德國聯(lián)邦政府將于10月1日起正式實(shí)施一項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)交易的新規(guī)，如果將來投資者使用全部或部分現(xiàn)金或加密貨幣進(jìn)行交易，公證人必須向監(jiān)管部門報(bào)告。

新規(guī)：公證人應(yīng)舉報(bào)所有涉嫌洗錢交易

對于“為什么不禁止用現(xiàn)金買房”的問題，德國財(cái)政部長肖爾茨（Olaf Scholz）此前曾表示，使用現(xiàn)金受到人們的歡迎，且是理所當(dāng)然的，如果在交易過程中發(fā)現(xiàn)了可疑的洗錢行為，經(jīng)紀(jì)人或公證人可以向當(dāng)?shù)亟鹑谇閳?bào)機(jī)構(gòu)報(bào)案。

根據(jù)前述報(bào)告，金融部門（包括信貸機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司等）仍是洗錢的“重災(zāi)區(qū)”，2019年涉嫌洗錢案為103697例，與2018年同期相比上升了約50%；而非金融部門涉嫌洗錢案雖然總數(shù)少，但增速卻更快，從597例飆升至1512例。

從表面數(shù)字上看，非金融部門的洗錢活動(dòng)遠(yuǎn)少于金融部門，但不等于非金融部門的洗錢現(xiàn)象并不嚴(yán)重——這主要是因?yàn)橄嚓P(guān)機(jī)構(gòu)對非金融部門的洗錢活動(dòng)監(jiān)控更為困難，同時(shí)個(gè)案涉及的金額也更大。

以房地產(chǎn)交易為例，據(jù)德國房地產(chǎn)咨詢網(wǎng)站Immowelt的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8~9月德國市面上一套90~120平方米的公寓平均售價(jià)約36.7萬歐元，這意味著即使只有數(shù)百例涉嫌洗錢案件，涉及的金額也已高達(dá)數(shù)億歐元。

根據(jù)德國法律，房屋或土地交易都必須經(jīng)過公證人公證，因此公證人也有義務(wù)向監(jiān)管部門對可疑交易進(jìn)行舉報(bào)，但公證人實(shí)際舉報(bào)的數(shù)量卻十分之少。根據(jù)FIU的報(bào)告，2019年總共只有17例。

德國聯(lián)邦公證人協(xié)會（BNOTK）對此解釋稱，并非現(xiàn)實(shí)中可疑的交易數(shù)量少，而是根據(jù)歐盟當(dāng)前規(guī)定，只有在確信交易涉及洗錢，且有充分證據(jù)的前提下，公證人才能進(jìn)行舉報(bào)；如果僅僅是出于懷疑，由于法定的保密義務(wù)，公證人不允許進(jìn)行舉報(bào)。

不過，即將于10月1日起開始執(zhí)行的《反洗錢法報(bào)告義務(wù)-房地產(chǎn)》，明確規(guī)定了公證人（及律師）在交易中的監(jiān)管義務(wù)：如果投資者來自被歐盟認(rèn)為的高風(fēng)險(xiǎn)國家，比如巴拿馬、尼日利亞或伊朗；如果投資者全部或部分用現(xiàn)金、加密貨幣來支付交易；如果房地產(chǎn)交易價(jià)格明顯偏離市場價(jià)值等情況下，公證人（及律師）都必須向監(jiān)管部門報(bào)告。

但是新規(guī)并不能堵上所有房地產(chǎn)交易中存在的洗錢漏洞，如果不是直接購買房產(chǎn)，而是先收購房地產(chǎn)公司的股份，然后再想方設(shè)法賣掉該公司擁有的房產(chǎn)套現(xiàn)，就能逃避正常的監(jiān)管。羅莎·盧森堡基金會最近對柏林433家房地產(chǎn)公司進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其中135家都不能從公開的注冊信息中找到其股東的真實(shí)身份。

專家：新規(guī)對中國投資者的影響有限

德國法蘭克福一位資深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李佳（化名）對第一財(cái)經(jīng)記者表示，監(jiān)管部門對不同賬戶之間的資金流動(dòng)早已十分嚴(yán)格，自己曾有一名客戶僅僅因?yàn)榻邮樟烁改笍膰鴥?nèi)匯來的10000歐元，就被德意志銀行要求提供書面解釋，并兩周后收到了銀行發(fā)出的注銷賬戶通知。

李佳認(rèn)為，10月1日開始執(zhí)行的新規(guī)其實(shí)主要是針對來自東歐和南歐的金融犯罪組織，因?yàn)樯鲜龅貐^(qū)的人想要帶著現(xiàn)金來德國十分容易，而對中國投資者的影響并不大，中國也并不是歐盟認(rèn)為的可能涉嫌金融犯罪的高風(fēng)險(xiǎn)國家。他還稱，雖然也曾聽聞?dòng)挟?dāng)?shù)刂胁宛^的老板買房時(shí)用全額現(xiàn)金從而被懷疑涉嫌洗錢，但只是個(gè)別案例，并非常態(tài)。大多數(shù)中國的投資者在德國買房都是出于剛需為主，而并非以洗錢為目的。

第一財(cái)經(jīng)記者也發(fā)現(xiàn)多家德媒都曾報(bào)道過中國投資者在德國的購房潮，但報(bào)道的重點(diǎn)大多都是擔(dān)憂將推動(dòng)德國房價(jià)進(jìn)一步上漲等。

亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI執(zhí)行主席奇米爾（Georg Chmiel）也對第一財(cái)經(jīng)記者表示，中國買家對德國房產(chǎn)的需求以長線投資為主，加上由于疫情和國際政局變化等原因，已有越來越多的中國家長對德國的大學(xué)教育感興趣，因此不排除將來因?yàn)樽优逃枨蠖サ聡I房的人數(shù)增加。根據(jù)居外網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年第一季度，德國在最受中國人歡迎的海外購房目的地中排在第九位。

德國百達(dá)律師事務(wù)所的律師米庫斯（Rudolf Mikus）此前在接受媒體采訪時(shí)表示，中國人熱衷于投資德國房產(chǎn)并不讓人感到意外，因?yàn)橹袊顿Y者首先想要的是安全的投資，而德國的資產(chǎn)顯然十分符合這一需求。目前還沒有跡象表明，這種趨勢從長期看會被打破。

相關(guān)知識

德國10月起嚴(yán)查房地產(chǎn)交易洗錢行為 對中國投資者影響多大?
德國嚴(yán)查房地產(chǎn)洗錢 對中國投資者影響多大?
注意!10月1日起,這些新規(guī)將影響你我生活
房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)來了，對樓市長期影響有限
大額現(xiàn)金強(qiáng)化管理會影響正常存取嗎
10月起,這些新規(guī)將影響你我生活!
REITs來了!聚焦哪些基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域?對房地產(chǎn)有何影響?
防止暗冰引發(fā)事故 11月1日起高速交警嚴(yán)查“水澆剎車”
不得炒作“學(xué)區(qū)房”！北京監(jiān)管出手了，21家房產(chǎn)中介被查處，多地嚴(yán)查市場交易亂象在行動(dòng)
河南周口：嚴(yán)查一房多賣、誤導(dǎo)購房人市場預(yù)期等行為