房地產(chǎn)稅改革試點來了，對樓市長期影響有限

來源：智能家居時間：2021-10-26 11:20

　　一向被視為房地產(chǎn)調控長效機制最后的“核武器”——房地產(chǎn)稅，終于登上一級新臺階。

　　10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定：授權國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。據(jù)媒體援引有關負責人的說法，財政部、稅務總局將依照全國人大常委會的授權，起草房地產(chǎn)稅試點辦法（草案），按程序做好試點各項準備工作。

　　該消息一出，瞬間登上熱搜榜。這已經(jīng)不單單關乎房地產(chǎn)行業(yè)的未來，還是與所有有房人的未來息息相關的政策。

　　從2013年11月，十八屆三中全會首次提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”開始，到2015年8月，房地產(chǎn)稅被列入全國人大立法規(guī)劃，再到2016年1月，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》正式發(fā)布實施，房地產(chǎn)稅改革在中國已經(jīng)醞釀多年。

　　作為財稅體制改革的一部分，房地產(chǎn)稅具有“重交易、輕持有”的特點。其中“重交易”是指開發(fā)建設環(huán)節(jié)貢獻的土地出讓金，涉及土地增值稅等稅種，另外在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及增值稅、契稅等6個稅種，對地方財政貢獻較大，而“輕持有”則是保有環(huán)節(jié)2個稅種只對非居住用房征收，稅收貢獻較低。因此，房地產(chǎn)稅被普遍認為具有調節(jié)稅收、抑制投資投機性炒房的作用。

　　外界甚至開始傳出“房產(chǎn)稅一出泡沫必破”，以及“房產(chǎn)稅出臺，租金必然跳漲”等言論。事實真的如此嗎？當房地產(chǎn)稅開始進入實施層面，市場真的會遭遇巨大沖擊嗎？

　　從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅

　　在弄清“房地產(chǎn)稅”將帶來哪些影響之前，首先要先了解該稅種在中國的發(fā)展歷程。

　　早期，它還叫“房產(chǎn)稅”，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅1986年開始征收，屬于“小眾稅種”，其征收范圍較窄，對象是營業(yè)用房，是以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。2020年全國房產(chǎn)稅收入3000億元，僅占地方公共財政收入的1.7%。

　　現(xiàn)在，它叫“房地產(chǎn)稅”，是一個綜合概念。在安信證券看來，狹義口徑的“房地產(chǎn)稅”為保有環(huán)節(jié)稅種，針對房子和土地征收，近似于房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的整合；廣義口徑的房地產(chǎn)稅，除保有和交易環(huán)節(jié)外，還包括房地產(chǎn)開發(fā)建設環(huán)節(jié)的稅收，如土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

　　此次試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象擴大為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)。不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產(chǎn)稅的納稅人。

　　據(jù)悉，很多發(fā)達國家都在征收房地產(chǎn)稅。根據(jù)OECD測算，2018年OECD國家保有環(huán)節(jié)稅收占GDP比重平均為1.9%（中國2020年為0.5%），其中法國、英國、加拿大、韓國、美國分別高達4.1%、4.1%、3.9%、3.1%和3.0%。作為地方政府的主力稅種，以美國為例，2019年州和地方政府房產(chǎn)稅收入5770.1億美元，占財政收入的20%左右，房產(chǎn)稅主要用于公共服務開支，如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育等。

　　雖然我國很早就提出房地產(chǎn)稅的相關概念，卻沒有將其作為主力稅種，前些年兩會上的表態(tài)都是“穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”，隔靴搔癢，但今年不同，4月份，財政部將提法調整為“積級穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革”；5月，財政部等四部委召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會；10月，習總書記發(fā)表重要文章《扎實推動共同富?！?，指出“要積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好作試點工作”。

　　信號已經(jīng)非常明顯，炒房客開始陷入恐慌，投資者也在焦慮觀望，剛需和改善的客群更是困惑這是否還是購置房產(chǎn)的時機。

　　房地產(chǎn)稅影響幾何？

　　這場房地產(chǎn)稅的改革究竟對中國樓市能產(chǎn)生怎樣的影響，其實在十年前的試點工作中就能看出端倪。

　　2011年，上海、重慶兩地開始對個人住房征收“房產(chǎn)稅”。不同的是，上海只針對本地居民的第二套住房、重慶只針對別墅和高檔住房征收等。2020年，上海、重慶房產(chǎn)稅收入198.7億元、71.7億元 ,僅占地方財政收入的2.8%、3.4%。

　　從滬渝試點經(jīng)驗來看，短期對市場預期形成較大沖擊，成交量下滑但價格變化不顯著，但交易量價長期由住房供求基本面決定，在供不應求的市場房產(chǎn)稅影響微乎其微。

　　盡管本輪房地產(chǎn)稅試點與滬渝房地產(chǎn)稅有明顯的不同，但平安證券分析指出，房地產(chǎn)稅出臺短期或對樓市有一定沖擊，不過沖擊大小受免征范圍、邊際稅率等影響，后續(xù)仍需持續(xù)關注各地具體試點方案，且從中長期來看，房地產(chǎn)稅出臺并未改變區(qū)域樓市趨勢。

　　今年以來，個人住房貸款規(guī)模進一步趨緊，退一萬步說，在當前情形下，房地產(chǎn)稅對需求的影響非常小，房地產(chǎn)稅對交易市場的影響是通過影響超額住房持有成本，從而影響二手房市場的供應。貝殼研究院挑選了部分典型城市進行測算，結果顯示，房產(chǎn)稅并不會顯著影響深圳、西安和重慶等城市超額住房持有意愿，但會影響濟南、青島和長沙這樣的城市超額住房持有意愿。

　　在供不應求的市場，如深圳、西安和重慶二手房市場，即便出現(xiàn)超額住房持有人出售的情況，由于賣方議價能力更強，城市的總交易額也將會增加。青島、濟南和長沙處于供過于求或供求平衡狀態(tài)，買方議價能力更強，這些地方房地產(chǎn)稅試點將會導致總交易金額的下降。換句話說，無論是什么時候，在什么政策環(huán)境下，經(jīng)濟運行的基本規(guī)律不會被顛覆，市場更多受到供需等區(qū)域基本面因素影響。

　　從另一個層面看，提高直接稅比重是中國稅制改革的重要方向之一。房地產(chǎn)稅作為直接稅，既能豐富地方財政收入來源，還能調節(jié)收入分配，推動共同富裕。政府的目的是讓樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)稅立法改革不應該、也不可能成為制造市場恐慌情緒的源頭。

　　平安證券認為，此次人大常委會明確授權國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點，符合此前政策基調，不僅有助于解決房地產(chǎn)稅立法環(huán)節(jié)多、周期較長問題，亦能通過地方試點為全面開征提供經(jīng)驗總結、避免政策“一刀切”帶來不合理、不公平現(xiàn)象。考慮試點期限為五年，后續(xù)經(jīng)驗總結等，預計全面開征仍需時日。

（責任編輯：蒲莎莎）

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