央行4月20日將五年期的LPR利率下降了10個(gè)基點(diǎn)，又讓很多人開始琢磨究竟“固定利率和LPR利率”，哪種更好，更劃算。

央行在2019年發(fā)出30號(hào)文件，要求所有的存量貸款（不含公積金貸款）都可以在2020年8月31日之前進(jìn)行利率轉(zhuǎn)換。

轉(zhuǎn)換選擇有兩種模式：第一種模式，就是選擇固定利率：就是按照現(xiàn)有合同規(guī)定的固定利率一直執(zhí)行到整個(gè)合同結(jié)束。

第一種模式比較簡單，這個(gè)不做詳細(xì)分析。

第二種模式，就是選擇LPR+點(diǎn)位的模式來代替原來的利率模式，這種模式相對(duì)比較復(fù)雜，需要詳細(xì)分析。

計(jì)算的公式比較簡單：以2019年12月的LPR利率作為參照，來確定轉(zhuǎn)換后的點(diǎn)位，2019年12月的LPR利率是4.8%。

如果你原來是4.6%的房貸利率以后就變成：LPR-(4.8%-4.6%)=LPR-0.2%以后0.2%永久不變，整個(gè)房貸利率隨LPR而調(diào)整如果你原來是4.9%的房貸利率以后就變成：

LPR-(4.8%-4.9%)=LPR+0.1%以后-0.1%永久不變，整個(gè)房貸利率隨LPR而調(diào)整從這個(gè)公式中，我們可以看出一個(gè)基本的規(guī)律：當(dāng)LPR＞4.8%時(shí)，買房人多付利息，銀行多掙錢，買房人吃虧。

當(dāng)LPR＜4.8%時(shí)，買房人少付利息，銀行少掙錢，銀行吃虧。

所以，我們只要判斷未來LPR利率是不是會(huì)持續(xù)小于4.8%，就可以了做出正確選擇：只要未來LPR利率會(huì)持續(xù)小于4.8%，我們就應(yīng)該改成LPR房貸利率模式，比較劃算，隨之而來的是銀行持續(xù)吃虧。

比如說2020年4月份LPR利率已經(jīng)下降到4.65%，顯然對(duì)改成LPR房貸利率是劃算的，這是一個(gè)基本的判斷原則。

但是房貸合同畢竟是一個(gè)長期合同，短時(shí)間的下降并不能說明長期的下降趨勢，因此我們就必須要首先判斷，未來十幾年，甚至幾十年之內(nèi)，LPR利率是不是會(huì)持續(xù)低于4.8%。

目前的市場主流認(rèn)為：隨著全球利率的持續(xù)下降，中國的LPR利率必將持續(xù)下降，所以長期看，LPR利率持續(xù)低于4.8%是肯定的。

我們認(rèn)為，這種判斷其實(shí)并不嚴(yán)謹(jǐn)，甚至草率。原因主要是兩個(gè)：第一，用全球的利率變化來硬套國內(nèi)利率變化，是對(duì)東西方商業(yè)銀行系統(tǒng)運(yùn)營機(jī)制的不了解。

西方的商業(yè)銀行經(jīng)營模式和中國商業(yè)銀行的體系是完全不同：西方商業(yè)銀行都是投資銀行模式，不靠利息差來維系銀行盈利，而是通過收取傭金的方式來獲得收益，因此西方甚至?xí)霈F(xiàn)“負(fù)利率”。

但國內(nèi)商業(yè)銀行最主要盈利模式就是利息差。這種盈利模式的天差地別，因此不能用全球的利率變化來套國內(nèi)，比較草率。

高度依靠“利息差”的盈利模式?jīng)Q定了中國商業(yè)銀行在長時(shí)間降息以后，不再具備持續(xù)降息空間，否則利潤就會(huì)損失。

最關(guān)鍵的是，歷經(jīng)十年的連續(xù)降息，目前中國商業(yè)銀行的利息差下降非常嚴(yán)重，國內(nèi)商業(yè)銀行整體經(jīng)營壓力較大。

現(xiàn)階段持續(xù)降低LPR利率，其實(shí)是通過央行低息放水讓利來實(shí)現(xiàn)的，這只是經(jīng)濟(jì)階段性擴(kuò)張的一種手段，不會(huì)長期使用。

結(jié)論：我們不認(rèn)為銀行會(huì)持續(xù)降低五年期LPR利率，現(xiàn)階段降息只是一個(gè)保經(jīng)濟(jì)的基本手段，不會(huì)長期使用。

甚至我們“惡意”揣測：現(xiàn)階段持續(xù)降息，可能是銀行的“引蛇出洞”，一旦全部改成LPR利率模式，銀行立馬提高五年期的LPR，買房人將會(huì)被“割韭菜”。

第二，歷經(jīng)十年連續(xù)降息，中國降息空間已經(jīng)到了“谷底”，未來存在一定的反彈可能，從而進(jìn)入“加息”通道。

我們對(duì)過去20年中國房貸利率進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)國內(nèi)房貸“房貸”降息存在一定的周期性：上一輪升降息周期經(jīng)歷了8年，本輪升降息周期預(yù)計(jì)將持續(xù)20年。

2004-2007年是加息周期，持續(xù)4年。

2007-2009年是降息周期，持續(xù)4年。

2009-2011年又是新的加息周期，持續(xù)10年。

2011-2020年開始新一輪降息周期，持續(xù)9年。

目前從2011年開始的降息周期已經(jīng)持續(xù)了10年，五年期LPR已經(jīng)從最高點(diǎn)的7.2%降到了2020年4月份的4.65%，降幅高達(dá)35%。

那么這一輪降息空間究竟還有多大呢？

我們的判斷是非常微小了，4.5%左右可能是這一輪LPR利率的最低點(diǎn)，隨后可能會(huì)出現(xiàn)反彈。這種可能性是存在的，至少我們不能排除，畢竟銀行也需要盈利，不可能讓自己吃虧。

未來十幾年時(shí)間里，究竟銀行的LPR會(huì)更多的在4.8%以上，還是更多的維持在4.8%以下，是我們選擇是否要改成LPR利率的關(guān)鍵。

我的判斷是：未來五年期LPR利率最低會(huì)到4.5%左右，持續(xù)一段時(shí)間后，會(huì)出現(xiàn)階段性反彈，甚至有可能會(huì)反彈到4.8%以上。

因此，如果說五年期LPR利率會(huì)長期持續(xù)下降，是一個(gè)很武斷的結(jié)論。所以對(duì)于目前較低利率的買房人來說，沒有必要去冒險(xiǎn)改成LPR利率模式，未來有可能會(huì)被“割韭菜”。

而對(duì)于目前較高利率的買房人來說，可以去賭這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，如果LPR持續(xù)下降，那就賺到了。綜上所述，我們的建議是：

如果你目前的房貸利率低于4.5%，我們建議是最好改成固定利率，不冒風(fēng)險(xiǎn)，維持長期較低水平不變。

如果你目前的房貸利率是高于4.8%，我們建議是改成LPR房貸利率，可以去豪賭LPR長期下降，降低利息支出。

而對(duì)于房貸利率在4.5%-4.8%之間，則是可改可不改。

最后要說一點(diǎn)，對(duì)于商業(yè)/寫字樓/商住的貸款客戶來說，也需要進(jìn)行LPR利率轉(zhuǎn)換，只不過是加點(diǎn)不是計(jì)算得出，而是由雙方協(xié)商確定。

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