房貸利率“二選一”倒計(jì)時(shí):房貸族糾結(jié)固定利率還是LPR合算

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-24 10:15

8月18日，還房貸已接近5年的王先生接到了一條來(lái)自銀行的短信，瞬間讓其猶豫不決。

“工商銀行將于2020年8月25日起為您在我行的住房貸款轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率定價(jià)方式。如您希望自主轉(zhuǎn)換，可于8月24日前通過(guò)手機(jī)銀行辦理。”這是王先生收到的短信原文，糾結(jié)幾天后，“我最終選擇了LPR?！蓖跸壬颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者表示，“我的房貸是25年，以后可能提前還款，也可能換房，先享受當(dāng)下的紅利期吧?！?/p>

近一個(gè)星期以來(lái)，LPR這個(gè)陌生而專(zhuān)業(yè)的字眼，攪動(dòng)著廣大房貸族的敏感神經(jīng)，因?yàn)樗麄兠媾R著固定利率和LPR“二選一”的抉擇。同樣不明所以的，也有潛在購(gòu)房者向《證券日?qǐng)?bào)》記者詢(xún)問(wèn)，應(yīng)該選哪個(gè)合適？自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。換句話說(shuō)，還沒(méi)辦理商業(yè)貸款購(gòu)房的，不需要糾結(jié)，只能選擇LPR。

固定利率和LPR哪個(gè)合算？

5年期LPR報(bào)價(jià)在2019年8月正式公布，到現(xiàn)在正好滿一年。觀察這一年的走勢(shì)，降息了3次，體現(xiàn)了利率市場(chǎng)化改革、降低中長(zhǎng)期資金成本的導(dǎo)向。

“當(dāng)前全國(guó)約32萬(wàn)億元個(gè)人按揭貸款余額和這場(chǎng)利率市場(chǎng)化改革掛鉤?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，LPR對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響越來(lái)越大，應(yīng)該說(shuō)成了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)值得關(guān)注的指標(biāo)。

在這場(chǎng)關(guān)乎32萬(wàn)億元房貸利率“二選一”的抉擇時(shí)刻，房貸一族的緊張糾結(jié)可想而知。哪一個(gè)更合算，其實(shí)取決于自己的判斷。選擇固定利率后，你的房貸利率就是維持當(dāng)前利率水平，不受LPR影響。選擇LPR之后，未來(lái)房貸利率會(huì)隨著LPR變化，繼而影響月供。

在《證券日?qǐng)?bào)》記者隨機(jī)采訪中了解到，目前大多數(shù)人已選浮動(dòng)利率，也是因?yàn)槊黠@享受到了LPR下降的好處。這次房貸利率轉(zhuǎn)換是以去年12月的LPR加減點(diǎn)，而去年12月LPR是4.8%，五年期以上房貸4.8%，到現(xiàn)在已經(jīng)降到了4.65%。

有利率折扣房貸族賬不好算

最為糾結(jié)的是那些有利率折扣的存量貸款購(gòu)房族，其折扣幅度不一，借款期限長(zhǎng)短不一，頗為糾結(jié)。

對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，首先明確一點(diǎn)，存量貸款客戶房貸利率的計(jì)算方式不區(qū)分首套房和二套房，因此選擇固定利率還是LPR時(shí)，首套和二套沒(méi)有明顯差別。

許小樂(lè)進(jìn)一步稱(chēng)，對(duì)有利率折扣的存量貸款客戶來(lái)說(shuō)，折扣水平不一樣，選擇可能不一樣。例如2009年左右的購(gòu)房者貸款利率折扣最高七折，打完折現(xiàn)行利率水平為3.43%，如果選擇固定利率的話，則保持3.43%的水平。如果選擇轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，原利率折扣轉(zhuǎn)換為現(xiàn)在LPR基礎(chǔ)上固定減137個(gè)基點(diǎn)。

因此，“如果短期內(nèi)LPR保持4.65%以下水平的話，對(duì)于存量貸款客戶來(lái)講都能減少利息支出?！痹S小樂(lè)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但按揭貸款一般期限較長(zhǎng)，假設(shè)2009年簽訂30年貸款合同的客戶，沒(méi)有提前還款的情況，那還剩余11年的還款期限，這個(gè)期間不能確定LPR是完全下降走勢(shì)，轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR后也可能會(huì)出現(xiàn)LPR上升而導(dǎo)致利息提高的情況，因此這類(lèi)客戶一般會(huì)選擇固定利率。

而對(duì)于利率折扣較小，如95折，還款年限也較長(zhǎng)，那選擇LPR，未來(lái)享受利息下降的概率較大，但也存在因LPR升高導(dǎo)致利息增加的風(fēng)險(xiǎn)。因此，許小樂(lè)建議，存量貸款客戶根據(jù)自己的利率水平、還款年限、月收入固定情況及風(fēng)險(xiǎn)偏好來(lái)做出抉擇。

剛需項(xiàng)目或加快去庫(kù)存

這場(chǎng)利率改革，除了讓個(gè)人購(gòu)房者頗為糾結(jié)之外，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底影響幾何也頗受關(guān)注。

日前，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年8月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。這是LPR自今年4月份以來(lái)連續(xù)第5個(gè)月保持這一水平。

“8月份，64個(gè)城市首套房貸的利率為5.43%，和7月份總體持平，屬于歷史較低水平。”嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這和當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)有關(guān)，房貸利率以低息為導(dǎo)向，降低購(gòu)房者購(gòu)房成本、會(huì)激活合理住房消費(fèi)需求，開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存去化速度可能會(huì)提升，尤其剛需購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)積極性可能增加。

不過(guò)，對(duì)部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市來(lái)說(shuō)，更可能會(huì)出現(xiàn)上調(diào)貸款基點(diǎn)的情況?！霸谖覀兘y(tǒng)計(jì)的64個(gè)城市中，8月份至少成都和南京出現(xiàn)了上調(diào)15個(gè)基點(diǎn)的情況?！眹?yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這需要相關(guān)購(gòu)房者特別注意。

“目前來(lái)看，LPR轉(zhuǎn)換對(duì)開(kāi)發(fā)商和二手房市場(chǎng)尚未產(chǎn)生明顯影響?！痹S小樂(lè)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，接下來(lái)，在自住和投資性購(gòu)房方面，利率會(huì)起到一定調(diào)節(jié)作用。比如，2019年10月8日以后的貸款購(gòu)房客戶，利率水平在首套和二套有所區(qū)分，這是保護(hù)自住，一定程度上抑制投資過(guò)熱的體現(xiàn)。

（證券日?qǐng)?bào)）